STF julga se alienação fiduciária particular tem força de escritura pública

No plenário virtual, a 2ª turma do STF analisa se contratos de alienação fiduciária de imóveis podem ser formalizados por instrumento particular com força de escritura pública fora do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário.

O caso chegou à turma via agravo em mandado de segurança impetrado pelo partido Podemos.

A discussão surgiu após o corregedor nacional de Justiça, Mauro Campbell Marques, suspender os provimentos 172/24 e 175/24 do CNJ, que limitavam esse tipo de formalização apenas às entidades integrantes do sistema financeiro imobiliário.

Com a suspensão, passou a prevalecer interpretação mais ampla do art. 38 da lei 9.514/97, permitindo que particulares também celebrem esse tipo de contrato.

O julgamento começou na última sexta-feira, 13, e está previsto para encerrar em 24 de fevereiro.

Até lá, os ministros podem pedir vista, apresentar voto ou solicitar destaque, hipótese em que o caso será levado ao plenário físico, com reinício da contagem dos votos.

O relator, ministro Gilmar Mendes, votou para manter a suspensão dos provimentos, permitindo a formalização por contrato particular. O decano foi acompanhado pelo ministro Dias Toffoli.

Ainda faltam os votos dos ministros Nunes Marques, Luiz Fux e André Mendonça.

O que argumenta o partido?

O Podemos sustenta que os provimentos editados pelo CNJ buscavam reforçar a segurança jurídica e a proteção ao consumidor, evitando que agentes fora do sistema financeiro utilizassem instrumento particular em operações imobiliárias relevantes.

Argumenta ainda que a exigência de escritura pública reduziria riscos de fraude e litígios, além de assegurar maior controle e formalidade sobre contratos dessa natureza.

Voto do relator

Ao votar, ministro Gilmar Mendes negou provimento ao agravo e manteve a decisão que denegou a segurança.

Para o relator, ao suspender os provimentos, o corregedor nacional apenas restabeleceu a interpretação ampliada do art. 38 da lei 9.514/97, não havendo violação a direito líquido e certo do impetrante.

Gilmar Mendes destacou que o CNJ, na verdade, extrapolou a competência ao restringir, por ato normativo, o alcance de uma lei Federal que permite que atos e contratos imobiliários sejam celebrados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular com força de escritura pública.

O ministro ressaltou que a evolução legislativa do instituto da alienação fiduciária demonstra que o legislador rejeitou tentativas de limitar essa possibilidade apenas a agentes do sistema financeiro, optando por ampliar o uso do instrumento particular como forma de desburocratização e estímulo ao mercado de crédito.

Além disso, afirmou que interpretações restritivas podem gerar impactos negativos no setor econômico, encarecendo operações e reduzindo a oferta de crédito, razão pela qual considerou ilegítima a tentativa do CNJ de criar obrigação não prevista em lei.

Leia o voto.

• Processo: MS 40.223

Parecer do Senacom

A Senacon - Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao ministério da Justiça, manifestou-se contrariamente à interpretação extensiva do art. 38 da lei 9.514/97 que dispense a escritura pública em operações de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária realizadas fora do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário e do SFH -  Sistema Financeiro da Habitação.

No parecer, o órgão sustenta que a formalização por instrumento particular com força de escritura pública deve ser compreendida como exceção restrita às operações realizadas por entidades submetidas a regime regulatório específico, com supervisão estatal e padrões técnicos próprios.

Para a Senacon, a ampliação dessa possibilidade a agentes não integrantes do sistema financeiro representa uma "ampliação indevida de exceção legal", em desacordo com a lógica do CC, que exige escritura pública como requisito de validade para negócios imobiliários de maior valor. 

A Senacon também destacou que a dispensa da intervenção notarial fragiliza a proteção preventiva do consumidor, ao suprimir o papel do notário como agente imparcial capaz de assegurar informação qualificada, controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do negócio.

Segundo o órgão, a escritura pública não se resume a uma formalidade burocrática, mas constitui instrumento essencial para reduzir assimetrias informacionais e prevenir litígios no mercado imobiliário. 

Por fim, o parecer afirma que eventuais ganhos imediatos de custo ou agilidade não justificam a eliminação dessas garantias, pois a insegurança jurídica pode gerar aumento de fraudes e judicialização futura, comprometendo a estabilidade do setor e a tutela do consumidor. 

• Veja a íntegra.

Em outro MS

O tema já foi objeto de decisão monocrática do ministro Gilmar Mendes, em 2024, em outro mandado de segurança relacionado aos provimentos do CNJ.

No MS 39.930, impetrado por incorporadora, S. Exa. reconheceu que a norma editada pelo Conselho afetava diretamente a esfera jurídica da empresa ao impedir o registro, por instrumento particular com força de escritura pública, de contratos de alienação fiduciária firmados fora do SFI e do SFH.