Por ausência de escritura, TJ/SP rescinde contrato de multipropriedade

A 6ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, por unanimidade, manteve sentença que rescindiu contrato de multipropriedade e determinou a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, além da aplicação de multa contratual em seu favor.

Para o colegiado, a ausência de outorga da escritura definitiva, mesmo após o pagamento integral do preço e a expedição do habite-se, configura inadimplemento substancial das fornecedoras, pois impede a transferência da propriedade e frustra a finalidade do contrato.

Entenda o caso

O comprador ajuizou ação de rescisão contratual com restituição de valores após adquirir quota imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Ondas Praia Resort.

Segundo os autos, ele quitou integralmente o contrato, no valor de R$ 41.937,61, mas alegou que as empresas não providenciaram a regularização necessária para a outorga da escritura definitiva e o registro da propriedade.

Em primeira instância, a ação foi julgada procedente. A sentença rescindiu o contrato, reconheceu o inadimplemento das fornecedoras e determinou a devolução integral, em parcela única, dos valores pagos.

As empresas recorreram ao TJ/SP. Alegaram ilegitimidade passiva, ausência de responsabilidade solidária e inexistência de grupo econômico. No mérito, sustentaram que a rescisão ocorreu por culpa do comprador e pediram a aplicação da lei do distrato, com retenção de comissão de corretagem, cláusula penal de 20% e taxa de fruição.

Também afirmaram que não havia prova de negativa de escrituração nem de irregularidades do empreendimento perante a prefeitura ou o cartório de registro de imóveis. 

Fornecedoras respondem solidariamente

A relatora, desembargadora Débora Brandão, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva. Ela destacou que as empresas atuaram de forma coordenada na comercialização e gestão do empreendimento, integrando a mesma cadeia de fornecimento.

Assim, com base no CDC, reconheceu a responsabilidade solidária das fornecedoras. Segundo a relatora, não se pode exigir que o consumidor identifique, dentro da estrutura empresarial envolvida no negócio, qual empresa seria responsável por cada obrigação contratual.

Ausência de escritura configura inadimplemento substancial

No mérito, a desembargadora observou que o comprador comprovou o pagamento integral do contrato, enquanto as empresas não demonstraram ter cumprido a obrigação de outorgar a escritura definitiva no prazo contratual de 90 dias após o habite-se.

Embora o habite-se tenha sido expedido em março de 2021, a relatora ressaltou que não houve comprovação da outorga da escritura até o ajuizamento da ação. Para ela, a falha não representa mero descumprimento parcial, mas inadimplemento substancial, pois impede a transferência da propriedade e frustra a finalidade do contrato.

A relatora também afastou a aplicação da lei do distrato, por entender que a norma incide nas hipóteses de desistência imotivada do comprador, e não quando a rescisão decorre de culpa das fornecedoras.

Com base na súmula 543 do STJ, concluiu que a restituição deve ser integral, incluindo os valores pagos a título de comissão de corretagem. Também afastou a cobrança de taxa de fruição, diante da ausência de prova de que o comprador tenha usado o imóvel ou usufruído de estadias no empreendimento.

Por fim, o colegiado manteve a aplicação da multa contratual de 20% em favor do consumidor, com fundamento no tema 971 do STJ. Assim, o recurso foi negado, mantendo-se integralmente a sentença.

O caso foi conduzido pelo escritório Conforto, Bergonsi & Cavalari Advogados.

• Processo: 1000110-92.2025.8.26.0264

Leia o acórdão.