Juiz limita a 10% retenção em rescisão de contrato de multipropriedade

O juiz de Direito Eduardo Cardoso Gerhardt, da 1ª vara de Pirenópolis/GO, declarou resolvido contrato de promessa de compra e venda de fração em multipropriedade e determinou que a incorporadora devolva R$ 8.947,69 aos compradores.

Embora a legislação permita cláusula penal de até 50% nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o magistrado entendeu que, no caso, a soma dessa penalidade com a perda integral do sinal, a corretagem e outros encargos resultaria em retenção excessiva. Por isso, limitou a cláusula penal a 10% dos valores pagos diretamente à incorporadora.

Entenda o caso

Os compradores adquiriram uma fração de tempo em empreendimento de multipropriedade e afirmaram ter pago R$ 14.048,76. Posteriormente, por razões pessoais e financeiras, decidiram encerrar o negócio e buscaram a resolução extrajudicial, sem sucesso.

Na ação, alegaram ainda que a contratação ocorreu em ambiente de lazer, com uso de técnicas persuasivas de venda, e questionaram as cláusulas que definiam os valores que poderiam ser retidos em caso de desistência.

Pediram a devolução de 90% do que haviam pago e indenização por danos morais.

A incorporadora defendeu a validade do contrato e afirmou que a rescisão decorreu exclusivamente da vontade dos compradores. Assim, sustentou que deveriam ser mantidas as retenções previstas no instrumento, entre elas comissão de corretagem, sinal de negócio, cláusula penal e outros encargos. Também contestou a incidência do CDC e o pedido de danos morais.

Relação de consumo 

O juiz reconheceu a aplicação do CDC, destacando que a empresa atua profissionalmente na comercialização de unidades de multipropriedade e que não havia prova de que os compradores tivessem adquirido o bem para exercício de atividade econômica ou profissional.

Por outro lado, afastou a alegação de vício de consentimento por falta de elementos que demonstrassem erro, dolo ou coação. Ainda assim, entendeu que os compradores poderiam encerrar o contrato, já que manifestaram de forma clara a intenção de pôr fim ao negócio.

Retenções desproporcionais

Ao analisar os valores que poderiam ser retidos, o juiz observou que, embora a lei permita cláusula penal de até 50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o percentual pode ser reduzido quando se mostrar desproporcional no caso concreto.

Considerando que o empreendimento já estava concluído e que não houve demonstração de prejuízo extraordinário à incorporadora, o magistrado reduziu a cláusula penal para 10% dos valores pagos diretamente à empresa e afastou a perda integral do sinal, por entender que sua cumulação com a penalidade configuraria dupla punição pelo mesmo desfazimento.

A comissão de corretagem, de R$ 4.106,88, foi mantida, enquanto foram afastados descontos por taxa de fruição, condomínio, impostos e outros encargos não comprovados.

Dos R$ 14.048,76 pagos, R$ 9.941,88 foram considerados valores pagos diretamente à incorporadora. Com a retenção de 10%, a restituição foi fixada em R$ 8.947,69, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

O pedido de danos morais foi rejeitado, por se tratar de controvérsia essencialmente contratual e patrimonial, sem demonstração de lesão excepcional a direitos da personalidade.

O escritório Gouvêa Advogados Associados atua no caso.

• Processo: 5986633-14.2025.8.09.0126

Leia a decisão.