STJ afasta rateio que cobra cota dupla de casas maiores de condomínio

A 4ª turma do STJ negou recurso de condomínio residencial e manteve decisão que anulou regra de rateio de despesas que previa cobrança em dobro para casas de maior área, enquanto unidades menores pagavam apenas uma cota.

Acompanhando o voto do relator, ministro Raul Araújo, o colegiado concluiu que o critério previsto na convenção condominial ignorou a existência de unidades com áreas intermediárias, gerando distorção na divisão das despesas e violação ao princípio da isonomia entre os condôminos.

O caso

O recurso especial foi interposto por condomínio residencial contra decisão do TJ/RS que anulou critério de rateio das despesas condominiais aprovado em assembleia geral. A regra estabelecia que as casas do modelo “Palmeira” pagariam duas cotas de condomínio, enquanto as demais unidades arcariam com apenas uma.

A ação foi proposta por alguns condôminos que alegaram falta de isonomia e proporcionalidade na divisão das despesas. O tribunal de origem acolheu o pedido e afastou o critério definido na assembleia.

No STJ, o condomínio sustentou que a decisão judicial restringiu a autonomia coletiva dos condôminos para definir a forma de rateio das despesas, argumentando que a convenção e as deliberações assembleares devem prevalecer quando aprovadas pela maioria qualificada e ajustadas às particularidades do empreendimento.

Defesa

Na sustentação oral, o advogado Rodrigo Pichelli defendeu a reforma do acórdão do TJ/RS que anulou o critério de rateio das despesas do condomínio. Segundo ele, a convenção condominial previa a cobrança de duas cotas das casas do modelo Palmeira, enquanto as demais unidades pagavam apenas uma, regra aprovada pelos condôminos.

O advogado argumentou que o STJ possui jurisprudência consolidada no sentido de que a convenção pode estabelecer critérios de rateio diferentes da fração ideal, desde que aprovados pela maioria qualificada. Também destacou que a própria Corte já analisou controvérsia semelhante envolvendo o mesmo condomínio e reconheceu a legalidade do critério adotado.

Por isso, sustentou que não seria possível admitir decisões contraditórias sobre o mesmo modelo de rateio dentro do mesmo condomínio. Ao final, pediu o provimento do recurso especial para restabelecer a validade da regra prevista na convenção condominial, com base no art. 1.336, I, do Código Civil.

Voto do relator

O ministro Raul Araújo votou por negar provimento ao recurso especial interposto pelo condomínio e manter a decisão do TJ/RS que anulou o critério de rateio das despesas condominiais.

Segundo o relator, a convenção do condomínio estabelecia que as casas do modelo “Palmeira”, com área aproximada de 311 m², pagariam duas cotas condominiais, enquanto as unidades do modelo “Azaleia”, com cerca de 155 m², pagariam apenas uma. No entanto, o ministro destacou que o empreendimento possui outros tipos de casas com áreas intermediárias, que não foram consideradas na definição do critério de cobrança.

Para Raul Araújo, a regra adotada acabou criando distorção na divisão das despesas, pois tratava apenas dos dois extremos – casas menores e maiores – sem observar as demais unidades existentes no condomínio. Assim, o modelo aprovado em assembleia deixou de refletir adequadamente as diferenças entre as frações ideais das propriedades.

O relator ressaltou que, nesses casos, deve prevalecer o critério previsto na legislação civil, que determina a consideração da área e da fração ideal de cada imóvel para a divisão das despesas condominiais. Na avaliação do ministro, a solução adotada pelo tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do STJ e preserva os princípios da isonomia e da igualdade entre os condôminos.

Diante disso, concluiu pela manutenção do acórdão recorrido, que afastou o critério estabelecido pela convenção condominial.

• Processo: REsp 1.797.345