TJ/SP reduz retenção automática de 50% em rescisão de multipropriedade

A 35ª câmara de Direito Privado do TJ/SP reduziu para 25% a retenção de valores em distrato de contrato de multipropriedade de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, ao entender pela desproporcionalidade do percentual de 50% no caso concreto.

O caso envolve contrato de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, posteriormente rescindido por iniciativa da adquirente.

O empreendimento estava submetido ao regime de patrimônio de afetação e previa retenção contratual de 50% dos valores pagos. 

A adquirente havia quitado parte substancial do preço, totalizando R$ 75,5 mil de um valor global de R$ 94,9 mil e a obra já se encontrava concluída, embora ainda não averbada. Assim, para a compradora, a retenção não deveria atingir o percentual máximo, mas ser limitada a patamar menor, de até 25%, por considerar excessiva a cláusula nas circunstâncias do caso.

Em defesa, as empresas envolvidas sustentaram a validade da cláusula contratual que previa retenção de até 50%, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da lei 4.591/64, aplicável a empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Em 1ª instância, o juízo acolheu o pedido para rescindir o contrato, mas determinou a restituição de 50% dos valores pagos, aplicando o percentual máximo previsto na legislação e no contrato.

Ao analisar o caso no TJ/SP, porém, o relator, desembargador Afonso Celso da Silva, concluiu que, embora a lei admita retenção de até 50%, o percentual não é automático e deve ser aferido conforme o caso concreto.

Conforme observou, a obra já estava concluída e houve pagamento substancial do preço, circunstâncias que tornam excessiva a retenção máxima.

Assim, com base no art. 413 do CC, votou para reduzir a cláusula penal para 25%, por considerar a penalidade originalmente prevista manifestamente desproporcional.

O entendimento foi acompanhado pelo colegiado.

O escritório Conforto Bergonsi & Cavalari Advogados atua na causa.

• Processo: 1001633-86.2024.8.26.0584

Leia o acórdão.