Locação por temporada: o que o STJ já decidiu e o que falta analisar?

Desde o último mês de maio, o debate sobre a locação por temporada em condomínios ganhou novos contornos com decisão proferida pela 2ª seção do STJ.

O colegiado entendeu, por maioria de cinco votos a quatro, que, no caso concreto (REsp 2.121.055), a realização da locação por temporada dependia da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos. 

A posição vencedora foi formada pela ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. A divergência foi inaugurada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, seguido pelos ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva e pelo desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.

A repercussão do julgamento, entretanto, foi além dos limites da controvérsia analisada. A decisão passou a ser interpretada na opinião pública, em alguns casos, como se representasse uma proibição da locação por temporada em condomínios residenciais, compreensão que não corresponde ao alcance jurídico do caso.

A decisão, portanto, não estabeleceu uma proibição abstrata e nacional de toda locação por temporada realizada em condomínios.

Pouco depois, diante da multiplicidade de processos sobre a matéria, o STJ afetou outros casos que envolvem assunto similar e instaurou o Tema 1.443, determinou a suspensão nacional das ações que discutem a mesma questão jurídica.

No repetitivo, a Corte decidirá se a previsão genérica, na convenção condominial, de que os imóveis possuem destinação residencial é suficiente para impedir locações de curta duração ou se é necessária uma proibição expressa desse tipo de atividade.

A tese ainda será fixada e passará a orientar os demais tribunais do país na interpretação da legislação federal em casos semelhantes.

A Corte analisará, assim, os limites entre o Direito de Propriedade, a autonomia dos condomínios e a aplicação das regras condominiais à locação por temporada.

Qual o atual entendimento do STJ?

Até o momento, o entendimento do STJ é de que a utilização de plataformas digitais, isoladamente, não define nem altera a natureza jurídica do negócio.

A oferta do imóvel por meio de plataformas como o Airbnb não transforma automaticamente uma locação por temporada em atividade comercial ou em serviço de hospedagem. Da mesma forma, o uso da plataforma não basta, isoladamente, para caracterizar o negócio como locação residencial.

A classificação depende das características concretas da atividade desenvolvida, como, por exemplo, a existência, ou não, de prestação de serviços e a forma de exploração do imóvel.

"O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada", afirmou a relatora, ministra Nancy Andrighi, no voto do REsp 2.121.055.

Locação, hospedagem e estadia de curta duração

É importante diferenciar a locação por temporada dos serviços de hospedagem, que seguem regimes jurídicos próprios.

A distinção decorre da própria legislação aplicável. A locação por temporada, disciplinada pelo art. 48 da  lei 8.245/91, tem por objeto a cessão temporária do uso do imóvel, por prazo não superior a 90 dias, para residência temporária do locatário.

Já a hospedagem é regida pela  lei geral do turismo e se caracteriza pela oferta de alojamento associada à prestação de serviços próprios da atividade hoteleira.

Além dessas duas categorias, o STJ admitiu, no julgamento de maio, a possibilidade de enquadramento da atividade como contrato atípico de curta estadia, conforme as circunstâncias concretas do caso.

Eventuais abusos ocorridos durante a estadia também não podem, por si só, descaracterizar a locação por temporada nem justificar restrições genéricas ao exercício do Direito de Propriedade.

O equilíbrio entre os interesses dos proprietários e dos demais moradores deve partir da análise da atividade e da repressão aos comportamentos abusivos concretamente identificados, sem a presunção de que toda locação temporária representa, necessariamente, risco à coletividade.

Interesses em pauta

De fato, o debate envolve dois interesses legítimos que precisam ser equilibrados.

De um lado, estão o direito constitucional à propriedade privada, previsto no art. 5º, XXII, da CF, o uso legítimo do imóvel por seu proprietário e o livre exercício de sua destinação econômica. 

De outro, estão as preocupações dos condôminos com a segurança, o sossego, a destinação residencial do edifício e a convivência coletiva.

O proprietário que aluga sua unidade por curta temporada exerce uma das faculdades inerentes ao domínio, que é o direito de usar e fruir o bem. Esse exercício, no entanto, deve observar a função social da propriedade, a convenção condominial e os deveres de convivência entre os moradores.

A locação por temporada pode dar uso a um imóvel que permaneceria vazio, promover a geração de renda e ampliar as possibilidades de acomodação para turistas e pessoas em deslocamentos temporários. Seus efeitos também alcançam cadeias ligadas ao comércio local, à mobilidade, ao lazer e ao mercado de trabalho.

Assim como ocorreu no caso concreto julgado pelo STJ, em que o imóvel servia como fonte de renda para uma mulher incapaz, muitos proprietários utilizam os valores obtidos com a locação para o próprio sustento.

Estudo da FGV Projetos estima que a atividade gerada pelas reservas realizadas na plataforma movimentou mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025 e sustentou aproximadamente 700 mil empregos.

O levantamento também indicou que os impactos ultrapassam a própria acomodação, uma vez que os gastos associados às estadias movimentam setores como alimentação, transporte, comércio e serviços locais.

As plataformas digitais consolidaram uma nova forma de intermediação de negócios já incorporada à dinâmica contemporânea do turismo e do uso econômico da propriedade privada.

Além disso, nem todas as estadias estão associadas ao turismo tradicional. As plataformas também atendem a deslocamentos temporários por trabalho, estudo, tratamento de saúde ou permanências de médio prazo.

Por outro lado, os limites impostos pela vida em condomínio são igualmente legítimos. A exploração econômica da unidade não pode comprometer a segurança, o sossego e a destinação regularmente estabelecida para o edifício.

Mecanismos existentes

O recente julgamento da 2ª seção do STJ mostrou que essas preocupações não podem ser ignoradas, mas também evidenciou a existência de mecanismos legais e condominiais capazes de coibir abusos concretos.

Entre eles estão a aplicação de multas, a responsabilização civil, as regras previstas na convenção e no regimento interno e, em situações mais graves, as medidas aplicáveis ao condômino que adota comportamento antissocial.

É preciso enfrentar objetivamente os comportamentos abusivos quando ocorrerem, sem presumir automaticamente a incompatibilidade entre a locação por temporada e o uso residencial do imóvel.

Nesse aspecto, as plataformas digitais representam um avanço na forma de locação de imóveis.

O Airbnb, por exemplo, possui mecanismos de segurança e rastreabilidade inexistentes nos modelos tradicionais de locação informal. Ferramentas como verificação de identidade, sistemas de avaliação, canais de suporte e integração com regras de convivência representam mecanismos cada vez mais presentes nesses modelos.

Em busca do equilíbrio

O julgamento realizado pela 2ª seção e a posterior afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos demonstram a relevância jurídica do tema.

O debate permanece centrado na busca de equilíbrio entre o Direito de Propriedade, a exploração econômica lícita do imóvel, a autonomia dos condomínios e a proteção da segurança, do sossego e da convivência coletiva.

A expansão de novos modelos econômicos exige segurança jurídica e respostas proporcionais, não proibitivas, capazes de acomodar interesses legítimos que convivem no mesmo espaço.

Mais do que estabelecer uma resposta genérica para todas as situações, o desafio será definir critérios que permitam conciliar o uso lícito da propriedade privada com as exigências próprias da vida em condomínio.