STJ define critérios para valor de indenização em desapropriações

A 1ª seção do STJ acolheu critérios para definir a data de referência do valor de imóveis em desapropriações, com limites distintos conforme a modalidade da expropriação e previsão de ajuste quando o poder público provocar atraso na avaliação.

No julgamento do Tema 1.432, o colegiado acompanhou as teses propostas pelo relator, ministro Afrânio Vilela. A análise, contudo, foi suspensa para exame do resultado nos casos concretos.

Qual valor deve ser considerado?

A controvérsia envolve o conceito de contemporaneidade da avaliação: qual momento deve servir de referência para identificar o preço de mercado do imóvel e calcular a indenização devida ao proprietário.

A definição tem impacto especialmente em processos que se prolongam por anos. Nesses casos, a avaliação judicial pode ocorrer em um cenário de preços muito diferente daquele existente no início da ação ou na ocupação do bem pelo poder público.

O debate abrange tanto as desapropriações diretas, promovidas pelo ente público, quanto as indiretas, nas quais o particular busca indenização após o apossamento administrativo do imóvel.

Autarquias defendem marcos distintos

Em sustentação oral em nome de autarquias federais, como Incra, Dnit e Dnocs, o representante defendeu que a data de referência deve variar conforme a modalidade e o procedimento da desapropriação.

Para as desapropriações ordinárias sem imissão na posse nem depósito prévio, admitiu a utilização da data da perícia judicial. Já nas hipóteses com depósito e ingresso antecipado na posse, sustentou que a avaliação deveria considerar a data do depósito da oferta indenizatória.

Nas desapropriações para reforma agrária, defendeu a adoção da data da avaliação administrativa. Para as indiretas, apontou como marco o momento da efetiva ocupação do imóvel.

Segundo argumentou, comparar avaliações feitas em épocas diferentes pode transformar a valorização posterior da terra em suposto erro do laudo administrativo. Subsidiariamente, pediu que, caso fossem adotados outros marcos, os juros compensatórios não incidissem em período anterior à data de referência da avaliação.

Mais de 90 mil processos

Relator do caso, ministro Afrânio Vilela destacou a dimensão do acervo e a demora na tramitação das ações. Segundo os dados citados pelo ministro:

• Mais de 90 mil processos sobre desapropriações tramitam no Brasil, sendo cerca de 75 mil na Justiça Estadual;
• O tempo médio apenas para chegar à perícia é de seis anos;
• Mais de 6 mil processos estão pendentes há mais de 15 anos;
• O processo mais antigo ainda pendente de julgamento remonta a 1928.

O relator também mencionou cenários de valorização imobiliária entre 10% e 20% ao ano. Para S. Exa., a combinação entre valorização, demora processual e encargos da condenação pode gerar incentivos à litigiosidade.

Justa indenização

No voto, Afrânio afirmou que a justiça do preço deve operar tanto em favor do proprietário quanto do ente público. O objetivo é identificar o valor que o titular obteria em uma venda comum e voluntária, observada a data de referência adequada à desapropriação.

O ministro distinguiu a atualização monetária da realização de uma nova avaliação. Segundo explicou, o transcurso do tempo deve ser considerado por meio da correção monetária, sem que uma perícia posterior passe automaticamente a incorporar os preços de um novo cenário de mercado.

Assim, avaliações realizadas depois dos limites estabelecidos deverão reconstituir o preço do imóvel na data de referência, mediante as técnicas disponíveis.

O relator ressalvou, porém, os atrasos provocados pelo próprio expropriante: quando reconhecidos em decisão fundamentada, eles ampliarão o limite temporal pelo período que lhe for atribuível.

Critérios acolhidos

As teses acompanhadas pelo colegiado estabelecem que:

• Regra geral: a contemporaneidade corresponde ao preço de mercado do bem na data da perícia judicial, observados os limites específicos.
• Utilidade pública ou interesse social: a data de referência não pode ultrapassar um ano contado da propositura da ação.
• Reforma agrária: a data de referência não pode exceder 90 dias contados da propositura da ação.
• Desapropriação indireta: deve ser considerado o preço de mercado na data do apossamento administrativo, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios na forma da lei.
• Atraso causado pelo expropriante: os limites de um ano e de 90 dias serão acrescidos apenas do período de demora que lhe for imputável, mediante decisão fundamentada. Atrasos atribuíveis ao expropriado, ao serviço judiciário ou a terceiros não ampliam esses limites.
• Perícias posteriores: devem reconstituir o preço de mercado correspondente à data de referência.
• Efeitos da ação estatal: as variações de preço decorrentes da própria atuação do Estado devem ser identificadas separadamente pelo perito e descontadas do valor indenizatório.
• Aplicação temporal: os critérios alcançarão os casos em que a perícia for determinada, com nomeação do perito, a partir da publicação do acórdão.

Clareza e prevenção de distorções

Ao acompanhar o relator, ministro Herman Benjamin ressaltou a necessidade de formular teses claras, capazes de orientar a aplicação do precedente e evitar novas controvérsias sobre seu alcance.

O ministro recordou disputas envolvendo áreas da Serra do Mar, em São Paulo, nas quais as indenizações alcançaram valores que considerou exorbitantes. Em um dos exemplos mencionados, a condenação ultrapassava US$ 1 bilhão à época.

Herman destacou que a proteção do direito de propriedade deve conviver com critérios que impeçam indenizações indevidas e a formação de uma “fábrica de créditos”. Também enfatizou a importância de distinguir as modalidades de desapropriação e de identificar quem deu causa à demora na avaliação.

Casos concretos pendentes

Na discussão dos recursos representativos, Herman Benjamin defendeu que fique expressamente afastada a incidência de juros compensatórios quando o imóvel for improdutivo, conforme a orientação jurisprudencial mencionada em sua manifestação.

Segundo o ministro, essa observação diz respeito à solução dos casos concretos e não altera as teses do repetitivo. A sugestão foi acatada pelo relator.

Embora tenha havido concordância do colegiado quanto às teses, o julgamento foi suspenso para análise do resultado a ser aplicado aos recursos.

• Processos: REsps 2.004.109, 1.809.093, 1.814.350 e 1.950.981