A partir da leitura dos arts. 1.227 e 1.245, caput e § 1º, do CC1, nota-se que o sistema jurídico brasileiro de transmissão de propriedade de bem imóvel adotou o princípio da tradição2, segundo o qual a propriedade imobiliária se transmite com o registro do título translativo perante o cartório de registro de imóveis competente3.
Consequentemente, para alguém ser proprietário de um determinado bem imóvel4, o adquirente deverá registrar o título translativo (como, por exemplo, uma escritura pública de compra e venda; uma escritura pública de doação; um formal de partilha, ou outras hipóteses previstas no rol do art. 167 da lei de Registros Públicos) para, só então, ter-se a propriedade (rectius: o direito de propriedade5) do imóvel respectivo. Enquanto o título translativo não é registrado, o alienante mantém-se com a propriedade.
Desse modo, hipoteticamente, alguém será proprietário de dado imóvel a partir do registro de uma escritura pública de compra e venda, forma pública que decorre de requisito de validade presente no art. 108 do CC6, lavrada por um notário ou tabelião7, nos termos do art. 167, I, 29, da lei de Registros Públicos8, a qual será registrada no livro 29do cartório de registro de imóveis em que o bem imóvel está matriculado. Longe de constituir um truísmo, esses parágrafos introdutórios servem para reforçar ainda mais o jargão, nem tão popular, de que “dono é quem registra”.
Por isso, registrada a escritura de compra e venda perante o cartório de registro de imóveis competente, sem se cogitar de hipóteses de invalidade do ato de transferência da propriedade (seja do próprio registro ou do título translativo, na linha dos arts. 214 e 216 da lei de Registros Públicos10, respectivamente), imagine-se que conste na escritura uma condição resolutiva ou uma cláusula resolutiva expressa, fazendo com que a propriedade adquirida assuma natureza resolúvel, nos termos dos arts. 1.359 e 1.360 do CC11.
Será possível aquele que validamente registrou o título translativo na matrícula imobiliária realizar nova transferência do imóvel? Para responder à referida questão, importante compreender o que é a condição resolutiva e a cláusula resolutiva expressa, sendo relevantes, para tanto, os arts. 12712, 12813 e 47414 do CC, além do próprio conceito de propriedade resolúvel.
O art. 127 prevê que enquanto não se realizar a condição resolutiva, o negócio jurídico produz todos os seus efeitos. Caso sobrevenha a condição resolutiva, extingue-se o direito a que ela se opõe, excetuando negócios jurídicos de execução continuada ou periódica, em relação aos quais a condição, salvo disposição em contrário, não produz efeitos quanto aos atos praticados, se compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme a boa-fé, na dicção do art. 128. Antonio Junqueira de Azevedo, ao dissertar sobre as condições resolutivas, afirma que elas podem ser legais (como a impossibilidade superveniente da prestação) e convencionais, livremente pactuadas pelos contratantes, ambos os tipos com eficácia ex nunc ou ex tunc15.
Portanto, a condição resolutiva, por si só, não impede que a compra e venda de bem imóvel transfira a propriedade, mesmo que resolúvel, ao adquirente, mas essa propriedade poderá perder eficácia e retornar ao patrimônio do alienante, caso se realize a condição. Tampouco a condição resolutiva limita os efeitos do negócio jurídico e da transferência, podendo o adquirente alienar o bem adquirido.
A conclusão quanto à cláusula resolutiva expressa é a mesma. A cláusula resolutiva expressa, como se sabe, é “a estipulação que permite à parte inocente pôr fim à relação contratual diante do inadimplemento alheio imputável”16, possuindo dois objetivos:
De um lado, serve para que as partes esclareçam desde logo a importância concreta das obrigações contraídas, ao conferir ao contratante lesado o direito de dar por extinta a avença, caso ocorra o descumprimento nela previsto. De outro, afasta a necessidade de intervenção de órgão dotado de poder jurisdicional, uma vez que a superveniência do inadimplemento pactuado é o suficiente para que o vínculo chegue ao fim, se a parte inocente assim o desejar.17
Percebe-se que a cláusula resolutiva expressa não tem como um dos seus efeitos impedir a transferência da propriedade pelo adquirente, mas apenas conferir ao credor, se constatado o inadimplemento voluntário da obrigação prevista na cláusula, o direito formativo extintivo de resolver a relação jurídica contratual independentemente de pronunciamento judicial.
E, na hipótese de exercício desse direito, resolvida a relação jurídica contratual, nesse caso a resolução operará alguns efeitos, inclusive reais, para que a propriedade retorne ao alienante, conforme ensina Ruy Rosado de Aguiar Júnior:
A resolução é acompanhada do efeito de reconstituição do statu quo ante. Se, em razão do contrato, houve algum efeito real, com a transferência da propriedade ou da posse, a resolução também tem esse efeito real inter partes, e não meramente efeito obrigatório, pelo que há o retorno do bem à propriedade do vendedor. Se o bem for imóvel, é preciso que o ato resolutivo seja levado ao registro.18
Dessa forma, enquanto não exercido o direito que a cláusula resolutiva expressa confere e o ato resolutivo levado ao cartório de registro de imóveis, o imóvel permanece à disposição, observado o regime da propriedade resolúvel do adquirente, para usar, gozar, dispor ou reaver, nos termos do art. 1.22819.
Tais cláusulas criam a denominada “propriedade resolúvel”, conforme clássica lição de Clóvis Bevilaqua: “é a que, no próprio título de sua constituição encerra o princípio, que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou advindo o termo, seja por força de declaração, seja por determinação da lei”20. Trata-se de espécie de propriedade temporária, uma vez que o proprietário sabe que, ao adquirir, poderá perdê-la com o advento do termo ou da condição.
Até aqui se notou que o proprietário resolúvel possui apenas uma limitação temporal ao direito de propriedade, pois a consequência de a propriedade estar “gravada” com termo ou condição é o retorno da propriedade, após o advento do termo ou da condição, à titularidade do alienante, retirando a eficácia de todos os direitos reais posteriormente (após a aquisição) constituídos sobre o imóvel e gerando um dever restitutório de quem possui o imóvel e um direito de reaver do alienante original.
Nessa linha, Francisco Eduardo Loureiro argumenta que a resolução operada pelo advento do termo ou da condição possui efeitos parcialmente retroativos, pois, embora a propriedade retorne ao alienante original, o proprietário resolúvel usou e fruiu licitamente a coisa, até o advento do evento resolutivo21. Em reforço ao entendimento, pode-se sustentar que o proprietário resolúvel possuiu de boa-fé o bem imóvel22.
Dessa forma, o proprietário resolúvel não está inibido de transmitir ou gravar a coisa com ônus real, apenas, na aquisição de tais direitos, levar-se-á a: “a marca congênita da resolutividade”23. Igualmente, a doutrina argumenta que o proprietário resolúvel, titular do domínio resolúvel, pode se comportar como proprietário pleno e exercer todos os poderes inerentes ao direito de propriedade. A diferença será que não pode dispor de mais direitos do que possui. Assim, caso decida transmitir tais posições jurídicas, obrigatoriamente o adquirente estará sujeito ao mesmo fato extintivo do direito de propriedade24.
Recentemente, nessa linha, o Conselho Superior da Magistratura do TJ/SP entendeu que a presença de cláusula resolutiva expressa não permite ao registrador negar o registro de novo título aquisitivo, em acórdão de relatoria do desembargador Francisco Loureiro, em procedimento de suscitação de dúvida de 0008082-34.2024.8.26.0566 instaurado diante do ato de um oficial registrador, que desqualificou um título apresentado para registro pela presença de cláusula resolutiva expressa.
Assim, a cláusula resolutiva expressa levada ao registro imobiliário não torna o bem inalienável. Pelo contrário, na forma do art. 1.359 do CC, o imóvel pode ser transferido, ficando o adquirente ciente da possibilidade de perda da propriedade sobre o bem pelo inadimplemento da obrigação anterior.
Extrai-se, nesse sentido, a ementa do Acórdão do julgamento do recurso interposto pela parte:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO EM DÚVIDA REGISTRÁRIA. REGISTRO DE IMÓVEIS. PROVIMENTO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve o óbice ao registro de formal de partilha. O apelante sustenta que não há cláusula resolutiva no contrato de compra e venda que deu origem ao registro anterior e pede a improcedência da dúvida. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível registrar o formal de partilha. III. Razões de Decidir 3. Diferentemente do sustentado pelo registrador, não há cláusula resolutiva nem nos registros das matrículas, nem nas escrituras públicas que lhes deram origem. 4. Mesmo que houvesse cláusula resolutiva, o registro do título translativo deveria ser efetuado, dele constando menção à cláusula. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. A cláusula resolutiva de contrato de compra e venda (pacto comissório) deve ser enunciada de forma clara. 2. A existência de cláusula resolutiva não impede o registro do título subsequente, conforme art. 1.359 do CC". Legislação Citada: - CC, art. 1.359. (TJSP; Apelação Cível 0008082-34.2024.8.26.0566; Relator (a): Francisco Loureiro (corregedor geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São Carlos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/06/25; Data de registro: 16/06/25)
Desse modo, o acerto do julgado é notar que, de fato, a presença de uma cláusula resolutiva, ou de uma condição resolutiva, na linha do que sustenta a doutrina, não diminui os poderes do proprietário de dispor dos direitos que possui, ciente que tais direitos reais sofrem a mesma condição de resolubilidade que seu direito original. Por esse entendimento, o registrador de imóveis não pode negar o registro de título translativo de propriedade resolúvel.
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1 “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. [...] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”.
2 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, v. IV, p. 123. Sobre o tema é interessante a posição de Francisco Sabadin Medina, o qual sustenta que o direito civil brasileiro adotou o princípio da tradição com o princípio da unidade, uma vez que, na análise do autor, o próprio contrato de compra e venda (a escritura pública de compra e venda) gera ao adquirente o direito potestativo de adquirir a propriedade sobre o imóvel, requerendo o registro do título ao cartório de registro de imóveis, nos termos do art. 217 da Lei 6.015/73 (“Lei de Registros Públicos”). Essa compra e venda, ainda, tem um caráter de direito real, cujos efeitos reais são desencadeados pelo registro no cartório de registro de imóveis, não sendo puramente obrigacional (MEDINA, Francisco Sabadin. Compra e Venda de Coisa Incerta no Direito Civil brasileiro: uma análise do dever do vendedor no Código Civil de 2002. Tese (Doutorado – Programa de Pós-Graduação em Direito Civil) – Faculdade de Direito. Universidade de São Paulo, São Paulo, 2018, p. 136-137). Diversamente, cf. COUTO E SILVA, Clóvis V. do. A obrigação como processo. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2006.
3 Nesse sentido, o art. 172 da Lei de Registros Públicos: “Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.”.
4 Cf. arts. 79, 80 e 81 do Código Civil.
5 TOMASETTI JUNIOR, Alcides. Perecimento do direito de domínio e improcedência da ação reinvidicatória. Favela consolidada sobre terreno urbano loteado. Função social da propriedade privada. Prevalência da constituição federal sobre o direito comum. Revista dos Tribunais, v. 723, p. 204 e ss, jan. 1996; e TOMASETTI JUNIOR, Alcides. A "propriedade privada" entre o direito civil e a constituição. Revista de Direito Civil Contemporâneo, v. 42, p. 405-411, jan.-mar. 2025.
6 “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”.
7 Conforme art. 7º, I, da Lei nº 8.935/94: “Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade: I - lavrar escrituras e procurações, públicas;”.
8 “Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: [...] 29) da compra e venda pura e da condicional;”.
9 “Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.”.
10 “Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. [...] Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.”.
11 “Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.”.
12 “Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.”.
13 “Art. 128. Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; mas, se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé.”.
14 “Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”.
15 JUNQUEIRA DE AZEVEDO, Antonio. Negócio jurídico e declaração negocial: noções gerais e formação da declaração negocial. Tese de Titularidade – Universidade de São Paulo, São Paulo, 1986, p. 119.
16 ZANETTI, Cristiano de Sousa. Art. 474. In: NANNI, Giovanni Ettore (coord). Comentários ao Código Civil: direito privado contemporâneo. 3. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2023, p. 619.
17 ZANETTI, Cristiano de Sousa. Art. 474. In: NANNI, Giovanni Ettore (coord). Comentários ao Código Civil: direito privado contemporâneo. 3. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2023, p. 619.
18 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado de. Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2011, v. VI, t. II, p. 696.
19 “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”.
21 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Art. 1.359. In: PELUSO, Ministro Cezar (coord.). Código Civil comentado. 4. ed. Barueri: Manole, 2010, p. 1401.
22 “Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.”.
23 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Art. 1.359. In: PELUSO, Ministro Cezar (coord.). Código Civil comentado. 4. ed. Barueri: Manole, 2010, p. 1401.
24 GOMES, Orlando. Direito Reais. 21. ed. rev. e atual. Por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 254-255; CHALHUB, Melhim Namem. Direitos reais. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 148.