O Brasil almeja liderar o mercado global de créditos de carbono e demais ativos ambientais. Tem escala, biomas, biodiversidade e um novo marco legal - a lei 15.042, de 11/12/24 (lei 5.042, de 2024), que instituiu o SBCE- sistema brasileiro de comércio de emissões de gases de efeito Estufa. A promulgação desta lei representa um passo fundamental para a criação de um ambiente regulatório mais claro e previsível, essencial para atrair investimentos e consolidar a posição do país como um ator relevante na economia verde global.
A ambição brasileira alinha-se com a crescente demanda internacional por soluções climáticas e a valorização de ativos que contribuam para a descarbonização da economia.
O país, detentor de uma das maiores coberturas florestais do planeta, com diversos biomas e expressiva biodiversidade, e uma matriz energética relativamente limpa, possui vantagens comparativas significativas. No entanto, a materialização desse potencial depende de recursos naturais e arcabouço legal, bem como de uma infraestrutura de mercado robusta e confiável, que garanta a integridade e a rastreabilidade dos ativos transacionados.
O potencial é expressivo. Estimativas recentes indicam que o mercado global de carbono pode superar US$ 250 bilhões até 2030, e estudo do BDESN - banco acional de desenvolvimento econômico e social (2024) aponta que o Brasil, isoladamente, reúne condições naturais para ocupar posição dominante nesse cenário. Essa projeção otimista reflete a capacidade do Brasil de gerar créditos de carbono a partir de projetos de conservação florestal, reflorestamento, agricultura de baixo carbono e energias renováveis, que são cruciais para o cumprimento das metas climáticas globais.
Mas há um problema estrutural que ameaça essa ambição - e que raramente aparece no debate público: A insegurança fundiária. Este desafio, profundamente enraizado na história agrária do país, representa um obstáculo silencioso, mas poderoso, à plena realização do potencial brasileiro no mercado de ativos ambientais, haja vista que afeta a base de qualquer transação que envolva o uso e a propriedade da terra.
O mercado de créditos e demais ativos ambientais parte de uma premissa silenciosa: cada ativo precisa estar vinculado a um território certo, com titularidade definida e registro confiável. Sem isso, não há lastro. E, sem lastro, não há mercado. A ausência de clareza sobre quem detém os direitos sobre uma área específica gera incerteza jurídica, que se traduz em risco financeiro e reputacional, afastando investidores e comprometendo a credibilidade dos ativos.
A integridade de um crédito de carbono, por exemplo, depende diretamente da comprovação de que a área onde a redução de emissões ou a remoção de carbono ocorre está sob controle legal e incontestável do proponente do projeto. Qualquer dúvida sobre a propriedade ou a posse da terra pode invalidar o crédito, tornando-o inviável para comercialização em mercados que exigem alta transparência e segurança jurídica, como o SBCE e os mercados voluntários internacionais.
Um ativo que nasce da terra
Créditos de carbono, CRA - cotas de reserva ambiental e contratos de PSA -pagamento por serviços ambientais têm algo em comum: São ativos territoriais. Sua existência e validade estão intrinsecamente ligadas a um pedaço de terra, a um bioma específico e às atividades desenvolvidas ou evitadas dentro de seus limites geográficos.
Diferentemente de valores mobiliários e de títulos financeiros tradicionais, eles não existem sem um imóvel específico. Dependem de limites claros, titularidade regular e ausência de conflito. A materialidade desses ativos exige que a base fundiária seja inquestionável, pois é sobre ela que se constroem as garantias de permanência, adicionalidade e verificabilidade das ações ambientais, pilares para a credibilidade de qualquer projeto de carbono ou PSA.
É aí que o Brasil entra em zona de risco.
A complexidade da questão fundiária brasileira é histórica, marcada por processos de ocupação desordenada, legislações por vezes conflitantes e uma cultura de informalidade que persiste em vastas regiões do país. Essa realidade contrasta com a necessidade de precisão e segurança que o mercado de ativos ambientais exige, criando uma lacuna entre o potencial e a capacidade de sua plena exploração.
Segundo outros estudos fundiários recentes, milhões de imóveis rurais no país ainda apresentam algum grau de irregularidade - seja por ausência de registro, seja por inconsistência cadastral ou sobreposição de áreas. O (INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária tem um papel central na regularização fundiária, mas o volume de terras a serem regularizadas é imenso, e o processo, muitas vezes, é lento e burocrático (INCRA, 2024).
O país convive com imóveis sem matrícula individualizada, cadeias dominiais incompletas, sobreposição de áreas e cadastros autodeclaratórios sem validação prévia. Esse quadro não é exceção - é estrutural. A falta de um sistema integrado e interoperável entre os diversos cadastros e registros existentes (como o CAR - cadastro ambiental rural e o registro de imóveis) agrava a situação, dificultando a verificação da conformidade e a identificação de fraudes.
O risco que o mercado já começa a precificar
Na prática, isso significa que parte dos ativos ambientais brasileiros pode estar apoiada em bases juridicamente frágeis. Essa fragilidade não é apenas um detalhe técnico; ela se traduz em incerteza sobre a validade e a durabilidade dos benefícios ambientais gerados, impactando diretamente o valor e a aceitação desses ativos no mercado.
Um crédito de carbono emitido sobre área disputada pode ser questionado. Uma CRA baseada em cadastro sobreposto pode ser anulada. Um contrato de PSA firmado com quem não tem título pode perder eficácia. Em todos esses cenários, a falta de segurança fundiária não apenas inviabiliza o projeto, mas também gera perdas financeiras significativas para os investidores e danos à reputação dos envolvidos.
Nesse contexto, é possível sustentar que o problema deixa de ser apenas jurídico e passa a assumir dimensão econômica, com reflexos no aumento de risco, na perda de confiança e na elevação do custo de capital. A percepção de risco elevado leva os compradores a exigir um prêmio maior, ou seja, a pagar menos pelos créditos, ou a simplesmente evitar o mercado brasileiro em favor de jurisdições com maior segurança jurídica.
Investidores internacionais já incorporam esse fator nas análises. A “due diligence” fundiária - etapa de verificação prévia dos ativos - tornou-se mais rigorosa e, frequentemente, revela inconsistências relevantes. Grandes fundos de investimento e empresas multinacionais, que buscam ativos ambientais para cumprir suas metas de sustentabilidade, são particularmente sensíveis a esses riscos, pois qualquer falha pode comprometer suas estratégias de ESG(“Environmental, Social, and Governance”).
Em termos práticos, isso pode se traduzir em desconto no preço, exigência de garantias adicionais ou, em muitos casos, desistência do investimento.
A dificuldade em comprovar a titularidade e a ausência de litígios sobre a terra pode inviabilizar projetos promissores, limitando o fluxo de capital para iniciativas de conservação e desenvolvimento sustentável no Brasil.
Dupla contagem e risco reputacional
Um dos efeitos mais preocupantes é a chamada dupla contagem, ou seja, a emissão de créditos distintos sobre a mesma área. Este fenômeno ocorre quando a falta de clareza sobre os limites e a titularidade de uma propriedade permite que diferentes projetos reivindiquem os mesmos benefícios ambientais, gerando uma superestimação das reduções de emissões e comprometendo a integridade do mercado.
Sem um sistema fundiário integrado e confiável, esse risco tende a ser recorrente. A ausência de um cadastro único e georreferenciado que consolide todas as informações sobre a propriedade da terra facilita a ocorrência de sobreposições e a emissão indevida de créditos, minando a confiança dos compradores e reguladores.
O impacto transcende um projeto específico. Afeta a credibilidade do mercado como um todo.
Quando a dupla contagem se torna um problema sistêmico, a reputação do país como fornecedor de ativos ambientais confiáveis é seriamente abalada, prejudicando a atração de investimentos e a participação em mecanismos internacionais de precificação de carbono.
Relatórios internacionais já apontaram que parte relevante dos créditos emitidos em mercados voluntários não corresponde a reduções efetivas de emissões. Em diversos casos, a fragilidade fundiária aparece como fator determinante. Um estudo da “Carbon Market Watch” (2023), por exemplo, destacou que a falta de transparência e a inconsistência na verificação de projetos baseados em terra são grandes desafios para a integridade dos mercados voluntários de carbono.
O resultado é conhecido: Queda de preços, retração de investimentos e questionamento global do modelo.
A desconfiança gerada por ativos de baixa integridade pode levar à desvalorização generalizada dos créditos, impactando negativamente os produtores rurais e as comunidades que dependem desses recursos para financiar suas atividades de conservação.
O que os mercados maduros já entenderam
Em sistemas fundiários maduros, como o francês, não há margem para esse tipo de vulnerabilidade. A circulação de direitos reais imobiliários está condicionada ao filtro do controle notarial. Não se trata de excesso de formalismo, mas de verdadeira infraestrutura jurídica de confiança e de segurança jurídica. A intervenção de notários e registradores garante que cada transação imobiliária seja precedida de uma rigorosa verificação da cadeia dominial, assegurando a validade e a oponibilidade dos direitos.
Essa abordagem preventiva, que prioriza a segurança jurídica desde a origem da transação, é um dos pilares para a estabilidade dos mercados imobiliários e, por extensão, de qualquer mercado que dependa da terra como lastro.
A experiência europeia, em particular, demonstra que a robustez dos sistemas de registro e notariado é um diferencial competitivo, atraindo investimentos e reduzindo custos de transação ao minimizar riscos de litígios e fraudes (conselho dos notariados da União Europeia, 2022).
No Brasil, a fragilidade não decorre da qualidade técnica do sistema notarial e registral - reconhecidamente eficiente -, mas em um contingente expressivo de imóveis, que permanecem à margem do sistema registral formal, sem ingressar plenamente na esfera de legalidade, publicidade e oponibilidade que esse sistema assegura. Essa informalidade é um legado histórico que o país ainda luta para superar, e que se manifesta de diversas formas, desde a ausência de matrículas até a existência de posses sem título formal.
Como já mencionado anteriormente, o problema se concentra justamente naqueles imóveis que não ingressaram no registro formal ou que apresentam algum tipo de patologia, como sobreposição de matrículas, registros irregulares, disputas dominiais, entre outras.
É nessa parcela do patrimônio imobiliário, à margem ou em desconformidade com o sistema, que reside a verdadeira fragilidade. A complexidade dessas situações exige soluções jurídicas e administrativas coordenadas, que vão além da simples regularização de um único imóvel.
E é precisamente nesse espaço de informalidade que se formam os ativos mais vulneráveis, desprovidos de oponibilidade, rastreabilidade e segurança jurídica.
A ausência de um registro público que confira fé pública à titularidade da terra impede que esses ativos sejam plenamente reconhecidos e transacionados em mercados formais, limitando seu potencial de geração de valor e de contribuição para a economia verde.
O papel estratégico dos cartórios
Nesse sentido, o tabelião de notas assume protagonismo que transcende a mera formalização de atos. É ele quem identifica as partes, afere sua capacidade, qualifica juridicamente a manifestação de vontade, além de verificar e assegurar que o negócio esteja em harmonia com o ordenamento jurídico. Sua atuação é crucial para a prevenção de litígios e para a garantia da validade dos atos jurídicos, especialmente aqueles que envolvem direitos reais sobre imóveis.
Ao lado do oficial de Registro de Imóveis - que confere publicidade e eficácia oponível a todos -, integra uma estrutura de validação econômica do mercado. Ao examinar a cadeia dominial e identificar inconsistências, esses agentes atuam como filtros qualificados, impedindo a circulação de ativos viciados. Sem essa filtragem, o risco não se elimina - apenas circula, e a cada nova transação, a incerteza se propaga, comprometendo a estabilidade de todo o sistema.
A expertise dos notários, aliada à sua capilaridade em todo o território nacional, posiciona-o como peça-chave na construção de um mercado de ativos ambientais seguro e transparente. Eles podem atuar na certificação da regularidade fundiária dos imóveis que lastreiam os créditos, na validação dos contratos de PSA e na garantia da conformidade legal das CRA, oferecendo a segurança jurídica que o mercado tanto demanda.
Uma oportunidade que pode mudar o jogo
Há, contudo, um efeito potencialmente transformador. Pela primeira vez, a regularização fundiária deixa de ser apenas uma exigência legal e passa a ser condição de acesso ao mercado formal de crédito e investimentos. Essa nova perspectiva confere um valor econômico direto à regularidade, incentivando proprietários a buscar a formalização de suas terras para acessar novas fontes de receita e financiamento.
Estudos apontam que propriedades com situação fundiária regularizada tendem a apresentar maior valorização e maior acesso a crédito - e, agora, passam também a acessar o mercado ambiental. A regularização não é mais vista apenas como um custo ou uma burocracia, mas como um investimento que abre portas para a participação em mercados de alto valor agregado, como o de créditos de carbono e serviços ambientais.
Imóveis regularizados podem gerar ativos ambientais. Imóveis irregulares ficam excluídos. Essa distinção clara cria um poderoso incentivo econômico para a formalização, posto que a capacidade de gerar e comercializar ativos ambientais se torna um diferencial competitivo e uma fonte de renda adicional para os proprietários rurais.
Essa mudança de lógica pode fazer o que décadas de políticas públicas não conseguiram: Incentivar a formalização da propriedade por via econômica. Ao vincular a regularidade fundiária à oportunidade de monetizar benefícios ambientais, o mercado oferece um motor para a resolução de um problema histórico, transformando um passivo em um ativo estratégico para o desenvolvimento sustentável do país.
O ponto decisivo
O Brasil pode liderar o mercado global de ativos ambientais.
Mas isso não dependerá apenas de legislação ou tecnologia. Embora a lei 15.042, de 2024 e as inovações tecnológicas para monitoramento sejam cruciais, elas são insuficientes sem uma base sólida de segurança jurídica.
Dependerá de algo mais básico - e mais difícil: Segurança jurídica sobre a terra. A clareza sobre a titularidade e os limites das propriedades é o alicerce sobre o qual todo o mercado de ativos ambientais deve ser construído, garantindo a integridade e a confiabilidade dos créditos.
Sem isso, o ativo ambiental corre o risco de nascer instável, sujeito a questionamentos, reprecificação e perda de valor. A incerteza fundiária se torna um fator de desvalorização intrínseco, afastando investidores que buscam segurança e previsibilidade em suas operações.
Com isso, pode se tornar um dos mercados mais sólidos e promissores da economia contemporânea. A segurança jurídica sobre a terra é, portanto, a chave para transformar o vasto potencial ambiental do Brasil em uma realidade econômica sustentável e de longo prazo.
O alerta final
O país está diante de uma escolha silenciosa.
Pode estruturar um mercado ambiental com base sólida - capaz de atrair capital internacional de longo prazo - ou pode permitir a formação de um mercado frágil, sujeito à contestação, à desvalorização e à perda de credibilidade, além das consequências sancionatórias administrativas e judiciais. A decisão de priorizar a segurança fundiária definirá o futuro e a robustez desse novo setor econômico.
Mercados não quebram apenas por falta de demanda. Quebram, sobretudo, por falta de transparência e de confiança. A história econômica está repleta de exemplos de mercados que colapsaram devido à ausência de integridade e à proliferação de ativos duvidosos, e o mercado de carbono não está imune a esses riscos.
E transparência e confiança, nesse caso, não nascem da floresta.
Nascem da segurança jurídica assegurada pela atividade notarial e registral. São os cartórios que, com sua expertise e função pública, garantem a fé pública dos atos e a integridade das informações sobre a terra, elementos indispensáveis para a construção de um mercado ambiental confiável.
Porque, no fim, a equação é simples: Sem segurança fundiária, não há ativo confiável.
E sem ativo confiável, não há mercado sustentável.
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BANCO NACIONAL DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E SOCIAL (BNDES). Projetos de carbono e outros pagamentos por serviços ambientais (PSA): resumo executivo, conclusões e recomendações. Rio de Janeiro: BNDES, maio 2024. (FEP PSA / Consórcio Carbono e PSA / Produto 3). Disponível aqui. Acesso em: 31 mar. 2026.
CARBON MARKET WATCH. The State of the Voluntary Carbon Market 2023: Integrity and Impact. Brussels: Carbon Market Watch, 2023. Disponível aqui. Acesso em: 04 abr. 2026.
CONSELHO DOS NOTARIADOS DA UNIÃO EUROPEIA. The Role of Notaries in Ensuring Legal Certainty in Property Transactions. Brussels: CNUE, 2022. Disponível aqui . Acesso em: 04 abr. 2026.
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