A multipropriedade imobiliária e o registro de imóveis: Desafios práticos e impactos da lei 13.777/18
1. Introdução
A multipropriedade imobiliária, regulamentada pela lei 13.777/18, representa um marco na organização da propriedade compartilhada, proporcionando segurança jurídica e previsibilidade para um mercado em expansão. O Direito Imobiliário brasileiro, ao longo de sua evolução, buscou equacionar a necessidade de flexibilização da propriedade sem comprometer a estabilidade registral e os princípios que fundamentam o registro de imóveis.
A multipropriedade, embora tenha surgido inicialmente como uma prática negocial, encontrou sua fundamentação jurídica definitiva com a previsão no capítulo VII-A do CC, consolidando-se como um direito real. A previsibilidade que advém da regulamentação e do registro adequado das frações de tempo permite que investidores e multiproprietários operem no mercado de maneira estruturada e segura.
A necessidade de um sistema registral eficaz para essa nova modalidade de propriedade torna-se evidente, pois é por meio dele que se garante a publicidade, a traçabilidade e a oponibilidade erga omnes dos direitos adquiridos. Como bem ressalta Bruno Dantas (2018):
"A estruturação do registro imobiliário é essencial para conferir segurança à multipropriedade, assegurando a traçabilidade dos títulos e sua compatibilidade com o sistema de direitos reais."
Diante disso, este artigo busca aprofundar os aspectos registrários da multipropriedade, analisando os desafios enfrentados na prática cartorária, a evolução doutrinária e jurisprudencial, bem como as perspectivas para o futuro desse regime de propriedade no Brasil.
2. A multipropriedade no sistema registral brasileiro
O registro de imóveis desempenha um papel crucial na multipropriedade, uma vez que é ele que garante a estabilidade e a segurança das transações imobiliárias. Os avanços introduzidos pela lei 13.777/18 trouxeram uma sistematização essencial para essa modalidade de propriedade, prevendo, entre outros pontos:
- Matrículas individuais por fração de tempo: O art. 176, § 10, da lei de registros públicos (lei 6.015/73) determina que cada fração de tempo deve ter uma matrícula própria, vinculada à matrícula principal do imóvel.
- Publicidade e oponibilidade erga omnes: A multipropriedade, devidamente registrada, permite que terceiros tenham conhecimento da existência do direito real sobre frações de tempo.
- Facilidade na transmissibilidade das frações: O registro da multipropriedade assegura que cada fração possa ser vendida, gravada ou transmitida separadamente.
Esse modelo trouxe um aprimoramento significativo para a segurança jurídica no setor imobiliário, garantindo que a multipropriedade não fosse tratada de maneira informal ou sujeita a interpretações divergentes.
3. O registro da multipropriedade e seus desafios
A implementação da multipropriedade no sistema registral não foi isenta de desafios. Entre os principais entraves enfrentados na prática cartorária, destacam-se:
- A adaptação dos cartórios de registro de imóveis: A exigência de matrículas individuais para cada fração de tempo demanda um maior controle e capacidade operacional por parte dos cartórios.
- A complexidade na gestão das convenções condominiais: A multipropriedade exige regras específicas quanto ao uso e manutenção dos imóveis, as quais devem ser devidamente registradas e acessíveis aos interessados.
- A execução e a transmissibilidade das frações de tempo: Como garantir a proteção dos multiproprietários em caso de inadimplência de um deles? A jurisprudência tem evoluído nesse sentido, estabelecendo a possibilidade de penhora e alienação das frações sem afetar os demais titulares.
A evolução jurisprudencial é essencial para consolidar os entendimentos sobre esses desafios. O STJ, no REsp 1546165/SP, consolidou o entendimento de que a multipropriedade é um direito real autônomo, afastando dúvidas sobre sua transmissibilidade e execução.
4. O papel do registro de imóveis na proteção dos multiproprietários
O registro de imóveis é a principal ferramenta para garantir segurança, publicidade e autenticidade na multipropriedade. Sem o devido registro, os multiproprietários ficariam vulneráveis a fraudes, litígios e dificuldades na transmissão de seus direitos.
Como bem destaca Flávio Tartuce (2023):
"O Registro de Imóveis deve ser o centro de gravidade da multipropriedade, assegurando sua regularidade e a confiabilidade das transações imobiliárias."
Portanto, o registro adequado não é apenas uma exigência formal, mas sim um pilar essencial para garantir a funcionalidade e segurança do regime da multipropriedade.
5. Considerações finais
A multipropriedade imobiliária, agora plenamente incorporada ao direito real brasileiro, exige um sistema registral eficiente e bem estruturado. Os avanços legislativos e jurisprudenciais vêm proporcionando maior segurança a investidores e multiproprietários, mas desafios ainda persistem.
O aprimoramento desse modelo passará pelo constante aperfeiçoamento das práticas registrais, garantindo que o registro de imóveis continue desempenhando seu papel fundamental de assegurar transparência, segurança e confiabilidade para esse regime inovador de propriedade compartilhada.
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1 DANTAS, Bruno. Tipicidade dos direitos reais. Revista Jurídica da Presidência, v. 20, 2018.
2 TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. 13 ed. Editora Método, 2023.
3 Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
4 Lei 13.777/2018 (Multipropriedade Imobiliária).
5 Jurisprudência do STJ e TJDFT.