O ITBI, como sabemos, é o imposto de transmissão de bens imóveis, incidente sobre operações onerosas e devido ao município onde o bem está localizado. O percentual cobrado varia de acordo com a legislação municipal, situando-se normalmente entre 2% e 3% do valor venal do imóvel.
O STJ, no Tema repetitivo 1.113, firmou a seguinte tese:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Ainda assim, é comum que os municípios impugnem os valores declarados pelos contribuintes nas negociações, exigindo o pagamento do imposto com base em valores pré-definidos, sem instaurar o devido processo administrativo.
Neste artigo, porém, focaremos na questão da integralização de bens imóveis ao capital social da holding, um tema que já gera discussões suficientes por si só.
A integralização de bens imóveis ao capital social de uma pessoa jurídica é considerada uma operação onerosa e, portanto, passível de incidência do ITBI. No entanto, a lei prevê imunidade nos casos em que a transmissão de bens ou direitos seja incorporada ao patrimônio de pessoa jurídica na realização de capital, desde que a atividade preponderante da empresa não seja a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
O art. 156, inciso II, §2º, inciso I, da CF/88, estabelece:
"Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil."
Esse artigo gera interpretações divergentes. Algumas compreensões indicam que o ITBI só incidiria na integralização de bens imóveis ao capital social quando houver atividade imobiliária preponderante. Outras interpretações sustentam que a imunidade seria plena para integralizações, independentemente da atividade preponderante, conforme entendimento externado pelo ministro Alexandre de Moraes, no seu voto, no julgamento do Tema 796.
Ainda sobre o assunto, está pendente de julgamento no STF o Tema 1348 que trata especificamente do alcance da imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda ou locação de imóveis. O resultado desse julgamento impactará diretamente os planejamentos patrimoniais e todo o setor imobiliário.
Muitos profissionais divulgam a imunidade do ITBI como uma regra absoluta, sem considerar as interpretações divergentes e os riscos tributários envolvidos.
Outro ponto relevante é a declaração do valor do imóvel na integralização. Se declarado pelo valor histórico, o município normalmente exige pagamento de ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor venal, esse último, normalmente é superior ao valor declarado no imposto de renda (mas nem sempre). Por outro lado, declarar o imóvel pelo valor de mercado pode gerar incidência de ganho de capital no imposto de renda, com alíquota de 15% à 22,5%.
Por exemplo, se um imóvel declarado no imposto de renda por R$ 200.000,00 tiver valor venal de R$ 500.000,00, a diferença de R$ 300.000,00 resultará em um imposto de R$ 45.000,00 sobre o ganho de capital. Em contrapartida, se integralizado pelo valor histórico, o ITBI incidiria sobre R$ 300.000,00 (diferença entre o valor histórico e valor declarado), com um custo entre R$ 6.000,00 e R$ 9.000,00, dependendo da alíquota municipal.
Diante desse cenário complexo e das interpretações divergentes, é essencial um planejamento adequado, com assessoria especializada, para evitar custos inesperados e riscos tributários.
Assim, a imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis continua sendo um dos grandes "mistérios" tributários, exigindo atenção e estratégia por parte dos contribuintes e profissionais da área.