A aprovação, pela CCJ - Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados, do PL 4.081/21 - relatado pelo deputado Rubens Pereira Júnior - reacende a discussão sobre a adoção da arbitragem como método de solução de conflitos no âmbito condominial. A proposta legislativa, de autoria do deputado Kim Kataguiri, não inaugura um instituto novo, mas cristaliza na legislação ordinária entendimento já reconhecido pelo Poder Judiciário, especialmente pela 3ª turma do STJ, que admite a validade e eficácia da cláusula compromissória inserida em convenções de condomínio.
1. Fundamentação jurídica e consolidação jurisprudencial
A lei 9.307/1996 (lei de arbitragem) já prevê, de maneira expressa, a possibilidade de as partes convencionarem a solução de seus conflitos por arbitragem, mediante cláusula compromissória. Tal previsão sempre abarcou, por interpretação sistemática, a realidade condominial, desde que observados os requisitos de validade e o quórum legal de aprovação da convenção.
O PL 4.081/21 insere essa possibilidade de forma explícita no CC, reforçando a segurança jurídica e eliminando eventuais resistências interpretativas quanto à legalidade da arbitragem em conflitos condominiais. Como bem destacou o relator, a iniciativa visa “cristalizar judicioso entendimento do STJ” e conferir maior previsibilidade às relações internas dos condomínios.
2. A arbitragem como mecanismo eficiente de resolução de conflitos
A arbitragem apresenta vantagens relevantes frente ao processo judicial tradicional, notadamente em matéria condominial:
- Maior celeridade, evitando a morosidade típica do Judiciário;
- Flexibilidade procedimental, permitindo solução adequada à natureza do conflito;
- Confidencialidade, protegendo a imagem e a convivência entre os condôminos;
- Redução de ônus e desgaste emocional entre as partes;
- Tecnicidade, quando o litígio envolve questões específicas de engenharia, finanças ou administração condominial.
Por tais razões, a arbitragem tem sido amplamente recomendada para litígios de natureza privada e patrimonial, especialmente em relações continuadas como a condominial.
3. A necessidade de atualização das convenções: Quórum de 2/3
A inclusão de cláusula compromissória na convenção do condomínio não é automática, tampouco obrigatória. Trata-se de faculdade condominial que deve ser deliberada em assembleia, observando-se o quórum previsto no art. 1.351 do CC, que exige a aprovação de 2/3 dos condôminos para alterações na convenção.
Assim, condomínios que desejem se adequar à moderna tendência de resolução de conflitos precisarão promover:
- Convocação formal de assembleia, com pauta expressa sobre a inclusão da cláusula de arbitragem;
- Quórum qualificado de 2/3 dos condôminos;
- Registro da alteração no RGI competente, a fim de produzir efeitos perante terceiros.
A atualização das convenções configura medida de governança condominial, permitindo que o condomínio adote mecanismos contemporâneos de solução de disputas e reduza a judicialização interna.
4. Alerta ao consumidor: Indispensável análise jurídica antes da compra do imóvel
Outro ponto essencial é a necessidade de informação preventiva aos compradores de unidades imobiliárias. A existência de cláusula compromissória em convenções de condomínio vincula automaticamente o adquirente - mesmo que ele não tenha participado da assembleia que a aprovou.
Assim, é imprescindível que antes da aquisição de qualquer unidade, especialmente por compra e venda, o interessado contrate assessoria jurídica especializada para:
- Analisar a convenção de condomínio e suas alterações;
- Verificar a existência de cláusulas compromissórias ou restrições relevantes;
- Identificar obrigações financeiras, regras de convivência e riscos potenciais;
- Prevenir litígios decorrentes de desconhecimento.
A ausência dessa análise pode gerar surpresas desagradáveis, como submissão obrigatória à arbitragem, multas convencionais, regras específicas de uso das áreas comuns ou obrigações pouco usuais que impactam diretamente a vida do proprietário.
5. Conclusão
A arbitragem nos condomínios emerge como mecanismo eficiente e juridicamente viável, já respaldado pela lei de arbitragem e pela jurisprudência do STJ. A positivação expressa dessa possibilidade pelo PL 4.081/21 contribui para o fortalecimento da segurança jurídica e para a modernização das relações condominiais.
Cabe aos condomínios, por meio de assembleias regularmente convocadas e com observância do quórum de 2/3, atualizar suas convenções para incorporar ferramentas que reduzam conflitos e promovam uma gestão mais ágil e eficiente.
E cabe aos adquirentes, por sua vez, exercerem diligência mínima: não adquirir unidades sem prévia análise jurídica da convenção condominial, sob pena de assumirem obrigações que desconhecem.