Apresentação
A reforma tributária (EC 132/23 e LC 214/25) tem sido amplamente discutida sob a ótica da tributação de imóveis, especialmente quanto às novas alíquotas incidentes sobre locação e compra e venda. No entanto, um aspecto essencial vem sendo negligenciado pela maior parte dos analistas: os efeitos da reforma sobre o financiamento imobiliário - eixo estruturante do mercado de habitação no Brasil. Mais do que um debate jurídico ou econômico abstrato, trata-se de um tema que impacta diretamente o acesso à moradia, o setor da construção civil, o crédito habitacional e a política urbana.
1. A reforma tributária e a pejotização
A reforma tributária produz efeitos crescentes sobre a forma tradicional de contratação da força de trabalho por meio da CLT - Consolidação das Leis do Trabalho. A contratação por meio de pessoas jurídicas - o fenômeno da pejotização - tende a ser incentivada pela reforma, uma vez que gera créditos tributários na prestação de serviços, que podem ser utilizados para abatimento na cadeia da não cumulatividade do IBS e da CBS. Assim, contratar via pessoa jurídica passa a ser uma estratégia tributária estimulada tanto na esfera privada quanto, indevidamente, na administração pública.
Nesta semana, o TCE/PE - Tribunal de Contas do Estado de Pernambuco multou gestor público por contratações temporárias via microempreendedores individuais (MEI). Embora essa prática tenha sido momentaneamente suspensa, a tendência é que o entendimento seja consolidado como irregular - especialmente porque o STF está prestes a julgar os limites da pejotização nas contratações, impactando diretamente o setor público e privado. E o prefeito de Recife não foi o primeiro.
Contratar trabalhadores pela via tradicional (CLT) - com recolhimento de INSS, contribuições patronais e FGTS - é, de fato, mais oneroso. Todavia, a pejotização elimina obrigações trabalhistas e previdenciárias, reduz custos com horas extras, pressão sindical e, sobretudo, extingue a formação do passivo trabalhista. Mesmo que não haja vantagem financeira líquida, muitos agentes econômicos tenderão à pejotização porque ela permite o aproveitamento de créditos do IBS e da CBS.
Os mesmos benefícios podem ser usados com a contratação sem concurso. O concurso pressupõe um vínculo longo, uma pressão constante sobre o limite prudencial e um absurdo custo previdenciário. A alíquota patronal do município pode chegar a mais de 20%.
O TCE/PE pode até achar que conseguirá impor sua percepção de Estado, mas o processo estrutural no STF já está bem encaminhado para aceitar uma pejotização ampla.
2. A nova tributação sobre imóveis
Grande parte dos autores tem se concentrado no estudo das alíquotas incidentes sobre os imóveis: até 8,4% para locação (considerando a alíquota de referência de 28%) e cerca de 14% para compra e venda. Entretanto, essas alíquotas não são fixas, pois os insumos utilizados na incorporação e até mesmo o terreno podem gerar créditos tributários que reduzem a base de cálculo. Além disso, o RET - Regime Especial de Tributação permanece vigente até 2029, suavizando o impacto imediato.
O debate, porém, ignora o ponto nevrálgico do mercado imobiliário brasileiro: o financiamento habitacional. A CEF - Caixa Econômica Federal responde pela maior parcela dos financiamentos imobiliários no país, operando com recursos provenientes majoritariamente do FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. O FGTS financia imóveis pelo SFH - Sistema Financeiro da Habitação desde a sua criação - lei 4.380/1964 e lei 5.107/1966. Atualmente, a Caixa detém cerca de 67,1% do crédito habitacional total e 99% do programa Minha Casa, Minha Vida.
3. De onde vem os recursos para o financiamento imobiliário
E de onde vem o dinheiro utilizado pela Caixa? Do depósito do FGTS realizado pelos trabalhadores formais. Assim, a redução do emprego formal - tendência decorrente da pejotização intensificada pela reforma tributária - significa, objetivamente, redução do fluxo financeiro que abastece o mercado imobiliário.
Logo, os impactos da reforma tributária ultrapassam o sistema produtivo e alcançam a própria dinâmica de crédito do mercado imobiliário. O risco não é apenas o aumento do custo de construção, mas o encarecimento e a escassez do financiamento habitacional.
O cenário se agrava pela migração da tributação dos serviços financeiros do IOF para o regime do IBS/CBS, com tributação sobre a margem. Há dúvida relevante quanto ao que deverá ser incluído na margem de intermediação financeira, especialmente os valores destinados ao fundo garantidor. Além disso, o STF deve rever sua jurisprudência no RE 1.453.882, sobre a incidência de PIS/Cofins nas receitas de aplicações financeiras das reservas técnicas, questão que impacta diretamente bancos e seguradoras.
Portanto, observa-se um duplo efeito negativo: imóveis mais caros e crédito mais caro e escasso, em razão da diminuição da principal fonte de financiamento da casa própria - o FGTS.
Conclusão
A reforma tributária incentiva a pejotização, gerando créditos tributários na prestação de serviços e reduzindo o emprego formal.
A queda no emprego formal diminui a arrecadação do FGTS, principal fonte de recursos do financiamento habitacional.
O financiamento imobiliário é o verdadeiro pilar do mercado imobiliário brasileiro, mais determinante do que a variação das alíquotas do IBS e da CBS.
O crédito tende a ficar mais caro, pois os serviços financeiros passam a ser tributados pela margem no IBS/CBS e pela possível revisão do STF sobre PIS/Cofins.
O mercado imobiliário enfrentará escassez e encarecimento simultâneo: imóveis mais caros e crédito reduzido, com impacto social profundo no acesso à habitação.
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BRASIL. lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos imobiliários, cria o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a Caixa Econômica Federal. Diário Oficial da União, Brasília, 24 ago. 1964.
BRASIL. Lei nº 5.107, de 13 de setembro de 1966. Institui o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Diário Oficial da União, Brasília, 14 set. 1966.
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o sistema tributário nacional. Diário Oficial da União, Brasília, 21 dez. 2023.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 2025. Regulamenta dispositivos da Emenda Constitucional nº 132/2023, institui o IBS e a CBS. Diário Oficial da União, Brasília, 2025.
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Recurso Extraordinário (RE) 1.453.882. Relator: Min. Luís Roberto Barroso. Brasília, 2024.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Relatório de Mercado Imobiliário e Habitação, 2024