A regularização de imóveis consolidou-se como tema central no Direito Imobiliário, impulsionada pela necessidade de segurança jurídica, pela complexidade normativa e pela informalidade que marca o território urbano brasileiro. Estima-se que milhões de propriedades no país apresentem algum nível de irregularidade - desde ausência de matrícula até construções sem licenciamento - o que impede vendas, financiamentos, investimentos e a plena fruição do direito de propriedade previsto no art. 5º, XXII, da Constituição Federal.
A informalidade decorre de fatores históricos: expansão desordenada, ausência de planejamento urbano e práticas informais de transmissão. Tais irregularidades repercutem diretamente na cadeia dominial e na eficácia dos atos jurídicos, exigindo interpretação sistemática entre Direito Urbanístico, Direito Registral, Direito Civil, normas tributárias e políticas públicas.
1. Principais entraves jurídicos na regularização de imóveis
1.1. Falta de escritura e ausência de registro
A propriedade imobiliária, no Brasil, somente se transmite com o registro da escritura pública, conforme dispõe o art. 1.245 do CC.
É comum encontrar imóveis transacionados por contratos particulares, cessões informais ou documentos precários, mantendo o proprietário registral desvinculado do possuidor atual.
Essa desconexão gera insegurança e exige formalização, sob pena de ineficácia real do negócio jurídico.
1.2. Construções sem licença ou sem habite-se
Obras executadas sem aprovação municipal violam normas edilícias e urbanísticas, previstas no Estatuto da Cidade (lei 10.257/01), no Plano Diretor municipal e em legislações locais de uso e ocupação do solo.
A ausência de habite-se impede a averbação da edificação no registro, necessária conforme art. 167, II, 4, da LRP - lei de registros públicos, e compromete financiamentos, alienações fiduciárias e transações empresariais.
1.3. Matrículas desatualizadas
Divergências de área, confrontações desatualizadas, falta de averbação de casamento, mudança de numeração predial e outros dados incompletos geram exigências cartorárias com base nos arts. 213 e 214 da LRP, que tratam de retificação administrativa e correção de registro.
1.4. Loteamentos irregulares ou clandestinos
Regidos pela lei 6.766/1979, loteamentos sem aprovação municipal ou sem registro da matrícula-mãe comprometem a individualização das unidades.
Muitos municípios enfrentam décadas de ocupações consolidadas que nunca ingressaram no registro de imóveis.
1.5. Pendências sucessórias
O falecimento de proprietários sem abertura de inventário impede qualquer transmissão formal.
O inventário judicial ou extrajudicial, previsto nos arts. 610 e 611 do CPC e autorizado pela lei 11.441/07, é etapa indispensável para restabelecer a cadeia dominial.
1.6. Posse prolongada e usucapião
A coexistência de posse antiga, documentos incompletos e cadeia quebrada exige o uso da usucapião (arts. 1.238 a 1.244 do CC), seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.
2. A tríade da regularização: urbanística, registral e fiscal
A regularização imobiliária não se limita ao registro de imóveis; exige o alinhamento de três dimensões fundamentais:
- Regularidade urbanística
Regida pelo Estatuto da Cidade, pelas leis municipais e pelo Plano Diretor, envolve licenciamento, lei de uso e ocupação, parâmetros construtivos, alinhamento e diretrizes de parcelamento.
- Regularidade registral
Baseada na lei de registros públicos (lei 6.015/1973), é responsável pela segurança da cadeia dominial, pela atualização da matrícula e pela averbação de atos.
- Regularidade fiscal
Abrange débitos de IPTU, ITBI (arts. 35 a 42 do CTN) e taxas municipais. Em diversas cidades, dívidas tributárias impedem registro de transmissões ou emissão de certidões.
3. Instrumentos jurídicos de regularização
3.1. Retificação administrativa ou judicial - arts. 212 e 213 da LRP
Permite corrigir medidas perimetrais, confrontações, metragens e dados descritivos.
É essencial quando há divergência entre o levantamento topográfico e o registro.
3.2. Usucapião extrajudicial - art. 216-A da LRP
Introduzida pelo CPC e regulamentada pela LRP, esta modalidade oferece solução célere para reconhecimento de domínio em casos de posse consolidada, desde que haja:
- planta e memorial descritivo por profissional habilitado;
- anuência de confrontantes;
- ata notarial lavrada em cartório.
A via judicial permanece disponível quando houver litígio ou ausência de consenso.
3.3. Averbação de construção e regularização edilícia
A construção deve ser licenciada conforme legislação municipal e, concluída, receber o habite-se (certificado de conclusão).
Somente então pode ser averbada, conforme art. 167, II, 4 da LRP, etapa indispensável para alienação e financiamento.
3.4. REURB - Regularização Fundiária Urbana (lei 13.465/17)
A Reurb é uma das maiores inovações legislativas recentes, com aplicação individual e coletiva.
Divide-se em:
- Reurb-S (interesse social), destinada a núcleos ocupados por famílias de baixa renda;
- Reurb-E (interesse específico), aplicável a empreendimentos privados ou áreas ocupadas independentemente da renda.
A lei cria mecanismos como:
- CRF - Certidão de Regularização Fundiária;
- legitimação fundiária e legitimação de posse;
- demarcação urbanística;
- abertura de matrículas individuais.
Permite superar décadas de informalidade e reintegrar áreas ao ordenamento urbano.
3.5. Procedimentos sucessórios - CPC e CC
Inventários e arrolamentos são essenciais quando a irregularidade decorre de falecimento.
A ausência de partilha impede a transferência da propriedade, conforme arts. 1.784 e 1.791 do CC.
4. Segurança jurídica, valorização e impacto econômico
Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e liquidez, além de atender às exigências de instituições financeiras, incorporadoras e fundos imobiliários.
Empresas, investidores e construtoras dependem da regularidade documental para realizar auditorias (due diligence), incorporar novas áreas e garantir a viabilidade jurídica de empreendimentos.
A insegurança decorrente de imóveis irregulares afeta não apenas o patrimônio do particular, mas o desenvolvimento urbano, a arrecadação tributária e a própria função social da propriedade, prevista no art. 182 da Constituição Federal.
5. Considerações finais
O passivo imobiliário brasileiro é resultado de décadas de informalidade e de ausência de políticas urbanas integradas. A legislação atual, entretanto, fornece instrumentos eficazes para que advogados, municípios e proprietários regularizem imóveis, reintegrem territórios ao sistema legal e restabeleçam a segurança dominial.
A regularização não apenas garante o exercício pleno do direito de propriedade, como também viabiliza operações econômicas, reduz litígios e assegura estabilidade jurídica.
Num país de urbanização desigual, a atuação técnica e especializada do advogado é indispensável para conduzir o imóvel ao estágio de regularidade, harmonizando normas urbanísticas, registrais e civis.