O mercado imobiliário brasileiro encontra-se diante de uma encruzilhada decisiva que pode redefinir os parâmetros de segurança jurídica para milhões de consumidores. Refiro-me ao julgamento na 2ª turma do STF que discute a obrigatoriedade da escritura pública em transações de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário e do SFH - Sistema Financeiro da Habitação. A decisão do ministro Luiz Fux de pedir vista para análise da matéria representa um fôlego necessário. Tal pausa permite que a sociedade e o Judiciário examinem com cautela os perigos ocultos sob o pretexto da “modernização”.
O debate central gira em torno da aplicação do art. 38 da lei 9.514/1997 em contraposição à validade dos provimentos do CNJ - Conselho Nacional de Justiça que reforçam a necessidade da escritura pública. Até o momento da interrupção do julgamento, o placar contava com votos dos ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli favoráveis à tese das construtoras e incorporadoras. O argumento utilizado pelo setor empresarial seduz pela simplicidade aparente: a adoção de contratos particulares, sem a intervenção notarial, promoveria a desburocratização e a redução de custos. Contudo, como advogado consumerista e presidente do IBDEPS - Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais, alerto que essa promessa de agilidade esconde um desequilíbrio perigoso nas relações de consumo.
É imperativo compreender que a relação entre uma incorporadora e um consumidor que busca a casa própria é marcada por uma assimetria informativa e técnica. A escritura pública não constitui mera formalidade ou carimbo burocrático; ela representa a presença do Estado, por meio do tabelião, atuando como fiscal da legalidade e garantidor do equilíbrio contratual. Ao dispensar esse instrumento, remove-se a figura imparcial que tem o dever de alertar o comprador sobre cláusulas abusivas, riscos ocultos e as reais implicações do negócio jurídico.
A substituição da escritura pública por instrumento particular, elaborado unilateralmente pelas empresas, expõe o consumidor a vulnerabilidades severas. Sem o crivo de um notário - que age como longa manus do poder estatal -, abre-se caminho para a inserção de cláusulas obscuras e lesivas. Um exemplo é a falta de clareza quanto ao instituto da alienação fiduciária. Em contratos particulares, muitas vezes redigidos com linguagem hermética, o comprador raramente compreende que o atraso de poucas parcelas pode acarretar a consolidação da propriedade em favor do credor de modo extrajudicial e célere, resultando na perda do imóvel e de parte substancial dos valores pagos.
Outro ponto crítico reside na obscuridade das cláusulas financeiras. A ausência de fiscalização prévia facilita a prática de anatocismo (cobrança de juros sobre juros) e a imposição de índices de reajuste que podem tornar a dívida impagável a longo prazo. Além disso, observa-se com frequência a inserção compulsória de convenções de arbitragem. Tais dispositivos, considerados abusivos pelo CDC, forçam a resolução de conflitos em câmaras privadas, cujos custos são elevados, afastando o cidadão da tutela do Poder Judiciário.
O argumento de que a eliminação da escritura reduz custos para o consumidor carece de comprovação prática e ignora a economia gerada pela segurança preventiva. O tabelião exerce um controle de legalidade que previne litígios futuros. Uma economia irrisória na fase de contratação pode transformar-se em um prejuízo devastador anos depois, caso se descubra, por exemplo, que o imóvel possuía pendências ambientais, dívidas anteriores ou vícios de matrícula que um contrato particular, propositalmente ou por negligência, omitiu. Casos recentes de fraudes financeiras e imobiliárias, como as que envolveram instituições de grande porte a exemplo do Banco Master, demonstram que a supervisão estatal é indispensável para a higidez do mercado.
Para fundamentar a necessidade dessa proteção ao elo mais frágil da corrente econômica, o IBDEPS solicitou um parecer jurídico ao professor-doutor Luís Fernando Massonetto. O estudo demonstra, com solidez acadêmica, que a defesa do consumidor não é apenas uma norma infraconstitucional, mas um princípio basilar da ordem econômica previsto na Constituição Federal. Negligenciar a supervisão estatal em contratos de tamanha relevância social, como os de habitação, fere a lógica constitucional de proteção à economia popular.
É de se esperar, portanto, que o STF, ao retomar esse julgamento, considere os efeitos deletérios de uma desregulamentação precipitada. A suposta eficiência do mercado não pode sobrepor-se à segurança jurídica das famílias brasileiras. Permitir a generalização dos contratos particulares em detrimento da escritura pública significa entregar a regulação do setor às próprias empresas interessadas, o que inevitavelmente resultará em abusos.
Nossa expectativa é que os votos remanescentes reequilibrem o conflito e deem mais peso aos direitos dos consumidores. A decisão final deve orientar-se pelos preceitos de tutela dos direitos consumeristas, garantindo um mercado imobiliário que seja não apenas ágil, mas, acima de tudo, transparente, equilibrado e sustentável. A casa própria é, para a maioria dos brasileiros, o maior investimento de uma vida; tratá-la como uma simples transação de balcão, desprovida de formalidades protetivas, é um erro que o Brasil não deve cometer.