A transição energética e a progressiva eletrificação da frota automotiva brasileira impõem novos desafios ao direito condominial, tradicionalmente estruturado sob a lógica da propriedade horizontal e da convivência coletiva. Nesse contexto, a recente lei estadual 18.403/25, sancionada pelo governador Tarcísio de Freitas e publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo, inaugura relevante marco normativo ao assegurar, no âmbito do Estado de São Paulo, o direito do condômino de instalar estação de recarga individual para veículos elétricos em vagas de garagem privativas de edifícios residenciais e comerciais.
A norma, aprovada pela Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, insere-se em um movimento mais amplo de fomento à mobilidade elétrica e à sustentabilidade urbana, mas o faz sem descurar da necessária harmonização entre o direito individual do condômino e o regime jurídico da copropriedade edilícia. O ponto nevrálgico da disciplina legal reside justamente na delimitação do alcance subjetivo e objetivo desse direito, notadamente quanto à natureza jurídica da vaga de garagem em que se pretende instalar o ponto de recarga.
A lei dirige-se primordialmente às denominadas vagas privativas e exclusivas, isto é, aquelas que integram o patrimônio do condômino. Trata-se de espaços que não compõem a área comum do edifício, mas sim a esfera dominial individual, sujeita apenas às limitações impostas pela convenção, pelo regulamento interno e pelas normas técnicas aplicáveis. No interior dessa categoria, distinguem-se, sob a perspectiva registral e dominial, duas modalidades relevantes: as vagas autônomas e as vagas acessórias.
As vagas autônomas são aquelas que possuem matrícula própria no registro de imóveis, constituindo unidade imobiliária independente, ainda que vinculada funcionalmente ao edifício. Já as vagas acessórias são aquelas que acompanham a unidade principal, apartamento ou sala comercial, em matrícula unificada, sem individualização registral própria. Em ambos os casos, contudo, há titularidade exclusiva do condômino sobre o espaço, o que legitima a incidência direta da lei 18.403/25 e confere ao titular o direito de promover a instalação da estação de recarga, desde que observados os requisitos técnicos e procedimentais estabelecidos.
A lei condiciona a instalação ao cumprimento de normas técnicas e de segurança, exigindo compatibilidade com a carga elétrica da unidade, conformidade com as regras da concessionária distribuidora de energia e com as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, além da execução por profissional habilitado, com emissão da respectiva ART ou RRT - Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica. Exige-se, ainda, comunicação prévia à administração condominial, sendo todos os custos de instalação suportados pelo próprio interessado.
Observa-se, assim, que o legislador estadual não instituiu um direito absoluto e irrestrito, mas sim um direito subjetivo condicionado, cujo exercício deve respeitar a segurança estrutural e elétrica do edifício, bem como a integridade do sistema coletivo de distribuição de energia. A convenção condominial pode estabelecer padrões técnicos e procedimentos administrativos, mas não pode obstar a instalação sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada. Eventual negativa injustificada poderá ser submetida ao crivo dos órgãos competentes, o que revela a intenção legislativa de conferir efetividade material ao direito reconhecido.
Diversa, entretanto, é a situação jurídica das vagas localizadas em área comum do condomínio, que não pertencem ao condômino, mas ao condomínio como um todo, conferindo-se ao titular da unidade apenas um direito de uso. Nessas hipóteses, inexiste direito automático e imediato à instalação da estação de recarga. A primeira razão é de ordem dominial: a vaga pertence ao condomínio, isto é, à coletividade dos condôminos, e não a um titular individualizado. A segunda razão é de natureza funcional: tais vagas, em regra, são rotativas e distribuídas periodicamente por sorteio ou outro critério impessoal, o que inviabiliza a fixação permanente de infraestrutura vinculada a um único usuário.
Ademais, eventual instalação em vaga de área comum demanda deliberação assemblear prévia, por implicar intervenção em bem coletivo e possível alteração da destinação ou da estrutura da coisa comum. Compete ao síndico submeter a matéria à assembleia, que deverá avaliar a viabilidade técnica, os impactos sobre o sistema elétrico geral e a preservação do interesse coletivo. É imperativo, ainda, que o condomínio não suporte qualquer ônus financeiro, seja com a instalação, seja com eventual desinstalação futura, especialmente diante da rotatividade das vagas ou da alienação da unidade pelo interessado. A neutralidade econômica para a coletividade constitui pressuposto de legitimidade da autorização assemblear.
A distinção entre vagas privativas e vagas em área comum revela-se, portanto, central para a adequada aplicação da lei 18.403/25. Enquanto nas primeiras há um direito subjetivo do condômino, condicionado apenas a requisitos técnicos e formais, nas segundas há mera expectativa jurídica, dependente de deliberação coletiva. A solução legislativa harmoniza-se com os princípios estruturantes do direito condominial, notadamente a função social da propriedade, a vedação ao abuso de direito e a prevalência do interesse comum sobre pretensões individuais que possam comprometer a coletividade.
Outro aspecto relevante da lei reside na exigência de que novos empreendimentos imobiliários, com projetos aprovados após sua vigência, prevejam em seus sistemas elétricos capacidade mínima para futura instalação de pontos de recarga. Trata-se de medida prospectiva, que internaliza no planejamento urbano e construtivo a realidade da mobilidade elétrica, reduzindo conflitos futuros e custos de adaptação estrutural.
Em conclusão, a lei 18.403/25 consolida um modelo equilibrado de incorporação da infraestrutura de recarga de veículos elétricos aos condomínios residenciais e empresariais paulistas. Reconhece-se o direito do condômino titular de vaga privativa, seja autônoma, seja acessória, à instalação da estação de recarga, desde que respeitados critérios técnicos e de segurança, ao mesmo tempo em que se preserva a soberania assemblear e o interesse coletivo nas hipóteses envolvendo áreas comuns. O diploma normativo, longe de subverter a lógica condominial, reafirma seus fundamentos, adaptando-os às exigências contemporâneas de sustentabilidade e inovação tecnológica.