Introdução
É verdade excessivamente evidente, tautológica ou autoexplicativa que a realização de auditoria documental na aquisição de imóveis é medida essencial de prudência jurídica atribuída normalmente aos compradores, destinada a assegurar a higidez do negócio e a prevenir riscos de nulidade, evicção, fraude ou aquisição de bem com restrições ou empecilhos ocultos.
Essa auditoria documental (due diligence) é definida como conjunto de análises de documentos públicos e privados destinado a identificar riscos que possam comprometer a segurança jurídica e a integridade do negócio imobiliário.
1. Do objetivo precípuo da auditoria
Embora não haja dispositivo único no ordenamento jurídico brasileiro que imponha expressamente a realização da auditoria como obrigação formal, essa corriqueira e aconselhável prática guarda fundamento em conjunto sistemático de normas que consagram a boa-fé objetiva, o dever de diligência e a segurança jurídica nas relações contratuais e registrais.
Por exemplo, no âmbito do Código Civil, destaca-se o princípio da boa-fé objetiva, previsto nos artigos 113 e 422, que impõe às partes o dever de agir com lealdade e cautela antes, durante e após a celebração do contrato. Nesse sentido, a aquisição de imóvel sem a verificação adequada de sua situação jurídica pode configurar violação desse dever, sobretudo quando o adquirente deixa de adotar as cautelas mínimas exigidas pela prática negocial.
Ainda no Código Civil, o instituto da evicção (artigos 447 a 457) trata da importância da investigação prévia, uma vez que aquele adquirente que perde o imóvel por decisão judicial, em razão de vício anterior à aquisição, poderá pleitear indenização, exceto se tal situação pudesse ter sido mitigada ou evitada mediante análise prévia da cadeia dominial, existência de litígios e/ou eventuais gravames.
Outro ponto de atenção reside na própria disciplina dos Registros Públicos, regida pela lei de registros públicos (lei federal 6.015/73), que adota o princípio da concentração na matrícula, segundo o qual, os direitos reais sobre imóveis devem estar devidamente registrados para produzir efeitos perante terceiros. Ou seja, o sistema registral brasileiro reverencia a análise, no mínimo, da matrícula atualizada do imóvel, a fim de verificar titularidade, ônus reais, penhoras, indisponibilidades e demais restrições tornadas públicas e oponíveis perante terceiros.
Adicionalmente, o CPC (lei federal 13.105/15), ao tratar da fraude à execução em seu artigo 792, estabelece que a alienação de bens pode ser considerada ineficaz quando realizada em prejuízo de credores.
Nesse sentido, a jurisprudência, de longa data, consolidou entendimento de que a diligência do adquirente é elemento relevante para aferição da boa-fé na aquisição. Inclusive a súmula 375 do STJ, que não foi formalmente revogada, senão revista à luz do atual CPC, dispõe que a fraude à execução exige registro da penhora ou prova de má-fé do terceiro.
Contudo, é importante que se diga que a análise exclusivamente da matrícula, por si só, não se basta. A ausência de verificação completa pode expor o adquirente a riscos relevantes, inclusive à ineficácia do negócio. Essa conclusão pode ser facilmente obtida a partir da análise criteriosa da lei de concentração de atos na matrícula (lei federal 13.097/15), que dispõe especialmente no parágrafo 1º do artigo 54, exceções à regra da concentração de atos na matrícula, como por exemplo, a certas constrições fiscais e consequências em decorrência de falência.
Portanto, a due diligence é prática indispensável aos compradores para mitigar riscos legais e patrimoniais, sendo recomendável que envolva análise documental completa, certidões judiciais e administrativas, regularidade registral e urbanística, bem como a idoneidade das partes envolvidas. Sendo que, sua adoção sistemática contribui para a estabilidade das relações imobiliárias e para a prevenção de litígios, alinhando-se às melhores práticas de governança e conformidade no setor.
2. Da atividade empresária imobiliária
A atividade imobiliária, de inegável e especial relevância no PIB nacional, engloba a compra, venda, locação, incorporação, loteamento e administração de imóveis, atuando como intermediação ou gestão de patrimônio próprio e/ou de terceiros, incluindo imobiliárias, incorporadoras e construtoras. De praxe, como a comercialização de imóveis na planta por incorporadoras, por exemplo, essas atividades imobiliárias envolvem cadeia complexa de relações jurídicas, financeiras e institucionais.
E, infelizmente, reportagens veiculadas ao longo dos últimos anos evidenciam que o mercado imobiliário não está imune a práticas ilícitas. Investigações já alcançaram centenas de empreendimentos e grandes empresas imobiliárias, seja por descumprimento de obrigações legais, seja por suspeitas de irregularidades em sua relação com o poder público. Em outros casos, existem fortes indícios, senão comprovação de envolvimento de executivos de construtoras em esquemas de corrupção e pagamento de propinas. Mais recentemente, notícias também apontam transações suspeitas envolvendo agentes públicos e aquisição de imóveis na planta, reforçando o potencial desse tipo de operação como veículo para potencial ocultação ou dissimulação de valores.
3. Da aplicação invertida da auditoria
Nesse contexto, a auditoria jurídica (instrumento trivial de proteção de compradores) e os programas de compliance assumem papel estratégico não apenas para a segurança dos contratos, mas também para a integridade do próprio setor imobiliário, pelo próprio operador-vendedor (incorporadoras, loteadores e afins), especialmente diante de riscos recorrentes de irregularidades e até de envolvimento em escândalos de corrupção.
Diante desse cenário, a estratégia mais atrativa e vantajosa, ao menos a médio e longo prazo, possa ser realizar menos vendas, ou talvez num passo mais lento, porém de forma mais segura e respaldada, a fim de evitar não apenas sanções legais, mas também em severos danos à imagem institucional, perda de valor de mercado e restrições ao acesso a crédito e investimentos.
Assim, parece aconselhável, senão mandatório, que o empresário-vendedor também realize uma avaliação prévia de integridade dos interessados compradores, bem como tome certas precauções e estabeleça políticas internas que tratem, notadamente, do trânsito de dinheiro e pagamentos feitos por terceiros.
Nessa seara, a auditoria jurídica do interessado comprador teria escopo distinto da auditoria tradicional, estando voltada a: Identificação e qualificação cadastral; verificação de vínculos empresariais e políticos; consulta ao histórico público de conduta ética e empresarial, assim como checagem em bases restritivas e listas de sanções; consulta a processos judiciais e administrativos (especialmente relacionados a investigações por corrupção, improbidade ou fraude); e, por fim, avaliação de compatibilidade entre capacidade econômica e a pretensa operação.
Paralelamente, os programas internos de compliance devem desempenhar função preventiva mais ampla, estabelecendo políticas internas e controles anticorrupção, a permitir ao empresário classificar riscos e subsidiar a tomada de decisão, inclusive para eventualmente tentar mitigar riscos por meio de cláusulas contratuais, controles adicionais ou monitoramento reforçado.
Portanto, a auditoria jurídica e a definição de políticas internas de compliance devem ser vistos como instrumentos indispensáveis de gestão de risco e de sustentabilidade de qualquer negócio, mas, principalmente, pelo setor da construção civil, que já foi historicamente associado a escândalos políticos e práticas ilícitas.
A ausência dessas práticas pode não apenas gerar prejuízos financeiros e reputacionais, mas também expor a empresa imobiliária a investigações criminais e sanções severas, incluindo aquelas previstas na legislação anticorrupção brasileira. Sendo que, a adoção dessas medidas representa não apenas uma proteção jurídica, mas um compromisso ético com a integridade e com a confiança no mercado imobiliário.
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PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil, vol. I, 22 ed., atual. Maria Celina Bodin de Moraes, Rio de Janeiro, Forense, 2007, p. 539-541.
THEODORO JR., Humberto, Curso de Direito Processual Civil, vol. II, 43 ed., Rio de Janeiro, Forense, 2008, p. 187
SALES, Fernando Augusto de Vita Borges de. Novo CPC comentado artigo por artigo, - 1. Ed - São Paulo, SP: Editora Rideel, 2016
https://www.irib.org.br/app/webroot/files/downloads/files/Da%20auditoria%20documental%20documental%20da%20matricula%20imobili%C3%A1ria%20-%20IRIB.pdf, consultado em 25/03/2026