A responsabilidade do arrematante por débitos propter rem incidentes sobre o imóvel sempre foi um dos pontos mais sensíveis dos leilões judiciais, principalmente no que tange ao IPTU e às quotas condominiais em atraso.
Durante anos, consolidou-se na prática forense uma solução pragmática: Caberia ao edital disciplinar a transferência - ou não - desses débitos ao arrematante. Assim, se houvesse previsão expressa, admitia-se a responsabilização, mesmo em hipóteses nas quais a lei indicava solução diversa.
Esse entendimento foi reiteradamente acolhido pelo STJ, tanto em relação a débitos tributários quanto às despesas condominiais.
Nos últimos anos, contudo, a Corte passou a revisar essa orientação - ao menos no que se refere ao IPTU. E essa mudança pode indicar um movimento mais amplo, com potencial de atingir também as dívidas condominiais.
A antiga orientação: Prevalência do edital
Historicamente, o STJ admitia que o edital de leilão atribuísse ao arrematante a responsabilidade por débitos anteriores à arrematação, sejam eles quanto ao IPTU ou ao condomínio.
No campo tributário, mesmo diante da regra expressa do art. 130, parágrafo único, do CTN - segundo a qual os créditos tributários se sub-rogam no preço da arrematação - a Corte entendeu, por longo período, que a previsão editalícia poderia prevalecer.
Esse entendimento foi consolidado, por exemplo, no julgamento do REsp 1.316.970/RJ:
"Não viola o art. 130 do CTN o edital de hasta pública que prevê a responsabilidade do arrematante por débitos fiscais de IPTU." (STJ, REsp 1.316.970/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/05/13)
Raciocínio semelhante foi aplicado às dívidas condominiais. A jurisprudência passou a exigir, como condição para responsabilização do arrematante, a previsão expressa no edital, sob o fundamento de proteção à boa-fé do adquirente.
Mais recentemente, essa orientação foi reafirmada:
"Em se tratando de dívida condominial de natureza propter rem, constando do edital a existência do ônus, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas." (STJ, REsp 2.045.667/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 27/01/23)
Em síntese, consolidou-se a ideia de que o edital poderia, dentro de certos limites, disciplinar a transferência de débitos ao arrematante.
A mudança de 2024: O caso do IPTU
Esse cenário sofreu importante inflexão em 2024.
Ao julgar o Tema 1.134, o STJ fixou a seguinte tese:
"É inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à arrematação."
A Corte passou a reconhecer que o art. 130, parágrafo único, do CTN possui natureza cogente, não podendo ser afastado por disposição editalícia.
Ou seja, independentemente do que conste do edital, os débitos de IPTU devem se sub-rogar no preço da arrematação, não podendo ser exigidos do arrematante.
Houve, é verdade, modulação dos efeitos, restringindo a aplicação da tese aos editais publicados após o julgamento. Ainda assim, o fundamento adotado revela uma mudança estrutural na forma como o STJ enxerga a matéria.
O papel do art. 908, § 1º do CPC
A mudança de entendimento ganha contornos ainda mais relevantes quando analisada à luz do art. 908, § 1º do CPC.
O dispositivo estabelece que, no caso de arrematação, "os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço".
A norma não distingue entre créditos tributários e não tributários. Ao contrário, expressamente inclui os débitos propter rem - categoria na qual se inserem as despesas condominiais.
Se a lógica adotada pelo STJ no Tema 1.134 é a de que a sub-rogação no preço decorre de norma cogente, não podendo ser afastada pelo edital, a mesma conclusão parece se impor em relação às dívidas condominiais.
Ou seja, se o edital não pode afastar a lei, deve-se aplicar a mesma ratio em relação ao CTN e ao CPC.
A possível evolução: O caso do condomínio
A ratio decidendi adotada no Tema 1.134 - a prevalência de norma legal cogente sobre a previsão editalícia - é perfeitamente aplicável às obrigações condominiais.
Se o art. 908, § 1º do CPC determina a sub-rogação de todos os débitos propter rem no preço da arrematação, não parece coerente admitir que o edital possa impor ao arrematante a obrigação de quitá-los diretamente.
Em outras palavras, a mesma lógica que levou o STJ a afastar a transferência do IPTU ao arrematante pode conduzir, em breve, à revisão do entendimento relativo às despesas condominiais.
Tendência jurisprudencial e impactos práticos
A eventual consolidação dessa orientação teria impacto significativo na prática dos leilões judiciais.
De um lado, aumentaria a segurança jurídica do arrematante, que deixaria de depender de previsões editalícias muitas vezes imprecisas ou incompletas.
De outro, exigiria maior atenção dos credores - especialmente condomínios - quanto à necessidade de habilitação no processo executivo para satisfação de seus créditos.
Verdade seja dita, mas isso fica para um próximo artigo, a jurisprudência vem favorecendo bastante o condomínio no concurso de credores, por vezes o colocando à frente do débito tributário e sempre o privilegiando em face de hipotecas (enunciado 478 da súmula do STJ).
Sob a perspectiva sistêmica, a solução parece mais alinhada com a natureza da arrematação como forma de aquisição originária, na qual os gravames anteriores se concentram no preço obtido, e não na pessoa do adquirente.
Considerações finais
A mudança promovida pelo STJ em relação ao IPTU pode representar mais do que um ajuste pontual: trata-se de possível redefinição da lógica de responsabilização do arrematante em leilões judiciais.
Se prevalecer a interpretação de que a sub-rogação no preço decorre de norma cogente, a tendência é que também as dívidas condominiais deixem de ser transferidas ao arrematante, ainda que haja previsão em edital.
O tema ainda está em evolução, mas os sinais são claros.
A discussão, portanto, não é mais se o edital pode disciplinar a responsabilidade do arrematante, mas sim até que ponto ele pode contrariar a lei.