O contrato de arrendamento rural ocupa posição central no desenvolvimento do agronegócio brasileiro, pois viabiliza o acesso à terra por produtores que não dispõem de capital suficiente para adquirir propriedade própria e, ao mesmo tempo, assegura ao proprietário a utilização produtiva do imóvel, em consonância com a função social da propriedade prevista na Constituição Federal. Trata-se de instrumento jurídico de grande relevância econômica e social, cuja disciplina normativa foi estruturada por meio de um verdadeiro microssistema de direito agrário, composto essencialmente pela lei 4.504/64 (Estatuto da Terra) e pelo decreto 59.566/1966, reconhecido como tal pela jurisprudência do STJ.
Nesse contexto, surge controvérsia recorrente quando o imóvel rural arrendado é alienado durante a vigência do contrato, especialmente em situações de alienação forçada, como a arrematação em leilão judicial. A dúvida reside em saber se o contrato permanece vigente, se o arrendatário possui direito de preferência na aquisição do bem e quais medidas processuais podem ser adotadas para a preservação de seus direitos.
O arrendamento rural é contrato agrário pelo qual o proprietário cede, de forma onerosa e temporária, o uso e gozo do imóvel rural para exploração econômica, nos termos do art. 3º do decreto 59.566/1966. Sua finalidade é permitir a exploração racional da terra por quem nela trabalha, atendendo ao princípio constitucional da função social da propriedade. A legislação agrária estabeleceu regras específicas quanto a prazos mínimos, formas de pagamento e proteção do arrendatário, justamente porque reconhece a vulnerabilidade econômica do produtor rural frente ao proprietário e a relevância da atividade agrícola para o interesse público.
Diante do critério da especialidade normativa, é pacífico que o Estatuto da Terra prevalece sobre o CC nas relações agrárias. Essa especialidade se justifica pela natureza social do contrato agrário, que transcende interesses meramente patrimoniais e visa assegurar a continuidade da produção agrícola, a estabilidade do homem do campo e o aproveitamento racional da terra.
É nesse cenário que se insere a regra prevista no art. 92, §5º, do Estatuto da Terra, segundo a qual a alienação do imóvel não interrompe a vigência dos contratos agrários, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante. O decreto 59.566/1966 reproduz a mesma diretriz. A norma tem finalidade clara: impedir que a transferência da propriedade inviabilize a exploração rural em curso e prejudique o arrendatário, que muitas vezes investiu recursos significativos na atividade agrícola.
Tal sub-rogação ocorre independentemente de registro do contrato na matrícula do imóvel, pois a própria legislação admite contratos verbais, presumindo-se ajustadas as cláusulas obrigatórias. Exigir registro para oponibilidade ao adquirente implicaria negar eficácia à própria estrutura normativa do Estatuto da Terra. O STJ, ao analisar controvérsias semelhantes, firmou entendimento no sentido da desnecessidade de registro do contrato de arrendamento para a manutenção de seus efeitos perante o adquirente1.
A discussão torna-se mais complexa quando a alienação ocorre por leilão judicial, pois a arrematação é tradicionalmente considerada modalidade de aquisição originária da propriedade, apta a extinguir gravames anteriores.
A essa conclusão se chega em razão da inexistência de relação jurídica entre o arrematante o anterior proprietário do bem, assim como em razão da inexistência de transferência voluntária da propriedade, o que foi ratificado pelo STJ quando do julgamento do Tema 1.1342. Entende-se que a aquisição da propriedade não deriva do direito de propriedade do antigo proprietário, mas sim em razão de ordem coercitiva do Estado, representado por um juiz competente, que busca a satisfazer uma pretensão resistida, não podendo ser transferido para o arrematante qualquer obrigação vinculada ao imóvel, cujo fato gerador tenha ocorrido até a data do leilão.
Como consequência, a arrematação corresponderia a um "renascimento" do imóvel adquirido mediante procedimento judicial, com a criação de um novo histórico, ficando desvinculada do bem qualquer espécie de obrigação assumida pelo proprietário anterior, tal como ocorre na usucapião - cenário que ainda necessita de melhor regulamentação legal.
Contudo, por opção legislativa expressa, o Estatuto da Terra estabeleceu exceção a essa lógica, preservando a vigência do contrato agrário mesmo na alienação coercitiva. Trata-se de opção normativa coerente com a proteção da função social da propriedade e com a necessidade de continuidade da produção rural.
Assim, se o arrematante tenta obter a posse direta do imóvel sem respeitar o contrato, o arrendatário pode propor ação declaratória de vigência do arrendamento, cumulada com obrigação de não fazer e eventual consignação em pagamento da contraprestação, a fim de evitar alegação de inadimplemento. Caso haja turbação ou perda da posse, caberá também pleito indenizatório pelos prejuízos sofridos, como já reconhecido por tribunais estaduais em hipóteses de perda de safra3.
Cumpre mencionar, entretanto, que a proteção legal mencionada não é aplicável ao arrendatário que, ciente da penhora prévia do imóvel em razão de dívida executada na esfera judicial em face do arrendante, decide celebrar contrato de arrendamento rural de qualquer forma.4
Outro ponto relevante diz respeito ao direito de preferência do arrendatário, previsto no art. 92, §3º, do Estatuto da Terra. Trata-se de instrumento jurídico que busca permitir ao produtor adquirir a terra que explora, garantindo estabilidade econômica e continuidade produtiva. A preferência deve ser exercida nas mesmas condições da oferta de terceiros, mediante notificação prévia ao arrendatário e concessão de prazo mínimo para manifestação.
Se não houver notificação, o arrendatário poderá ajuizar ação de preferência no prazo legal, mediante depósito do preço. O STJ consolidou entendimento no sentido de que o registro do contrato não é requisito para o exercício da preferência5, nem pode ser exigido em razão da possibilidade legal de contratos verbais. Da mesma forma, a Corte tem reconhecido que o direito de preferência subsiste mesmo em alienação judicial, pois a lei não distingue entre alienação voluntária e forçada.
A jurisprudência do STJ tem reiteradamente enfatizado que o Estatuto da Terra constitui instrumento de concretização da função social da propriedade, devendo ser interpretado de forma a proteger o arrendatário, que representa parte economicamente mais frágil na relação agrária6. Em precedentes relevantes, a Corte reconheceu a continuidade do contrato após alienação do imóvel, a desnecessidade de registro para exercício da preferência e a possibilidade de o arrendatário complementar depósito do preço quando necessário7, evitando prejuízo decorrente de formalismo excessivo.
Essas decisões evidenciam a preocupação do Tribunal Superior em preservar a produção agrícola e evitar que formalidades incompatíveis com a realidade rural inviabilizem direitos assegurados pela legislação agrária. Ao reconhecer a prevalência do microssistema agrário sobre regras gerais do Direito Civil, o STJ reforça a natureza social do contrato de arrendamento e a necessidade de proteção jurídica do produtor rural8.
O objetivo legal é claro e prestigia o arcabouço normativo e principiológico desenvolvido para a proteção social e financeira dos arrendatários, que são considerados partes hipossuficientes na relação contratual, além do próprio princípio da função social da propriedade.
Conclui-se, portanto, que o contrato de arrendamento rural permanece vigente mesmo diante da alienação judicial do imóvel, cabendo ao arrematante assumir a posição do arrendante. O arrendatário também conserva o direito de preferência na aquisição do bem, inclusive em leilão judicial, desde que observados os requisitos legais. As medidas processuais cabíveis incluem ação declaratória de vigência do contrato, ação de preferência, consignação em pagamento e pleito indenizatório em caso de prejuízo.
A consolidação desses entendimentos pela jurisprudência do STJ contribui para a segurança jurídica das relações agrárias e para o fortalecimento do setor rural brasileiro, assegurando que a transferência da propriedade não comprometa a continuidade da produção nem prejudique aquele que efetivamente trabalha a terra. Trata-se de interpretação coerente com os princípios constitucionais da função social da propriedade, da dignidade do trabalhador rural e do desenvolvimento econômico sustentável.
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1 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp n. 2.378.932/BA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira. Quarta Turma, julgado em 29 de abril de 2024. Diário da Justiça eletrônico de 2 de maio de 2024.
2 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1914902/SP. relator Ministro Teodoro Silva Santos. Primeira Seção, julgado em 09/10/2024. Tema 1.134 dos Recursos Repetitivos. Diário da Justiça eletrônico de 24/10/2024.
3 BRASIL. Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação Cível nº 00355039620128130431. Câmara Cível Monte Carmelo. Relator: Desembargador Domingos Coelho. Julgamento em 15 de fevereiro de 2024. Publicado em 20 de fevereiro de 2024.
4 BRASIL. Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação Cível nº 00048009820188160170. Toledo. 16ª Câmara Cível. Relator: Desembargador Luiz Antonio Barry. Julgamento em 31 de maio de 2021. Publicado em 31 de maio de 2021.
5 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Recurso Especial n. 717.860/RS. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgado em 18 dez. 2014. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 5 fev. 2015.
6 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.566.006/RS. Relator: Ministro Moura Ribeiro. Terceira Turma. Julgado em 13 de setembro de 2016. Diário da Justiça eletrônico de 29 de setembro de 2016.
7 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Interno no Recurso Especial n. 1.622.205/PR. Relator: Ministro João Otávio de Noronha. Quarta Turma. Julgado em 2 set. 2024. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 4 set. 2024.
8 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial nº 1.408.152/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1 de dezembro de 2016. Diário da Justiça eletrônico, 2 fev. 2017.
9 Em memória de Lucio Christovam Furtado de Miranda, cuja exemplar dedicação ao agronegócio muito me estimulou ao estudo de temas ligados a esse importantíssimo setor econômico.