A promulgação da emenda constitucional 132/23 e a regulamentação promovida pela lei complementar 214/25 inauguraram uma das mais relevantes transformações do sistema tributário brasileiro nas últimas décadas.
O novo modelo instituiu o chamado "IVA Dual", composto pela CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal, e pelo IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre Estados e municípios. Gradualmente, os novos tributos substituirão PIS, Cofins, ISS e parte do ICMS.
Embora a reforma tenha sido concebida sob os pilares da simplificação, transparência e neutralidade tributária, seus efeitos práticos sobre o mercado imobiliário exigem atenção imediata, especialmente por parte de imobiliárias, administradoras de locação, holdings patrimoniais e empresas que atuam na intermediação de compra, venda e gestão de imóveis.
O setor imobiliário possui características próprias, marcadas por contratos de longa duração, receitas recorrentes, multiplicidade de operações e forte dependência de fluxo financeiro previsível. Nesse contexto, a reforma tributária tende a produzir impactos não apenas fiscais, mas também operacionais, financeiros e contratuais.
O novo modelo de tributação sobre o consumo
A EC 132/23 introduziu os arts. 156-A e 195, V, na Constituição Federal, instituindo o IBS e a CBS como tributos não cumulativos incidentes sobre operações com bens e serviços. O novo sistema adota lógica de não cumulatividade financeira, permitindo creditamento mais amplo em comparação ao atual regime de PIS e Cofins. A proposta busca reduzir distorções econômicas e eliminar a cumulatividade tributária presente no modelo vigente.
Entre os principais pilares do novo regime destacam-se:
- Tributação no destino;
- Não cumulatividade ampla;
- Uniformização nacional das regras;
- Simplificação das obrigações acessórias;
- Maior rastreabilidade das operações;
- Transparência da carga tributária.
Apesar disso, a neutralidade tributária não significa, necessariamente, redução de carga fiscal para o setor imobiliário. Em especial para imobiliárias prestadoras de serviços, o impacto poderá ser sensível, sobretudo em estruturas atualmente tributadas pelo lucro presumido.
Impactos específicos para imobiliárias e administradoras de imóveis
As imobiliárias e administradoras de locação provavelmente estarão entre os segmentos mais impactados pela reforma tributária. Isso ocorre porque grande parte de suas receitas decorre da prestação de serviços, especialmente em comissões de corretagem, administração de locações, assessoria imobiliária, intermediação de compra e venda, gestão contratual e serviços acessórios relacionados à locação.
Com a substituição do ISS, PIS e Cofins pelo IBS e pela CBS, a tendência é de aumento da carga efetiva para empresas que atualmente operam no lucro presumido, especialmente em razão da menor capacidade de geração de créditos tributários compensáveis.
Diferentemente de setores industriais, imobiliárias normalmente possuem estrutura operacional menos intensiva em aquisição de insumos geradores de crédito. Isso faz com que o impacto econômico do novo IVA possa ser mais expressivo sobre a prestação de serviços imobiliários.
Além da elevação potencial da carga tributária, haverá aumento significativo das obrigações operacionais e de compliance fiscal. Na prática, as empresas precisarão promover:
- Revisão dos sistemas de faturamento;
- Adequação dos Sistemas de Gestão Empresarial (ERPs);
- Integração entre setores fiscal, jurídico e financeiro;
- Revisão da emissão documental;
- Atualização dos fluxos de cobrança;
- Treinamento das equipes operacionais e comerciais.
A ausência de adaptação prévia poderá gerar contingências fiscais relevantes durante o período de transição.
Regime específico para operações imobiliárias
A lei complementar 214/25 instituiu regime específico aplicável às operações com bens imóveis, reconhecendo as particularidades econômicas e operacionais do setor. O modelo contempla mecanismos próprios de apuração da CBS e do IBS, incluindo redutores de ajuste, regras específicas para locação e tratamento diferenciado para determinadas operações imobiliárias.
A existência de regime próprio demonstra que o legislador reconheceu a incompatibilidade entre determinadas dinâmicas do mercado imobiliário e a lógica tradicional do IVA aplicável aos demais setores da economia.
Locação de imóveis e holdings patrimoniais
A reforma tributária também estabeleceu regras específicas para operações de locação e arrendamento de imóveis. A legislação complementar prevê redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS incidentes sobre operações de locação imobiliária, buscando reduzir os impactos econômicos sobre o setor.
Ainda assim, holdings patrimoniais e empresas familiares que atualmente operam no lucro presumido poderão experimentar aumento relevante da carga tributária efetiva, especialmente em cenários com baixa geração de créditos fiscais.
Nesse contexto, ganha relevância o planejamento tributário preventivo, incluindo revisão societária, reorganização patrimonial, segregação operacional, revisão de contratos e análise do regime tributário mais eficiente.
Contratos de longo prazo e revisão contratual
Outro ponto de extrema relevância envolve os contratos imobiliários de longa duração. A transição tributária exigirá revisão de cláusulas relacionadas a repasse tributário, reequilíbrio econômico-financeiro, reajustes, responsabilidades fiscais, retenções tributárias e recomposição de margens.
Contratos de administração imobiliária, locações atípicas, operações built-to-suit e contratos de gestão patrimonial poderão exigir adequações específicas.
Não cumulatividade e aproveitamento de créditos
Um dos pilares centrais do novo modelo é a não cumulatividade financeira do IBS e da CBS. Pela sistemática introduzida pela EC 132/23, os contribuintes poderão compensar créditos vinculados às atividades econômicas desenvolvidas.
Na prática, empresas do setor imobiliário poderão aproveitar créditos relacionados a serviços terceirizados, despesas operacionais, tecnologia, softwares, estrutura administrativa e aquisição de bens vinculados à atividade.
Entretanto, para imobiliárias e administradoras de imóveis, o aproveitamento de créditos tende a ser mais limitado quando comparado a setores industriais ou incorporadoras, justamente em razão da natureza predominantemente prestacional de suas atividades.
Fluxo financeiro e impactos operacionais
Além da carga tributária nominal, um dos impactos mais relevantes da reforma recai sobre o fluxo financeiro das empresas imobiliárias. A dinâmica de recolhimento do IBS e da CBS, associada ao timing de apropriação dos créditos tributários, poderá impactar diretamente o capital de giro, previsibilidade financeira, fluxo de caixa operacional e a margem líquida das operações.
Emissão documental e aumento da fiscalização
O novo modelo tributário tende a ampliar significativamente os mecanismos de rastreabilidade e fiscalização das operações imobiliárias. Com a implementação do IBS e da CBS, haverá maior integração eletrônica entre documentos fiscais, contratos e obrigações acessórias.
Na prática, isso exigirá padronização documental, maior controle fiscal, integração tecnológica, revisão de cadastros e fortalecimento dos mecanismos de compliance.
Transição gradual até 2033
A implementação do novo sistema ocorrerá gradualmente. Em 2026 terá início a fase de testes, com cobrança experimental da CBS e do IBS. A partir de 2027 começará a substituição progressiva dos tributos atuais, culminando na extinção definitiva do ISS e de parte do ICMS até 2033.
Apesar da transição escalonada, o momento de adaptação é imediato. Empresas que aguardarem a implementação integral da reforma para iniciar adequações poderão enfrentar aumento de custos operacionais, insegurança fiscal, dificuldades de compliance, perda de competitividade e riscos contratuais e financeiros.
A reforma tributária representa verdadeira redefinição do ambiente econômico-fiscal do mercado imobiliário. Para imobiliárias e administradoras de imóveis, os impactos ultrapassam a simples substituição de tributos, alcançando estruturas operacionais, contratos, sistemas financeiros e estratégias empresariais.
A criação do IBS e da CBS exigirá revisão completa dos modelos de precificação, faturamento, compliance e gestão tributária das empresas do setor. Mais do que compreender as novas regras legais, será indispensável desenvolver planejamento tributário estratégico, revisar contratos, adaptar sistemas e antecipar riscos decorrentes da transição.
Empresas que iniciarem desde já processos estruturados de revisão tributária, contratual e operacional estarão mais preparadas para mitigar contingências, preservar eficiência financeira e explorar oportunidades competitivas no novo cenário regulatório brasileiro.