Uma recente decisão do CARF - Conselho administrativo de recursos fiscais, reacendeu uma discussão relevante no contencioso tributário: a possibilidade de creditamento de PIS e Cofins sobre despesas vinculadas à locação de imóveis utilizados na atividade empresarial.
O julgamento, envolvendo uma grande rede de varejo nacional, inicialmente, não rompe com a jurisprudência consolidada acerca da impossibilidade de creditamento amplo de insumos para empresas comerciais. Por outro lado, o que o acórdão faz – e aqui reside sua relevância – é deslocar o eixo da discussão.
Em vez de tratar as despesas como insumos, o CARF reconhece que determinados encargos assumidos pelo locatário (como IPTU, taxas condominiais e despesas operacionais vinculadas ao imóvel) integram o próprio custo jurídico e econômico da locação. Nessa linha, tais valores passam a ser compreendidos como parte da despesa de aluguel, hipótese expressamente prevista na legislação como passível de creditamento, inclusive para empresas do setor do comércio.
Não se trata, portanto, de uma ampliação do conceito de insumo, mas de um reenquadramento jurídico da despesa.
Esse detalhe é o que confere consistência ao precedente, e, ao mesmo tempo, delimita seu alcance.
A tese tende a ser aplicável, sobretudo, a empresas que operam com rede física relevante, especialmente no varejo, e que suportam, por força contratual, encargos acessórios à locação. O ponto crítico passa a ser a análise do contrato: é ele que define se tais despesas são efetivamente parte da remuneração do locador ou meros custos operacionais dissociados da locação.
Sob esse aspecto, abre-se uma janela concreta de revisão fiscal, com potencial de recuperação de valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.
E aqui entra um elemento que não pode ser ignorado: o tempo.
Com a reforma tributária, o regime de PIS e COFINS caminha para sua extinção ao final de 2026, sendo substituído pela CBS. Isso significa que discussões estruturadas sob a lógica da não cumulatividade atual tendem a perder relevância prospectiva.
Em outras palavras, essa é uma tese com prazo de validade.
O contribuinte que não se movimentar agora poderá, na prática, perder duas oportunidades relevantes: (i) a recuperação do passado e o aproveitamento eficiente desses créditos no presente. Isso porque não basta reconhecer o direito ao crédito, é necessário operacionalizá-lo. (ii) A formação de estoque elevado de créditos, sem planejamento para sua compensação, pode esvaziar significativamente o ganho econômico da tese, especialmente em um cenário de transição de regime tributário.
O momento, portanto, exige uma postura ativa: a análise deve ser feita com rigor técnico, a partir dos contratos de locação, da estrutura operacional da empresa e da sua dinâmica de apuração de PIS e Cofins.
Quando presentes os requisitos, a tese pode representar uma oportunidade relevante de eficiência fiscal. Mas, como todo bom precedente administrativo, ela não se sustenta por generalização, ela se sustenta por aderência concreta a situação do contribuinte; e mais, neste caso específico, por timing.