1. Introdução
O cenário fundiário brasileiro revela uma realidade estrutural que há décadas desafia o Poder Público, os operadores do Direito e as instituições responsáveis pela organização registral do país. Milhões de imóveis permanecem em situação de irregularidade dominial, seja pela ausência de registro imobiliário, pela inexistência de matrícula individualizada, pela fragmentação informal de áreas, pela precariedade da cadeia sucessória ou pela informalidade das transmissões possessórias realizadas ao longo do tempo.
Trata-se de um problema que transcende a esfera patrimonial privada, produzindo reflexos diretos na segurança jurídica, na arrecadação tributária, no planejamento urbano, no acesso ao crédito, na circulação de riquezas e, sobretudo, na concretização da dignidade da pessoa humana e do direito fundamental à moradia.
Nesse contexto, a usucapião assume papel de destaque no ordenamento jurídico brasileiro, não apenas como tradicional forma originária de aquisição da propriedade, mas como verdadeiro instrumento de transformação social, regularização fundiária e concretização da função social da propriedade.
A CF/88 promoveu profunda alteração na compreensão clássica do direito de propriedade, afastando a concepção absoluta e individualista historicamente construída pelo direito liberal. A propriedade passou a ser condicionada ao atendimento de sua função social, nos termos dos arts. 5º, XXIII, e 170, III, da CF/88, tornando-se incompatível com o modelo constitucional vigente a mera preservação formal de direitos desprovidos de utilidade social concreta.
Sob essa perspectiva, a usucapião representa importante mecanismo de correção das distorções históricas do sistema fundiário brasileiro, permitindo que situações possessórias consolidadas ao longo do tempo sejam reconhecidas juridicamente, convertendo a posse qualificada em propriedade plena.
Trata-se de reconhecer juridicamente o exercício efetivo, contínuo, produtivo e socialmente relevante da posse exercida por aquele que construiu moradia, desenvolveu atividade econômica, estabeleceu vínculos familiares e conferiu ao imóvel destinação compatível com os valores constitucionais.
A usucapião, portanto, não pode ser compreendida sob uma ótica meramente patrimonialista. Sua finalidade transcende a aquisição da propriedade privada, inserindo-se em um contexto mais amplo de promoção da justiça social, estabilização das relações jurídicas e redução das desigualdades fundiárias historicamente existentes no Brasil.
Nesse sentido, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2024) destacam que a usucapião possui relevante função pedagógica e social, ao sancionar a desídia do proprietário que não conferiu função social ao bem e, simultaneamente, reconhecer juridicamente aquele que efetivamente utilizou o imóvel de forma produtiva, digna e socialmente adequada.
2. A irregularidade fundiária brasileira e a necessidade de superação do formalismo
A realidade imobiliária brasileira demonstra que grande parte das relações possessórias se desenvolveu historicamente à margem da formalidade registral. Em inúmeras situações, especialmente nas regiões periféricas, rurais e urbanas em expansão, as aquisições imobiliárias ocorreram mediante instrumentos particulares, recibos de pagamento, cessões possessórias, contratos informais e simples tradições de fato.
A informalidade, portanto, não decorre necessariamente de má-fé ou de intenção de fraudar o sistema registral, mas muitas vezes da própria inacessibilidade econômica e burocrática do modelo formal de transmissão imobiliária.
Nesse cenário, exigir da população hipossuficiente o rigor documental típico das grandes operações imobiliárias significa, em muitos casos, inviabilizar o acesso à própria regularização fundiária.
É justamente nesse ponto que a usucapião assume papel fundamental, permitindo ao ordenamento jurídico reconhecer situações possessórias legítimas consolidadas no tempo, adequando o direito formal à realidade social efetivamente existente.
Todavia, embora a legislação brasileira tenha evoluído significativamente nas últimas décadas, ainda persiste, na prática, forte resistência interpretativa à efetividade da regularização fundiária, especialmente no âmbito extrajudicial.
Não raramente, observa-se a formulação de exigências excessivas, formalismos desnecessários e interpretações restritivas incompatíveis com a própria finalidade constitucional da usucapião.
Em muitos casos, a atividade registral acaba se afastando da realidade social brasileira, criando obstáculos desproporcionais à regularização de imóveis cuja posse já se encontra consolidada há décadas.
O formalismo registral, embora indispensável à preservação da segurança jurídica, não pode ser convertido em instrumento de perpetuação da irregularidade fundiária. A técnica registral deve servir à efetividade do direito material, e não atuar como barreira intransponível à concretização do direito fundamental à propriedade.
3. A usucapião extrajudicial e a desjudicialização da regularização imobiliária
A promulgação do CPC de 2015 representou importante marco no fortalecimento da política de desjudicialização no Brasil. Inserida nesse contexto, a usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da lei de Registros Públicos, passou a permitir o reconhecimento da aquisição originária da propriedade diretamente perante os cartórios de registro de imóveis.
A medida representou avanço significativo na busca por maior eficiência, celeridade e racionalização da atividade jurisdicional, permitindo que situações consensuais e documentalmente demonstradas fossem solucionadas no âmbito das serventias extrajudiciais.
A via extrajudicial possui enorme potencial de transformação fundiária, sobretudo diante da elevada demanda social por regularização imobiliária existente no país.
Além da redução da litigiosidade, a usucapião extrajudicial possibilita:
- Maior rapidez na regularização;
- Redução de custos sociais;
- Ampliação do acesso à formalização imobiliária;
- Fortalecimento da segurança jurídica;
- Integração dos imóveis ao sistema registral nacional.
Entretanto, a concretização dessa finalidade exige interpretação constitucionalmente orientada do procedimento extrajudicial, onde o fim, que é a regularização não pode ceder espaço ao meio, que são as exigências, muitas vezes, desproporcionais para o reconhecimento da propriedade.
A atividade registral contemporânea não pode permanecer vinculada exclusivamente a uma visão burocrática e excessivamente formalista. O registrador imobiliário, enquanto delegado de função pública, exerce papel essencial na concretização dos direitos fundamentais e na promoção da função social da propriedade.
Nesse contexto, sua atuação deve observar não apenas os princípios da legalidade e segurança jurídica, mas também os princípios da eficiência, razoabilidade, proporcionalidade e efetividade.
A desburocratização da usucapião extrajudicial não significa flexibilização irresponsável dos requisitos legais. Significa, na realidade, interpretação sistemática e teleológica do ordenamento jurídico, harmonizando segurança jurídica e efetividade social.
4. O cadastro imobiliário brasileiro e a construção de uma inteligência fundiária nacional
A discussão acerca da regularização fundiária brasileira também passa, inevitavelmente, pela necessidade de modernização e integração das informações territoriais e registrais do país.
Nesse contexto, ganha especial relevância o avanço do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, iniciativa que possui potencial para transformar profundamente a forma como o Estado brasileiro compreende, controla e organiza o território nacional.
Embora frequentemente associado apenas à ampliação da fiscalização tributária e ao incremento arrecadatório, o CIB possui alcance muito mais amplo e estrutural. Sua implementação representa importante mecanismo de integração de bases de dados imobiliárias, registrais, fiscais, urbanísticas e territoriais, permitindo maior interoperabilidade entre cartórios, municípios, Receita Federal, Poder Judiciário e demais órgãos públicos.
A realidade fundiária brasileira demonstra que grande parte dos imóveis existentes no país ainda permanece em situação de irregularidade, informalidade possessória ou precariedade registral. Em inúmeros casos, inexistem informações territorialmente precisas, há sobreposição de áreas, inconsistências cadastrais, fragmentação documental e ausência de correspondência entre a realidade física do imóvel e os dados constantes nos registros públicos.
A ausência de integração dessas informações compromete não apenas a segurança jurídica das relações imobiliárias, mas também a própria capacidade estatal de planejamento urbano, controle ambiental, desenvolvimento econômico e implementação de políticas públicas fundiárias.
Sob essa perspectiva, o CIB pode representar importante instrumento de organização territorial e inteligência fundiária nacional, permitindo maior rastreabilidade dominial, padronização cadastral e controle eficiente das áreas urbanas e rurais.
A interoperabilidade entre os sistemas registrais e cadastrais tende a proporcionar maior transparência, redução de fraudes, diminuição de sobreposições territoriais e fortalecimento da segurança jurídica imobiliária.
Além disso, a integração das bases de dados poderá facilitar significativamente os procedimentos de regularização fundiária e usucapião, permitindo melhor identificação da situação jurídica dos imóveis e maior eficiência na validação de informações territoriais.
O fortalecimento do controle territorial também possui relevante dimensão social e urbanística. A correta identificação das áreas subutilizadas, abandonadas ou irregularmente ocupadas possibilita ao Estado desenvolver políticas públicas mais eficientes de habitação, urbanização, infraestrutura e ordenamento territorial.
Todavia, a implementação dessa nova estrutura cadastral exige cautela para que a modernização tecnológica não seja utilizada apenas como mecanismo de incremento arrecadatório ou intensificação burocrática.
A construção de um sistema integrado de informações imobiliárias deve estar comprometida, sobretudo, com a efetivação da função social da propriedade, a promoção da regularização fundiária e a ampliação do acesso da população à segurança jurídica patrimonial.
Em um país marcado historicamente pela informalidade imobiliária, a tecnologia cadastral deve servir como instrumento de inclusão e organização territorial, e não como fator de aprofundamento da exclusão registral.
5. O recibo de pagamento como justo título e a aproximação do direito à realidade social
Recentemente, o STJ, no julgamento do REsp 2.215.421, reforçou a compreensão de que o justo título deve ser interpretado em consonância com a realidade social brasileira, admitindo documentos particulares e recibos de pagamento como instrumentos aptos à configuração da usucapião ordinária quando demonstradas a boa-fé e a consolidação possessória.
Essa compreensão revela importante evolução hermenêutica, reconhecendo que a informalidade documental não pode, por si só, afastar a tutela jurídica de situações possessórias legítimas e socialmente consolidadas.
Em grande parte do território nacional, especialmente em regiões periféricas e rurais, a aquisição imobiliária ocorre por meio de contratos particulares, recibos simples, cessões possessórias ou documentos destituídos de formalidade registral. Negar validade jurídica a essas situações significa ignorar a própria formação histórica do espaço urbano e rural brasileiro.
O reconhecimento do recibo de pagamento como justo título amplia significativamente o acesso à usucapião ordinária e fortalece a função social do instituto, permitindo que milhares de possuidores tenham acesso à regularização dominial.
Esse posicionamento jurisprudencial deve ser prestigiado não apenas pelo Poder Judiciário, mas também pelas serventias extrajudiciais, sob pena de criação de grave descompasso entre a interpretação judicial e a prática administrativa registral.
Não é razoável que a via judicial reconheça determinada situação possessória como juridicamente válida enquanto a esfera extrajudicial imponha formalismos incompatíveis com a própria orientação constitucional da regularização fundiária.
6. O papel dos cartórios de registro de imóveis na efetividade da regularização fundiária
Os cartórios de registro de imóveis ocupam posição central na consolidação da política nacional de regularização fundiária.
Sua atuação ultrapassa a mera formalização documental, desempenhando relevante função de organização territorial, segurança jurídica e inclusão patrimonial.
A moderna atividade registral exige postura institucional compatível com os objetivos constitucionais da República, especialmente no que se refere à redução das desigualdades sociais e à promoção da dignidade da pessoa humana.
A formulação de exigências desproporcionais, incompatíveis com a realidade socioeconômica dos possuidores, apenas perpetua a informalidade e impede a efetividade do sistema registral.
O registrador contemporâneo deve atuar como agente de concretização da segurança jurídica material, buscando compatibilizar rigor técnico com efetividade social, como bem pontua Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro (2023).
A regularização fundiária não interessa apenas ao possuidor individualmente considerado. Ela interessa ao próprio Estado, ao mercado imobiliário, ao sistema financeiro, à arrecadação tributária e à organização urbana.
Imóveis regularizados ingressam formalmente na economia, passam a circular juridicamente, tornam-se aptos ao financiamento, valorizam-se economicamente e fortalecem o próprio sistema registral.
A usucapião extrajudicial, quando adequadamente interpretada e aplicada, representa poderoso instrumento de inclusão social e desenvolvimento econômico.
7. Conclusão
A superação da irregularidade fundiária brasileira passa necessariamente pela valorização da usucapião como instrumento constitucional de transformação social, regularização imobiliária e concretização do direito fundamental à moradia.
Em um país marcado pela informalidade das relações possessórias e pela histórica exclusão registral de milhões de cidadãos, não se mostra compatível com a CF/88 a adoção de interpretações excessivamente burocráticas e dissociadas da realidade social.
A posse qualificada, exercida de forma contínua, produtiva e socialmente útil, merece reconhecimento jurídico efetivo.
A usucapião não representa ameaça à segurança jurídica. Ao contrário, constitui importante mecanismo de estabilização das relações sociais e de integração formal de imóveis historicamente marginalizados do sistema registral.
Enquanto milhões de brasileiros exercem, há décadas, uma posse legítima, produtiva e socialmente relevante, o sistema jurídico não pode permanecer refém de formalismos incapazes de dialogar com a realidade fundiária nacional.
A usucapião, especialmente em sua dimensão extrajudicial, deve ser compreendida não apenas como mecanismo de aquisição da propriedade, mas como verdadeiro instrumento de cidadania, inclusão social e concretização constitucional da função social da propriedade e do direito à moradia.
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