A alienação fiduciária de bens imóveis tornou-se um dos pilares do sistema de financiamento imobiliário brasileiro. Sua relevância transcende o crédito habitacional tradicional, alcançando operações estruturadas, securitizações imobiliárias, emissões de CRI e diversas modalidades de financiamento garantido por imóveis.
Nesse contexto, a definição do STJ no Tema Repetitivo 1.288 possui significativo impacto para o mercado imobiliário e para a interpretação da lei 9.514/1997, especialmente após as alterações promovidas pela lei 13.465/17.
A controvérsia submetida ao STJ envolvia questão prática extremamente recorrente: afinal, após a entrada em vigor da lei 13.465/17, o devedor fiduciante ainda poderia purgar a mora e recuperar o contrato após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário?
Antes da lei 13.465/17, consolidou-se o entendimento de que o devedor fiduciante poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação do segundo leilão do imóvel.
Contudo, a lei 13.465/17 alterou substancialmente essa lógica ao inserir o §2º-B no art. 27 da lei 9.514/1997, estabelecendo expressamente direito de preferência ao devedor para aquisição do imóvel após a consolidação, mas sem prever a retomada do contrato originário mediante purgação da mora, surgindo a divergência interpretativa.
Parte da jurisprudência passou a entender que a alteração legislativa teria eliminado a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade. Outra parte sustentava que o entendimento anterior permaneceria aplicável, especialmente aos contratos celebrados antes da vigência da lei 13.465/17.
O cenário gerou significativa insegurança jurídica que o STJ pretendeu sanar com a definição do Tema 1.288.
Ao julgar o Tema Repetitivo 1.288, o STJ consolidou entendimento no sentido de que as alterações promovidas pela lei 13.465/17 possuem aplicação imediata aos procedimentos de execução extrajudicial em curso após sua vigência, ainda que os contratos tenham sido celebrados anteriormente.
Ou seja: após a consolidação da propriedade fiduciária, não subsiste mais o direito de purgação da mora para retomada do contrato e o devedor passa a possuir apenas direito de preferência para aquisição do imóvel, na forma do art. 27, §2º-B, da lei 9.514/1997.
Tese firmada: “a) antes da entrada em vigor da lei 13.465/17, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do decreto-lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da lei 13.465/17, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/1997.”
Com isso, o Tribunal prestigia a literalidade da legislação e reconhece que a lei 13.465/17 modificou o regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária.
O impacto da decisão para o mercado imobiliário
A definição do Tema 1.288 pelo STJ possui potencial de repercussão estrutural sobre o próprio funcionamento do mercado imobiliário e do sistema de crédito brasileiro.
Isso porque a alienação fiduciária não representa apenas um instrumento contratual de garantia. Trata-se, atualmente, de um dos principais mecanismos de sustentação econômica do financiamento imobiliário nacional.
A lógica econômica do instituto sempre esteve diretamente vinculada à previsibilidade da recuperação do crédito.
A controvérsia existente antes da definição do Tema 1.288 produzia um cenário de relativa imprevisibilidade jurídica, especialmente porque permitia discussões acerca da reversão da consolidação da propriedade mesmo após etapas avançadas do procedimento extrajudicial, já que o credor, mesmo após o cumprimento formal do procedimento extrajudicial previsto na lei 9.514/1997, ainda permanecia exposto a discussões sobre:
- Retomada do contrato;
- Invalidação da consolidação;
- Suspensão de leilões;
- Ou reconstrução da relação obrigacional originária.
Do ponto de vista econômico, isso gerava consequências relevantes:
- Aumento do risco de judicialização;
- Prolongamento indireto da recuperação do crédito;
- Incerteza sobre a definitividade da consolidação;
- Fragilização da garantia fiduciária;
- E incremento do custo operacional das instituições financeiras.
A partir da consolidação do entendimento do STJ, o mercado tende a operar com maior previsibilidade quanto aos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, reduzindo incertezas interpretativas que historicamente impactavam operações de crédito imobiliário.
Relevância para securitização imobiliária e mercado de capitais
O setor de operações estruturadas de securitização imobiliária é um dos que sofre impactos mais relevantes, visto que a alienação fiduciária constitui uma das principais garantias vinculadas a:
- CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários;
- Debêntures estruturadas;
- Fundos de Investimento Imobiliário (FII);
- E operações de crédito lastreadas em recebíveis imobiliários.
Nesse ambiente, a previsibilidade da excussão da garantia é fator essencial para:
- Precificação do risco;
- Classificação de rating;
- Avaliação de inadimplência;
- E confiança dos investidores institucionais.
A possibilidade de reversão da consolidação fiduciária mesmo após etapas avançadas da execução sempre representou elemento de insegurança para o mercado secundário de recebíveis imobiliários.
Ao consolidar entendimento mais restritivo quanto à retomada do contrato após a consolidação da propriedade, o STJ reforça a estabilidade econômica da garantia fiduciária como ativo circulável e instrumento de proteção do crédito estruturado.
No plano macroeconômico, isso contribui para fortalecimento do mercado de capitais imobiliário brasileiro.
A tensão entre proteção do crédito e proteção do devedor
Naturalmente, o precedente não está imune a críticas.
É possível sustentar que o entendimento prestigia excessivamente a lógica econômica do crédito em detrimento da proteção social do devedor fiduciante, especialmente em contratos habitacionais envolvendo moradia familiar.
Esse debate é legítimo e provavelmente continuará presente na doutrina e na jurisprudência.
Todavia, sistematicamente, parece evidente que o STJ buscou privilegiar a coerência estrutural da alienação fiduciária enquanto mecanismo de garantia real voltado à eficiência do crédito imobiliário.
A ampliação indefinida das possibilidades de reversão da consolidação poderia, paradoxalmente, comprometer a própria funcionalidade econômica do instituto e encarecer o acesso ao financiamento imobiliário para toda a coletividade.
Considerações finais
A definição do Tema 1.288 pelo STJ representa importante marco para o direito imobiliário brasileiro com maior valorização da segurança jurídica e da força da propriedade fiduciária, prestigiando a efetividade da execução extrajudicial.
Não se trata de eliminação das garantias do devedor, mas de redefinição do momento processual adequado para exercício de seus direitos.
Ao uniformizar a interpretação da lei 9.514/1997 após as alterações promovidas pela lei 13.465/17, e delimitar que, após a consolidação da propriedade, subsiste ao devedor apenas o direito de preferência legalmente previsto - e não mais a retomada do contrato originário - o STJ reafirma a lógica estrutural da alienação fiduciária como instrumento de efetividade do crédito imobiliário e de redução do risco sistêmico das operações garantidas por imóveis.
Certo é que o Tema continuará despertando debates relevantes envolvendo proteção do devedor, função social da moradia e limites da execução extrajudicial. Todavia, na perspectiva do sistema de financiamento imobiliário, parece inequívoco que a decisão fortalece a segurança jurídica e a previsibilidade econômica das garantias imobiliárias no Brasil.
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Lei 9.514/1997.
Lei 13.465/2017.
STJ, Tema Repetitivo 1.288.
REsp 2126726/SP