Quando pensamos no funcionamento da economia moderna, é muito comum que nossa atenção recaia sobre os bancos, as bolsas de valores ou as grandes plataformas digitais que dominam o mercado hoje. Pouco se fala, entretanto, de uma infraestrutura institucional muito mais antiga e igualmente decisiva para o funcionamento dos mercados: o registro imobiliário.
Embora frequentemente percebido como um procedimento de cunho burocrático ou meramente formal, o registro imobiliário desempenha uma função econômica central. Ele é, na prática, um mecanismo institucional criado para reduzir custos de transação. Essa expressão, consagrada pela análise econômica do direito, refere-se aos custos invisíveis que acompanham qualquer troca econômica, seja a simples busca de informações, a verificação de direitos, a negociação de garantias e a redução de riscos jurídicos.
No mercado imobiliário, esses custos poderiam ser extremamente elevados. Sem um sistema registral organizado, cada comprador precisaria reconstruir toda a história jurídica de um imóvel antes de adquiri-lo. Seria necessário investigar antigos proprietários, verificar possíveis dívidas ou restrições e confirmar a legitimidade de cada transferência ocorrida ao longo do tempo. Em outras palavras, cada transação exigiria uma espécie de investigação jurídica completa.
O registro imobiliário resolve exatamente esse problema. Ao tornar públicas e verificáveis as informações sobre titularidade e direitos reais, ele reduz drasticamente os custos de busca e de verificação. Em vez de reconstruir a cadeia jurídica de um imóvel a cada transação, os agentes econômicos podem confiar em um sistema institucional que organiza essas informações de forma contínua.
Essa função é ainda mais relevante quando se observa o papel do registro na estrutura mais ampla da economia. Mercados imobiliários eficientes dependem da existência de sistemas de publicidade confiáveis. Sem registros robustos, operações como financiamento habitacional, hipotecas e investimentos imobiliários se tornam significativamente mais arriscadas.
A previsibilidade institucional gerada pelo registro imobiliário cria um ambiente de confiança que permite o funcionamento de mercados complexos. Ao reduzir a incerteza jurídica, o sistema registral aumenta a liquidez dos ativos imobiliários, facilita o acesso ao crédito e permite que propriedades sejam utilizadas como garantias econômicas em larga escala.
Essa perspectiva dialoga diretamente com a obra de economistas institucionais como Douglass North, que destacou o papel das instituições na redução de incertezas econômicas. Para North, sociedades que conseguem estruturar instituições capazes de estabilizar expectativas criam condições mais favoráveis ao desenvolvimento econômico. O registro imobiliário é um exemplo clássico dessa lógica.
Curiosamente, essa discussão ganha nova relevância no contexto das transformações recentes da economia digital. Estudos contemporâneos sobre infraestrutura econômica apontam que os sistemas que organizam transações modernas dependem de três camadas fundamentais: identidade confiável, autorização para agir e registro verificável das decisões tomadas. Quando essas camadas estão integradas, o tempo necessário para realizar transações pode ser drasticamente reduzido, diminuindo também os custos de coordenação entre agentes econômicos.
Essa lógica está presente em plataformas digitais, sistemas de pagamento instantâneo e cadeias logísticas automatizadas. No entanto, do ponto de vista institucional, o registro imobiliário já desempenha há séculos uma função estruturalmente semelhante, ao garantir que direitos possam ser verificados, rastreados e reconhecidos publicamente.
Um dos fenômenos mais expressivos desse movimento de conversão do imobiliário em infraestrutura de dados é a tokenização imobiliária. Na forma como opera atualmente no Brasil, trata-se essencialmente da emissão de ativos financeiros digitais, tokens que representam direitos de natureza obrigacional vinculados a empreendimentos imobiliários, e não direitos reais sobre os imóveis subjacentes. Essa distinção é juridicamente fundamental: quem adquire um token imobiliário não se torna proprietário de fração de imóvel algum, mas titular de um direito contratual cujo valor econômico está referenciado ao desempenho de um ativo imobiliário.
Do ponto de vista regulatório, a CVM é o órgão central nesse ecossistema. O Parecer de Orientação CVM 40, de 2022, estabeleceu o critério decisivo: o que determina a competência da autarquia não é o fato de o ativo ser digital, mas sim se ele se enquadra no conceito de valor mobiliário. Tokens que representem frações de fluxos de aluguel, participação em lucros de incorporações ou qualquer contrato de investimento coletivo - em que o investidor aporta recursos esperando rendimentos gerados pelo esforço de terceiros - são, na prática, valores mobiliários sujeitos à jurisdição da CVM, independentemente de estarem registrados em blockchain.
Dentro desse marco regulatório, as modalidades em operação no mercado brasileiro se organizam em três caminhos principais. O primeiro é o crowdfunding imobiliário tokenizado, regulado pela resolução CVM 88 de 2022, que permite a captação pública por plataformas eletrônicas para projetos de pequeno e médio porte - tipicamente entre R$ 2 milhões e R$ 15 milhões - por meio da emissão de valores mobiliários digitais. Plataformas como a INCO e a Dexcap operam nesse segmento, conectando incorporadores e investidores de varejo com aportes a partir de R$ 500,00 (quinhentos reais). O segundo caminho é a tokenização de instrumentos de crédito imobiliário, pela qual Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são emitidos digitalmente por securitizadoras registradas na CVM, mantendo toda a estrutura jurídica tradicional do instrumento, mas ganhando agilidade operacional e potencial de negociação em mercado secundário digital. O terceiro é o modelo representado pela Ribus, que utiliza blockchain para estruturar direitos obrigacionais sobre rendimentos de locações de curta temporada - o Ribus Share -, com cerca de 2 mil imóveis ativos e operação viabilizada sob o guarda-chuva regulatório da resolução CVM 88. Em todos esses casos, o que circula digitalmente é um direito financeiro, não a propriedade do imóvel.
No horizonte regulatório, discute-se uma quarta possibilidade, ainda sem amparo legal no Brasil: a matrícula tokenizada, proposta pelo PLS 4.438/25, em tramitação no Senado. Nesse modelo, o token não representaria um direito financeiro derivado, mas seria uma extensão digital da própria matrícula registral - herdando a segurança jurídica e a fé pública do registro e permitindo que transações subsequentes ocorressem de forma mais fluida, sem prescindir da qualificação jurídica do registrador. A proposta coloca o registro de imóveis não como obstáculo à inovação, mas como sua condição de validade. Não é coincidência que a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, ao proibir em agosto de 2025 qualquer vinculação de matrículas a tokens sem legislação autorizativa federal, tenha evidenciado exatamente o ponto de tensão: a tokenização imobiliária plena - aquela que representa direito real e não apenas financeiro - depende, estruturalmente, do registro público para ser juridicamente legítima.
Contudo, a promessa da tokenização imobiliária só pode ser cumprida se houver, na base do sistema, uma instituição capaz de garantir que o direito representado pelo token corresponda a um direito real sobre um imóvel existente, regularmente constituído e livre de vícios jurídicos. É precisamente aqui que o registro de imóveis assume protagonismo insubstituível. Sem a matrícula registral como ancora de legitimidade, o token imobiliário seria apenas um instrumento financeiro desconectado da realidade jurídica do bem que pretende representar - o que, longe de reduzir custos de transação, os multiplicaria ao introduzir novas camadas de incerteza sobre a titularidade e a existência efetiva dos direitos negociados.
Essa constatação abre espaço para uma reflexão importante sobre o futuro do próprio sistema registral. À medida que a economia se digitaliza e novas tecnologias passam a reorganizar fluxos de informação e decisões econômicas, o registro imobiliário tende a assumir um papel ainda mais estratégico.
A digitalização de acervos registrais, a interoperabilidade com outras bases de dados públicas e até a automação de determinados procedimentos podem ampliar a capacidade do sistema registral de reduzir custos de transação. O acesso remoto a informações, por exemplo, já diminui significativamente o tempo necessário para verificar a situação jurídica de um imóvel.
Ao mesmo tempo, o registro imobiliário pode se tornar uma infraestrutura de dados cada vez mais relevante para o planejamento territorial, políticas públicas urbanas e desenvolvimento econômico regional. Informações sobre propriedade, uso do solo e restrições territoriais formam uma base de dados estratégica para decisões públicas e privadas.
Nesse cenário, o registro deixa de ser apenas um repositório jurídico e passa a ser visto como uma infraestrutura institucional da economia. Assim como as redes digitais organizam fluxos de informação, o sistema registral organiza fluxos de propriedade.
Em um momento histórico marcado pela expansão da inteligência artificial, da automação e da economia de dados, a confiança institucional continua sendo um dos recursos mais escassos das sociedades contemporâneas. O registro imobiliário revela-se na verdade uma das arquiteturas institucionais que tornam possível o funcionamento da economia moderna.
Nesse sentido, o registro de imóveis não é apenas um arquivo de história jurídica: é a ancora de segurança jurídica sobre a qual qualquer mercado imobiliário digital terá de se apoia. A confiança que o sistema registral produz - ao qualificar títulos, publicitar direitos e garantir a prioridade das aquisições - é exatamente o insumo que tecnologias como a tokenização não conseguem gerar por si só. Plataformas digitais podem movimentar frações de propriedade com velocidade e escala sem precedentes; mas a legitimidade jurídica desses ativos depende, em última instância, da matrícula registral e da auditoria qualificada que apenas o registro de imóveis é institucionalmente habilitado a realizar.
Se o século passado consolidou a formalização jurídica da propriedade, o desafio das próximas décadas talvez seja integrar essa instituição histórica às novas infraestruturas digitais que estão redefinindo a organização dos mercados. Nesse processo, o registro imobiliário pode assumir um papel ainda mais central na redução dos custos de transação que estruturam a atividade econômica.
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