Em maio de 2026, o presidente do STF, ministro Edson Fachin, restabeleceu os efeitos do código tributário de piracicaba (LC 477/25) ao julgar a suspensão de tutela provisória 1.132. A decisão encerrou - ao menos provisoriamente - um período de paralisia tributária que afetou mais de 230 mil lançamentos de IPTU e travou escrituras de compra e venda, inventários e doações em todo o município. O episódio, porém, expôs uma fragilidade que nenhum dos atores envolvidos enfrentou de forma direta: quando uma decisão judicial suspende a Planta Genérica de Valores de um município, o que acontece com o ITBI?
A resposta deveria ser simples. Não é.
A cronologia da crise
A planta genérica de valores de piracicaba estava defasada desde 2011. Em dezembro de 2025, a câmara Municipal aprovou o PLC 22/25 em regime de urgência, convertendo-o na LC 477/25. A nova legislação atualizou a PGV, alterou alíquotas de IPTU, ITBI e ISSQN e reorganizou a estrutura tributária municipal. O impacto estimado pela prefeitura era um reajuste médio de 21,5% no IPTU, com efeitos em cascata sobre os demais tributos que utilizam o valor venal como base de cálculo.
O ministério público de são paulo ajuizou ação civil pública questionando a velocidade da tramitação legislativa. O argumento central era que o regime de urgência adotado pela câmara seria incompatível com a complexidade técnica de uma reforma tributária daquele porte. Em primeira instância, o pedido de suspensão foi negado. Mas o TJ/SP, em sede de agravo de instrumento, concedeu liminar suspendendo todos os efeitos concretos da LC 477/25 - IPTU, ITBI, ISSQN e taxas municipais. A decisão do tribunal paulista inaugurou o caos.
ITBI sem base de cálculo: o efeito colateral ignorado
O IPTU permite relançamento. Se uma PGV é declarada nula, o município pode recalcular os lançamentos com base na legislação anterior e cobrar as diferenças ou restituir o excesso. O tributo incide sobre a propriedade - o fato gerador se renova a cada exercício.
Existe margem para correção.
O ITBI opera com lógica diferente. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel no momento da transmissão, conforme o art. 38 do CTN. O fato gerador ocorre uma única vez, no ato da lavratura da escritura ou do registro. Se não há PGV vigente para fixar o valor venal, falta um dos elementos estruturais do tributo. Sem base de cálculo definida, o tabelião não emite a guia. Sem a guia quitada, não se lavra a escritura. Sem escritura, não há registro.
Em piracicaba, foi exatamente o que aconteceu. Durante o período em que a liminar do TJ/SP-SP vigorou, contribuintes que precisavam transmitir imóveis - por compra e venda, por doação, por inventário - ficaram sem saber qual valor venal utilizar. A PGV nova estava suspensa. A antiga, formalmente revogada pela LC 477/25. Os cartórios, sem orientação formal da corregedoria, adotaram posturas divergentes: alguns utilizaram a PGV anterior como referência provisória, outros simplesmente paralisaram a emissão de guias de ITBI até que o judiciário definisse qual legislação estava vigente.
Quem perdeu? O contribuinte. Famílias com inventário em andamento viram seus custos de transmissão se tornar incalculáveis. Compradores com financiamento aprovado enfrentaram prazos bancários vencendo sem possibilidade de registrar a aquisição. Doadores que planejavam antecipar a transmissão antes da entrada em vigor do ITCMD progressivo ficaram com as operações congeladas.
O que Fachin decidiu - e o que deixou em aberto
Ao analisar o pedido da prefeitura de piracicaba, o ministro Fachin identificou risco concreto à ordem administrativa e à economia pública do município. A fundamentação da decisão na STP 1.132 se apoiou em dois pilares. O primeiro: a jurisprudência do STF reconhece que a adoção de regime de urgência na tramitação de projetos de lei é prerrogativa regimental interna corporis do legislativo, sem espaço para interferência judicial, salvo violação constitucional flagrante. O segundo: a suspensão da PGV comprometia a capacidade de arrecadação do município, afetando diretamente a prestação de serviços públicos custeados com receitas tributárias.
A decisão acertou ao restabelecer a norma. Mas não enfrentou - porque não lhe cabia, no estreito âmbito de uma STP - o problema estrutural que o caso revelou. Fachin decidiu que manter a PGV suspensa era pior do que mantê-la vigente. Ponderou corretamente que o risco de dano à ordem pública superava o risco de eventual vício formal na tramitação legislativa. O mérito da ACP, contudo, segue pendente no TJ/SP, com a 10ª câmara de Direito Público ainda por julgar o recurso. A insegurança, portanto, não acabou.
A lacuna que o caso expõe
O ordenamento brasileiro possui mecanismos para lidar com a suspensão judicial de normas tributárias quando o tributo envolvido é o IPTU. O próprio CTN e a legislação processual permitem que lançamentos sejam revistos, que valores sejam recalculados e que contribuintes sejam restituídos. O Tema 1.084 de repercussão Geral do STF, julgado no ARE 1.245.097, tratou justamente da relação entre PGV e IPTU, reconhecendo a constitucionalidade de normas municipais que delegam ao Executivo a avaliação individualizada de imóveis novos não previstos na planta.
Para o ITBI, porém, não existe regime de transição equivalente. O tributo é instantâneo - incide no ato da transmissão - e sua base de cálculo depende do valor venal vigente naquele exato momento. Quando a PGV é judicialmente suspensa, não há norma que determine qual valor venal deve ser utilizado nas transmissões realizadas durante o período de vigência da liminar. A legislação anterior foi revogada. A nova está suspensa. O contribuinte fica entre dois mundos, sem chão em nenhum.
Seria possível argumentar que a PGV antiga deveria ser aplicada subsidiariamente, já que a suspensão da nova norma restauraria a vigência da anterior. Mas a técnica legislativa da LC 477/25 não ajuda: a lei não se limitou a atualizar valores dentro de uma estrutura existente - ela instituiu um novo código tributário, com reorganização integral da matéria. A revogação da legislação anterior foi ampla. Restaurar apenas a PGV sem restaurar todo o arcabouço normativo anterior gera inconsistências que nenhum tabelião, por mais diligente que seja, consegue resolver sozinho.
A modulação como dever, não como cortesia
O caso de piracicaba não é isolado. Municípios de todo o estado de são paulo - Sorocaba, Taubaté, São José dos Campos, Caçapava - realizaram ou estão realizando atualizações de suas PGVs para cumprir as exigências da lei de responsabilidade fiscal e da emenda constitucional 132/23. A judicialização dessas atualizações é previsível, e cada nova liminar que suspende uma PGV sem modular seus efeitos sobre o ITBI reproduz o mesmo problema.
Decisões judiciais que suspendem PGVs deveriam, como regra, preservar a base de cálculo do ITBI para transmissões em curso ou já formalizadas perante os cartórios. A modulação dos efeitos da suspensão - técnica que o próprio STF utiliza rotineiramente em controle concentrado de constitucionalidade - deveria ser aplicada pelo judiciário estadual sempre que a norma suspensa servir de base para tributos instantâneos como o ITBI.
A alternativa é o que piracicaba viveu: escrituras travadas, inventários paralisados e um mercado imobiliário inteiro em compasso de espera por uma definição que não depende de nenhuma das partes envolvidas na transmissão. Punir o contribuinte por um vício legislativo que ele não cometeu é uma forma peculiar de tutela jurisdicional.
O horizonte que se desenha
A decisão de Fachin na STP 1.132 desbloqueou as transmissões imobiliárias em Piracicaba, mas o mérito da ACP segue em aberto. Se a 10ª câmara de Direito Público do TJ/SP decidir, ao final, pela nulidade da LC 477/25, o cenário se inverterá: todas as escrituras lavradas com base na PGV nova - durante o período em que ela vigorou por força da decisão do STF - terão sua base de cálculo de ITBI retroativamente questionada. O risco de insegurança não desapareceu; apenas mudou de lado.
Para quem atua no mercado imobiliário de Piracicaba, a recomendação prática é documentar a base de cálculo utilizada em cada transmissão, guardar as guias de ITBI e os comprovantes de recolhimento, e acompanhar o julgamento do mérito da ACP com atenção.
O caso de piracicaba é, acima de tudo, um lembrete. A atualização de PGVs é necessária - catorze anos de defasagem geram injustiça tributária tão grave quanto um reajuste mal calibrado. Mas o processo legislativo precisa resistir ao escrutínio judicial, e o judiciário, quando intervém, precisa lembrar que tributos não existem no vácuo. Por trás de cada lançamento de ITBI suspenso há uma família que precisa escriturar um imóvel, um herdeiro que precisa concluir um inventário, um comprador cujo financiamento tem prazo de validade. A modulação dos efeitos da suspensão não é delicadeza processual - é exigência de justiça.