A expansão das plataformas digitais de intermediação de estadias transformou a utilização econômica de imóveis urbanos. Unidades concebidas para moradia passaram a ser oferecidas, de forma reiterada, a ocupantes sucessivos por poucos dias ou semanas. O fenômeno intensificou um conflito clássico do Direito Condominial: De um lado, o Direito do Proprietário de usar, fruir e obter renda de sua unidade; de outro, o interesse da coletividade na preservação da destinação do edifício, da segurança, do sossego e da salubridade.
O ponto de partida normativo é conhecido. A Constituição protege o direito de propriedade e a livre iniciativa, mas também submete a propriedade ao atendimento de sua função social. No plano infraconstitucional, o CC assegura ao proprietário as faculdades inerentes ao domínio e, simultaneamente, impõe ao condômino o dever de dar à unidade a mesma destinação atribuída à edificação e de não a utilizar de modo prejudicial aos demais possuidores. A lei 4.591/1964, por sua vez, condiciona o uso exclusivo da unidade às normas de boa vizinhança (CF, arts. 5º, XXII e XXIII, e 170; CC, arts. 1.228, 1.335 e 1.336, IV; lei 4.591/1964, art. 19).
A dificuldade surge porque a legislação Federal não criou um tipo contratual específico para a oferta reiterada de imóveis por períodos muito curtos mediante plataformas digitais. A lei do inquilinato disciplina a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário e limitada a noventa dias. A lei geral do turismo regula os meios de hospedagem organizados como empreendimentos destinados à prestação de alojamento temporário e de serviços vinculados. Entre os dois regimes existe uma faixa intermediária, na qual podem variar o prazo, a rotatividade, a exclusividade de uso da unidade, o grau de profissionalização e a existência de serviços acessórios (lei 8.245/1991, art. 48; lei 11.771/08, arts. 21 e 23).
Em 7/5, a 2ª seção do STJ enfrentou essa zona de incerteza no REsp 2.121.055/MG. Por maioria, o colegiado concluiu que a exploração econômica ou profissional de contratos de curta estadia pode descaracterizar a destinação residencial da unidade e, em condomínio residencial, exige aprovação de dois terços dos condôminos. Poucos dias depois, a mesma seção afetou os REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC ao rito dos repetitivos, formando o Tema 1.443 e suspendendo nacionalmente os processos que discutem a suficiência da cláusula de destinação residencial para impedir a curta estadia, mesmo sem proibição expressa.
A controvérsia ainda não terminou. O julgamento do REsp 2.121.055/MG consolidou uma orientação relevante da 2ª seção, mas não possui, isoladamente, a eficácia vinculante própria de um recurso repetitivo. O Tema 1.443 foi criado justamente para transformar a discussão em precedente qualificado. O boletim de precedentes 141 do STJ, publicado em julho de 2026, ainda registrava o tema entre as controvérsias afetadas, sem acórdão de mérito. O debate deve, portanto, ser apresentado como orientação jurisprudencial em processo de estabilização, e não como questão definitivamente encerrada.
O problema de enquadramento jurídico
A utilização de uma plataforma digital não define, por si só, a natureza do contrato. O meio tecnológico apenas aproxima ofertante e interessado. Uma verdadeira locação para temporada pode ser celebrada por aplicativo, imobiliária ou contato direto. Do mesmo modo, uma atividade de hospedagem profissional pode ser divulgada por qualquer desses canais. A qualificação jurídica depende do conteúdo da relação, e não do suporte utilizado para anunciá-la.
Esse aspecto foi destacado no REsp 1.884.483/PR e retomado no REsp 2.121.055/MG. Para o STJ, devem ser observados elementos como o tempo de permanência, a destinação exclusiva ou compartilhada do imóvel, a frequência das contratações, a profissionalização da oferta e a presença de serviços periféricos. A plataforma é juridicamente irrelevante para a classificação abstrata, embora possa facilitar uma escala de exploração que altera a dinâmica do condomínio.
Também não é correto afirmar que toda estadia inferior a noventa dias se converte automaticamente em hospedagem atípica. O art. 48 da lei do inquilinato admite expressamente a residência temporária por até noventa dias. A decisão de 2026 concentrou-se na exploração reiterada, econômica ou profissional, capaz de afastar a finalidade residencial considerada sob a perspectiva da vida condominial. Essa ressalva é essencial para evitar que situações familiares, cessões ocasionais ou autênticas locações sazonais sejam tratadas como se fossem atividade organizada de alta rotatividade.
A tensão decorre, portanto, da coexistência de dois planos. Na relação entre proprietário e ocupante, a disciplina pode aproximar-se da locação por temporada, da hospedagem ou de um contrato atípico. Na relação entre proprietário e condomínio, o ponto decisivo é a compatibilidade do uso efetivo com a destinação prevista na convenção. O STJ tem afirmado que a solução do conflito condominial não depende necessariamente de enquadrar, de modo definitivo, a relação entre o ofertante e o usuário em um dos tipos legais tradicionais.
A classificação civil também não resolve automaticamente questões tributárias ou possessórias. A existência de contrato atípico não torna inevitável a incidência do ISS previsto no item 9.01 da lista anexa à LC 116/03, pois a tributação depende da legislação municipal, do fato gerador efetivamente praticado e da eventual prestação de serviços. Da mesma forma, o instrumento processual adequado para retomada do imóvel deve ser definido conforme a relação concreta. A prudência metodológica recomenda separar os efeitos condominiais do julgamento de consequências que o STJ não decidiu no REsp 2.121.055/MG.
A formação da jurisprudência do STJ
O primeiro precedente de grande repercussão foi o REsp 1.819.075/RS, julgado pela 4ª turma em 20/4/21. O caso apresentava características intensas de profissionalização: fracionamento da unidade em quartos, ocupantes sem vínculo entre si, alta rotatividade e fornecimento de serviços. A maioria qualificou a prática como hospedagem atípica e reconheceu a possibilidade de o condomínio residencial impedir o uso incompatível com sua convenção, ressalvada autorização por maioria qualificada.
No REsp 1.884.483/PR, julgado pela 3ª turma em 23/11/21, a discussão foi ampliada. O acórdão afirmou que a exploração econômica por curto ou curtíssimo prazo pode não se compatibilizar com a destinação exclusivamente residencial e que restrições condominiais podem ser justificadas pela alta rotatividade e pelos impactos potenciais sobre segurança, salubridade e sossego. O precedente também insistiu que o canal de oferta não determina o regime jurídico.
Apesar desses julgados, persistiram decisões divergentes nos tribunais locais. Parte da jurisprudência exigia proibição expressa na convenção. Outra parte considerava suficiente a cláusula genérica de uso residencial. Havia, ainda, julgados que condicionavam a restrição à demonstração de perturbação concreta. A divergência não era apenas factual; envolvia a própria distribuição do ônus de deliberação dentro do condomínio.
O REsp 2.121.055/MG levou a questão à 2ª seção, órgão responsável por uniformizar o Direito Privado no STJ. A proprietária pretendia oferecer a unidade para estadias de curta duração, enquanto o condomínio sustentava que a prática não se ajustava à finalidade estritamente residencial. O Airbnb participou do processo como interessado. A corrente vencedora entendeu que a exploração reiterada e profissionalizada modifica a destinação prática da unidade e exige autorização condominial qualificada. A divergência sustentou que a ausência de vedação expressa deveria preservar a liberdade do proprietário.
A importância do julgamento está menos na ideia genérica de que o Direito de Propriedade admite limitações, proposição já consolidada, e mais na definição de qual silêncio normativo prevalece. A cláusula que apenas declara o edifício residencial basta para impedir a curta estadia? Ou o condomínio precisa declarar de modo específico que proíbe a atividade? Essa é precisamente a pergunta submetida ao Tema 1.443.
O quórum de dois terços e a inversão do ônus normativo
O art. 1.351 do CC estabelece que a alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. A regra deve ser lida em conjunto com o art. 1.352, segundo o qual os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção, e com o art. 1.335, III, que condiciona o direito de votar à adimplência das obrigações condominiais.
Convenção e regimento interno não desempenham a mesma função. A convenção estrutura o regime jurídico do edifício, fixa sua destinação e estabelece direitos, deveres e competências. O regimento organiza aspectos cotidianos de uso. Uma proibição criada apenas por ato do síndico ou por norma interna de quórum simples pode ser inválida quando, na realidade, modifica a destinação convencionada. Por isso, a análise deve identificar se a deliberação apenas executa uma finalidade residencial já prevista ou se cria uma nova restrição que exige alteração formal da convenção.
A expressão inversão do ônus normativo descreve a consequência prática da orientação majoritária de 2026. Sob uma lógica de opt-out, a ausência de proibição específica favorece o proprietário: a atividade é permitida até que o condomínio obtenha quórum qualificado para vedá-la. Sob uma lógica de opt-in, a cláusula de destinação residencial já impede a exploração atípica de alta rotatividade: cabe ao interessado obter dois terços dos votos para autorizá-la.
Essa passagem altera profundamente a posição das partes. No modelo opt-out, a inércia assemblear preserva a liberdade individual. No modelo opt-in, a mesma inércia protege o padrão residencial e funciona como obstáculo à atividade econômica. O quórum permanece formalmente idêntico, mas muda quem precisa mobilizar a coletividade. É por isso que o debate não se resume a uma tecnicalidade de Direito Condominial; ele define qual interesse recebe proteção provisória diante do silêncio da convenção.
A dificuldade de alcançar dois terços é real, sobretudo em edifícios com baixa participação assemblear. Contudo, a análise jurídica não pode substituir o quórum legal por juízo de conveniência. O ponto a decidir é anterior: permitir a curta estadia significa mudar a destinação do edifício ou apenas exercer uma forma legítima de uso residencial temporário? Se houver mudança de destinação, aplica-se o art. 1.351. Se não houver, a exigência de autorização qualificada pode representar restrição não prevista em lei. O Tema 1.443 deverá enfrentar essa premissa, e não apenas suas consequências práticas.
O Tema 1.443 e a suspensão nacional
Em 26/5, a 2ª seção aprovou a proposta de afetação dos REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC. A questão submetida a julgamento foi formulada de modo objetivo: definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. O acórdão de afetação foi publicado em 1/6.
A decisão determinou a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem de questão jurídica idêntica. A medida busca impedir que, durante a formação do precedente vinculante, os tribunais produzam soluções contraditórias. A suspensão deve ser aplicada com atenção ao objeto de cada causa, pois nem toda disputa envolvendo locação por temporada reproduz a questão delimitada no repetitivo.
O sobrestamento judicial não altera, por si só, a convenção do condomínio nem transforma automaticamente atos internos em válidos ou inválidos. Notificações, multas e deliberações continuam sujeitas ao regime condominial aplicável, mas sua revisão judicial pode depender do alcance da suspensão. Situações urgentes, como risco concreto à segurança, posse ou integridade das pessoas, podem exigir providências específicas do juízo competente, conforme o regime dos recursos repetitivos e a tutela de urgência do CPC, arts. 300, 927, 1.036 e 1.037.
Enquanto o mérito não for julgado, o REsp 2.121.055/MG funciona como orientação qualificada da 2ª seção, mas a tese vinculante ainda será aquela fixada no Tema 1.443. A distinção é relevante para a linguagem jurídica e para a comunicação pública. Não se deve afirmar que o STJ proibiu genericamente o Airbnb em condomínios, nem que toda locação curta está liberada. O que existe é uma orientação restritiva para explorações reiteradas incompatíveis com a destinação residencial e um repetitivo pendente sobre a suficiência da cláusula genérica de residência.
O debate legislativo e a experiência estrangeira
A ausência de lei Federal específica mantém o conflito aberto no Congresso Nacional. O PL 1.153/26, apresentado na Câmara dos Deputados, propõe incluir expressamente as locações por plataformas digitais no regime da lei do inquilinato. O texto também prevê que a locação para temporada em condomínio somente poderá ser vedada se houver proibição expressa na convenção. Trata-se de opção legislativa próxima ao modelo opt-out.
Em sentido oposto, o PL 4/25, que propõe ampla atualização do CC, contém regra segundo a qual, nos condomínios residenciais, a unidade não poderá ser utilizada para hospedagem atípica, inclusive por plataformas digitais, salvo autorização expressa na convenção ou deliberação assemblear. A proposta aproxima-se do modelo opt-in adotado pela maioria no REsp 2.121.055/MG.
Os projetos revelam que a controvérsia é também regulatória. Não se discute apenas a interpretação de contratos existentes, mas a política jurídica adequada para conciliar turismo, renda imobiliária, moradia, segurança e planejamento urbano. A escolha entre permissão presumida e autorização prévia produz efeitos distributivos distintos entre proprietários investidores, moradores permanentes, condomínios e mercado hoteleiro.
A experiência estrangeira confirma que o problema ultrapassa o Direito Privado. Em Nova York, as locações inferiores a trinta dias em residências permanentes são submetidas a regras estritas, com exigência de registro e, em regra, presença do anfitrião durante a estadia. Em Paris, desde 2025, a residência principal pode ser oferecida como imóvel turístico por até noventa dias ao ano. Em ambos os casos, a restrição decorre de legislação e de política urbana pública, não apenas da vontade de uma assembleia privada (NEW YORK CITY, 2023; PARIS, 2024).
O Direito Comparado não fornece resposta automática ao Brasil, mas ensina uma diferença institucional. Questões relacionadas à retirada de unidades do mercado residencial, à concentração turística e ao zoneamento são melhor enfrentadas por leis gerais, dados públicos e planejamento urbano. A convenção condominial pode proteger a convivência interna, mas não deve carregar sozinha o peso de regular um fenômeno econômico de escala nacional.
Segurança jurídica, empreendimentos híbridos e modulação
A eventual confirmação do modelo opt-in exigirá atenção aos empreendimentos concebidos e comercializados para uso híbrido. Studios, apart-hotéis descaracterizados, edifícios de serviços e incorporações divulgadas com promessa de rentabilização por curta estadia não se confundem com condomínios residenciais tradicionais. A aplicação uniforme da mesma presunção a realidades distintas pode gerar incompatibilidade com a boa-fé objetiva, a proteção da confiança e os documentos da incorporação.
A convenção deve ser interpretada em conjunto com a instituição do condomínio, o memorial de incorporação, a destinação urbanística, a publicidade do empreendimento e a prática consolidada dos condôminos. A simples palavra residencial não pode ser isolada do contexto jurídico e econômico em que o edifício foi criado. Da mesma forma, a existência de serviços estruturados, recepção, limpeza sistemática e administração profissional pode reforçar a conclusão de que o uso ultrapassou a residência temporária.
O CPC permite a modulação dos efeitos de alteração jurisprudencial quando houver interesse social e segurança jurídica (CPC, art. 927, § 3º). Embora a modulação não seja automática, o Tema 1.443 oferece espaço para discutir contratos em curso, convenções antigas, decisões assembleares pretéritas e empreendimentos vendidos sob expectativas legítimas. Uma tese abstrata pode precisar de distinções para evitar que a uniformização produza novas desigualdades.
Também será importante delimitar o que se entende por reiteração e profissionalização. Número de estadias, frequência anual, oferta de serviços, existência de múltiplas unidades e uso predominante do imóvel são critérios possíveis, mas não equivalentes. Sem parâmetros mínimos, a tese pode deslocar a insegurança da pergunta sobre a convenção para outra pergunta igualmente difícil: quando a locação temporária deixa de ser residencial e se torna curta estadia atípica?
Conclusão
O REsp 2.121.055/MG representa um momento decisivo da jurisprudência condominial brasileira. Ao reconhecer que a exploração reiterada e profissional de curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial e exigir aprovação de dois terços, a Segunda Seção fortaleceu a convenção do condomínio e deslocou para o proprietário interessado o ônus de obter autorização coletiva.
A decisão, contudo, não autoriza generalizações. O uso de plataforma digital não define a natureza do contrato; nem toda locação inferior a noventa dias é hospedagem atípica; e os efeitos tributários, possessórios e administrativos dependem de regimes próprios. Além disso, a eficácia vinculante nacional ainda aguarda o julgamento de mérito do Tema 1.443.
A controvérsia pode ser resumida como uma disputa sobre o valor jurídico do silêncio. Para uma perspectiva, o silêncio da convenção preserva a liberdade de uso e exige proibição expressa. Para outra, a cláusula residencial já contém a restrição, e a exploração de alta rotatividade depende de autorização. A escolha entre esses modelos define quem suporta o custo da mobilização assemblear e qual interesse prevalece enquanto não houver consenso.
A resposta mais estável dependerá de três movimentos coordenados: uma tese repetitiva tecnicamente delimitada, tratamento diferenciado para empreendimentos híbridos e atuação legislativa capaz de enfrentar os impactos urbanos e econômicos da curta estadia. Até que isso ocorra, a análise de cada caso deve evitar slogans e examinar a convenção, a realidade da atividade, o grau de profissionalização e a destinação efetiva do edifício.
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