O avanço das plataformas digitais de hospedagem e locação por temporada transformou o mercado imobiliário e a forma como as pessoas viajam. Contudo, essa inovação tecnológica trouxe consigo um intenso debate jurídico nos condomínios edilícios de perfil estritamente residencial.
De um lado, proprietários defendem o direito de usar, fruir e dispor de seus imóveis da maneira que considerarem mais rentável. De outro, a coletividade condominial manifesta preocupação com a segurança, o sossego e a despersonalização do ambiente comunitário.
Diante do expressivo aumento de ações judiciais envolvendo o tema, o STJ afetou a controvérsia sob o rito dos recursos repetitivos no Tema 1.443. A questão submetida a julgamento visa definir a seguinte premissa fundamental: Saber se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.
Antes da afetação em referência, a 3a e a 4a turma do STJ já haviam enfrentado a matéria. O entendimento que acabou prevalecendo e abriu caminho para o rito dos repetitivos considera que a locação de imóveis por curtíssimo período, com alta rotatividade e oferta de serviços típicos de hotelaria, como limpeza e troca de enxoval, desvirtua a destinação estritamente residencial do condomínio.
Os ministros pontuaram, naqueles julgamentos, que o modelo de negócios de plataformas como o Airbnb não se enquadra perfeitamente na tradicional locação por temporada da lei do Inquilinato (lei 8.245/1991), assemelhando-se mais a um contrato atípico de hospedagem.
A grande virada que o Tema 1.443 consolida diz respeito ao ônus da convenção condominial. Discutia-se se o condomínio precisava alterar o seu estatuto para inserir a proibição explícita ao uso de aplicativos e plataformas de aluguel de temporada, ou se a simples menção de que o prédio possui fim residencial já bastava para barrar a prática. A afetação do tema veio com a intenção de solucionar essa questão de maneira uniforme em todo o território nacional.
O centro do debate repousa na interpretação do art. 1.336, IV, do CC, que estabelece como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, abstendo-se de utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.
Os defensores da tese de que a destinação residencial é suficiente, por si só, argumentam que a alta rotatividade de estranhos desfigura a essência de um lar. Em um prédio residencial, espera-se estabilidade e convivência de longo prazo.
A transformação de apartamentos em unidades de hospedagem diária altera a rotina da portaria, aumenta o uso das áreas comuns por pessoas sem vínculo com a comunidade e fragiliza os protocolos de segurança dos moradores permanentes. Sob essa ótica, a prática desvirtua a própria locação por temporada prevista no art. 48 da lei 8.245/1991, violando o dever do condômino de respeitar o sossego e a destinação do edifício, nos termos do art. 1.336, IV, do CC, além de afrontar as garantias constitucionais à segurança, à intimidade e à função social da propriedade, dispostas no art. 5º, caput, X e XXIII, da CF/88.
Por outro lado, correntes que defendem que impedir a locação por plataformas digitais sem uma proibição expressa e votada em assembleia viola o direito fundamental de propriedade, previsto no art. 5º, XXII, da CF/88; e afronta diretamente as prerrogativas asseguradas ao proprietário pelo CCl, em especial nos arts. 1.228, caput, e 1.335, I, que garantem o livre uso, fruição e disposição da unidade autônoma.
Para esse grupo, a locação por temporada continua sendo um uso residencial do imóvel, visto que o hóspede temporário utiliza o espaço para os mesmos fins de moradia, repouso e higiene que um inquilino tradicional, distinguindo-se deste apenas pelo fator temporal. Equiparar esse modelo ao contrato atípico de hospedagem hoteleira é criar uma ficção jurídica para contornar a ausência de proibição normativa interna.
Diante desse cenário de profunda divergência interpretativa, a definição do Tema 1.443/STJ assume um papel de grande relevância. Até que sobrevenha a tese vinculante, síndicos, proprietários e investidores permanecem em compasso de espera de um julgamento que não apenas pacificará a aplicação do direito de propriedade nos condomínios, mas redefinirá os limites da autonomia privada.
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Processos: REsp 2.121.055/MG; REsp 2.272.537/SC; REsp 2.272.536/SP.
Legislação: CF/1988; Lei n. 10.406/2002 (CC); Lei n. 13.105/2015 (CPC); Lei n. 8.245/1991.