O STF encerrou a controvérsia e impôs um limite definitivo sobre os critérios de seletividade e progressividade na cobrança de IPTU.
Em julgamento concluído por unanimidade no Plenário Virtual em 5 de agosto de 2026, a Corte negou provimento ao ARE 1.593.784/SC, fixando a tese de repercussão geral para o Tema 1.455 nos seguintes termos:
É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC 29/00, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.
A decisão atinge leis municipais que inflavam o imposto de loteadoras, galpões logísticos, plantas industriais e grandes glebas urbanas.
A tese do Fisco municipal desmontada pela Corte:
O caso concreto envolveu o município de Chapecó/SC, que editou legislação impondo alíquota majorada de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m².
Para tentar sustentar a constitucionalidade da norma, a municipalidade argumentou que o critério de metragem não configurava progressividade fiscal, mas sim uma "seletividade" decorrente da maior intensidade de uso do solo urbano e da capacidade contributiva presumida.
Contudo, ao acompanhar integralmente o voto do relator, ministro Dias Toffoli, o Plenário rechaçou a tentativa do município de contornar a Constituição.
Em sua fundamentação, o relator foi incisivo: a área física do bem é um aspecto espacial e dimensional do imóvel, que não se confunde com "localização" e tampouco com "uso", hipóteses constitucionalmente previstas de diferenciação de alíquota autorizadas pelo art. 156, § 1º, II, da CF.
O ministro Toffoli registrou, ainda, que a metragem se conecta à progressividade fiscal, e que, após o advento da EC 29/00, o constituinte reformador autorizou a variação progressiva de alíquotas sob um único e exclusivo critério: o valor venal do imóvel, nos termos do art. 156, § 1º, I, da Constituição Federal.
Assim, criar tabelas de alíquotas com base na área construída configura, segundo o entendimento adotado pelo STF, hipótese de progressividade incompatível com os critérios previstos na Constituição, isto é, uma progressividade ilegal disfarçada de seletividade.
Justiça Fiscal: metragem não representa capacidade contributiva
A decisão unânime do STF restabelece a coerência do sistema tributário.
Presumir que um imóvel é "mais valioso" ou que seu proprietário possui maior capacidade econômica apenas pela sua extensão linear é um equívoco conceitual.
Na prática, grandes plantas industriais, galpões de estocagem e terrenos operacionais frequentemente possuem um valor por metro quadrado sensivelmente inferior a apartamentos ou imóveis residenciais de alto padrão localizados em áreas centrais.
Elevar a alíquota de IPTU com base estritamente no tamanho físico representa, conforme o entendimento do STF, a adoção de um critério não autorizado pelo art. 156, §1º, da Constituição Federal.
Efeitos práticos: abertura para repetição do indébito
Com a fixação da tese vinculante e o encerramento do julgamento, pacifica-se o entendimento sobre a impossibilidade de fixação de alíquota de IPTU com fundamento na área do imóvel, inclusive para leis editadas após a EC 29/00.
Para as empresas, indústrias e proprietários de bens imóveis que recolheram IPTU sob a vigência de leis municipais que aplicavam alíquotas progressivas por metragem, a decisão do STF abre uma clara possibilidade de questionamento judicial dessas cobranças.
Aos contribuintes atingidos por essa cobrança inconstitucional, poderá ser cabível, conforme as circunstâncias de cada caso, o recálculo dos lançamentos do imposto pela alíquota mínima devida e o pleito da restituição dos valores pagos a maior nos últimos cinco anos.
Conclusão
O desfecho do Tema 1.455 consolida importantes limites constitucionais ao exercício da competência tributária municipal, reforçando que a progressividade e a diferenciação de alíquotas do IPTU devem observar estritamente os critérios previstos na Constituição Federal.
A Suprema Corte reafirma, assim, a primazia da legalidade estrita, protegendo o direito de propriedade e garantindo segurança jurídica aos investimentos no setor imobiliário e produtivo nacional.