O negócio foi fechado. Mas ele está preparado para chegar à escritura e ao registro?
Em muitas negociações imobiliárias, quando as partes procuram o tabelionato para lavrar a escritura pública, o negócio já foi ajustado há algum tempo.
O imóvel foi anunciado. O comprador apresentou uma proposta. As condições foram negociadas. Um instrumento particular foi assinado e, em alguns casos, o preço já foi integral ou parcialmente pago.
É somente nesse momento, quando a escritura precisa ser lavrada, que aparecem questões que não foram identificadas anteriormente.
Quem efetivamente precisa participar do ato? A pessoa que assinou o contrato é o proprietário registral? O estado civil e o regime de bens foram corretamente verificados? Existe necessidade de autorização conjugal? A procuração apresentada é válida e possui poderes suficientes e/ou de forma correta? O imóvel descrito no contrato corresponde àquele que consta na matrícula? O título anterior já foi registrado?
Quando essas perguntas são feitas apenas no final, um negócio que parecia concluído pode ficar paralisado.
E o problema não foi criado pelo cartório. Ele apenas se tornou visível quando o negócio chegou ao tabelionato de notas ou ao Registro de Imóveis.
O contrato particular não é apenas uma formalidade preliminar
É comum que o instrumento particular seja tratado apenas como um documento destinado a assegurar a negociação até a escritura.
Entretanto, esse contrato estabelece obrigações relevantes e muitas vezes, definitivas: preço, prazos, forma de pagamento, entrega da posse, responsabilidade por despesas, consequências do inadimplemento e obrigação de comparecimento para a futura escritura.
Também pode produzir efeitos relacionados à intermediação realizada pelo corretor e pela imobiliária, especialmente quanto às condições apresentadas durante a negociação e à remuneração pelo serviço prestado.
Por isso, o cuidado com o contrato particular não deve ser menor apenas porque a transferência da propriedade dependerá de outro ato ou porque a negociação será posteriormente encaminhada ao tabelionato de notas e “lá eles verificarão”.
Na grande maioria das operações imobiliárias, a escritura pública será o instrumento adequado para formalizar o negócio e constituir o título que será apresentado ao Registro de Imóveis. A propriedade, por sua vez, somente será transferida com o registro do título.
Contrato, escritura e registro não podem ser tratados como etapas isoladas. Um precisa estar tecnicamente conectado ao outro.
É justamente nessa conexão que muitos negócios começam a enfrentar problemas.
O negócio pode estar pago antes que sua formalização seja possível
Existe uma diferença importante entre as partes considerarem o negócio fechado e o imóvel estar documentalmente preparado para a transmissão.
Comprador e vendedor podem ter chegado a um acordo completo. O pagamento pode ter sido realizado. A comissão de intermediação pode ter sido ajustada e paga. A posse pode até ter sido entregue.
Ainda assim, a escritura pode não ser imediatamente possível!
O vendedor compromete-se a outorgar a escritura dentro de determinado prazo, mas o imóvel ainda depende de inventário. O comprador paga o preço, mas a matrícula apresenta uma restrição que não foi analisada. O contrato descreve uma área ou edificação que não corresponde ao registro. A negociação é realizada com alguém que ainda não figura como proprietário. Uma pessoa que deveria ter participado do contrato não o assinou e, quando chamada posteriormente, recusa-se a fazê-lo.
Em outros casos, alguém é chamado a assinar sem que sua participação tenha sido tecnicamente compreendida. Além de criar dúvidas sobre sua posição e responsabilidade, isso pode causar constrangimentos entre as partes e até conflitos familiares.
Quanto mais obrigações já tiverem sido cumpridas, maior será a dificuldade de reorganizar o negócio.
Não basta olhar o negócio e ler a matrícula
A análise de uma negociação imobiliária não pode se limitar ao preço, à vontade das partes e à leitura superficial da matrícula.
Quem elabora ou orienta a elaboração de um instrumento preliminar precisa compreender os fundamentos do Direito Civil, das obrigações e dos contratos. Também precisa reconhecer os efeitos dos regimes de bens, as questões familiares e sucessórias, a capacidade das partes, a representação por procuração e as exigências que podem incidir sobre determinadas aquisições.
Além disso, é necessário compreender como o negócio será recebido no ambiente notarial e registral.
Não basta saber o que as partes desejam contratar. É preciso identificar qual instrumento poderá formalizar a operação, quem possui legitimidade para participar, quais pessoas precisam prestar consentimento ou autorização, se existe uma cadeia sucessória a ser organizada e se o documento produzido terá condições de chegar ao registro.
Esses conhecimentos não funcionam separadamente.
Uma análise contratual que desconhece a prática notarial pode criar obrigações incompatíveis com a futura escritura. Uma análise que ignora os princípios registrais pode produzir um título incapaz de ingressar na matrícula. Da mesma forma, a leitura isolada da matrícula pode ser insuficiente quando o problema envolve contratos, sucessão, regime de bens ou capacidade.
O conhecimento teórico precisa encontrar a experiência prática e a capacidade de conectar todas as etapas da operação.
O tabelionato de notas não consegue simplesmente corrigir tudo!
Quando a documentação chega ao tabelionato de notas, o tabelião precisa verificar a identidade e a capacidade das partes, a titularidade, os documentos apresentados, a forma exigida para o ato e os demais elementos necessários à lavratura da escritura.
A escritura pública não é uma simples reprodução do contrato particular.
Se o instrumento anterior contém partes incorretas, descrição imprecisa do imóvel, pagamentos mal documentados, obrigações incompatíveis ou ausência de pessoas indispensáveis, talvez não seja possível apenas transportar seu conteúdo para a escritura.
Em alguns casos, será necessário corrigir o contrato, obter assinaturas, complementar documentos ou reorganizar o negócio. Em outros, a questão poderá depender da regularização do imóvel, de uma sucessão ou da própria cadeia de titularidade.
Mesmo depois de lavrada, a escritura ainda será submetida à qualificação no Registro de Imóveis.
Diante de uma nota devolutiva, é comum ouvir que “o registrador não quer registrar”. No entanto, a qualificação registral não se resume à vontade pessoal do registrador. Ela consiste na análise da aptidão do título para ingressar no registro, conforme a legislação, os princípios registrais e a situação jurídica constante na matrícula.
Portanto, não basta que o contrato consiga chegar à escritura. Toda a operação precisa ser estruturada para seguir até o registro.
Quem conduz negócios imobiliários também lida com famílias
Um contrato imobiliário não trata apenas de um imóvel.
Por trás da negociação existem pessoas, casais, herdeiros, histórias familiares, expectativas e, muitas vezes, anos de construção patrimonial.
Uma informação transmitida de maneira equivocada pode gerar mais do que uma dificuldade documental. Pode causar desconfiança entre cônjuges, conflito entre herdeiros, surpresa durante a leitura da escritura ou constrangimento em relação a valores e condições que não haviam sido compartilhados.
Quem participa da estruturação de um negócio imobiliário precisa compreender essa responsabilidade.
Não basta preencher nomes, documentos e valores em um modelo. É necessário saber quais perguntas devem ser feitas, quais informações precisam ser tratadas com cuidado e quando o caso exige a participação de outro profissional.
Conhecimento técnico também é cuidado com as pessoas envolvidas!
O negócio precisa ser pensado até o registro
Ao longo da minha experiência nas atividades notarial e registral, acompanhei situações em que o negócio já estava contratado e pago quando se descobriu que a escritura não poderia ser lavrada da forma pretendida.
Nesses casos, o problema não estava apenas em um documento incompleto. Estava na ausência de uma análise anterior capaz de compreender o negócio, as partes, o imóvel e o caminho necessário para sua formalização.
Quando a dificuldade é identificada no início, ela pode ser considerada durante a negociação. Quando aparece somente depois do pagamento, da entrega da posse ou do cumprimento de outras obrigações, o mesmo problema assume proporções muito maiores.
A qualidade de uma operação imobiliária não deve ser medida apenas pela assinatura do contrato ou pelo pagamento do preço.
Antes de assinar o instrumento particular, é necessário perguntar: as partes, o imóvel e as condições deste contrato estão preparados para chegar à escritura e ao registro?
Essa pergunta, feita no momento adequado, pode evitar que um negócio economicamente concluído fique paralisado justamente quando deveria alcançar sua etapa final.