O ponto de partida: A função real importa mais que o nome do cargo
A entrada em vigor da lei 14.967/24, que instituiu o Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras, seguida de sua regulamentação em 2026, trouxe uma questão prática relevante para condomínios edilícios: até onde vão as atribuições de porteiros e controladores de acesso e a partir de que momento determinada atividade passa a integrar o campo da segurança privada?
A resposta não pode ser construída apenas a partir da nomenclatura utilizada no contrato de trabalho ou no contrato de terceirização. Para a correta compreensão do novo regime, é necessário examinar a natureza e, sobretudo, a finalidade predominante das atividades efetivamente desempenhadas.
Essa distinção é particularmente importante porque a nova legislação não extinguiu a atividade de porteiro e tampouco determinou que condomínios substituam seus profissionais de portaria por vigilantes. Ao contrário, o art. 25, § 5º, da lei 14.967/24 ressalva do regime de serviço orgânico de segurança privada os serviços de controle de acesso de pessoas e veículos prestados nas entradas de estabelecimentos e condomínios edilícios, típicos serviços de portaria, desde que executados sem utilização de armas de fogo.
Permanece, portanto, juridicamente possível a manutenção da portaria tradicional. O desafio está em identificar quando as atribuições concretamente exigidas ultrapassam esse limite.
Portaria e controle de acesso continuam admitidos
Atividades como identificação e cadastro de moradores, visitantes e prestadores de serviço, controle de entrada e saída, abertura e fechamento de portões, contato com unidades para autorização de acesso, recebimento de correspondências e encomendas, orientação de visitantes e acompanhamento das rotinas ordinárias da portaria permanecem, em princípio, compatíveis com a função.
Também não parece adequado concluir que o simples acompanhamento das câmeras existentes na portaria ou a comunicação de uma ocorrência transforme automaticamente o porteiro em vigilante. O enquadramento deve considerar o conjunto das atribuições, a finalidade do posto e a realidade operacional.
O problema surge quando a portaria deixa de exercer função predominantemente administrativa e de controle de acesso e passa a ser utilizada como verdadeira estrutura de proteção patrimonial. É nesse ponto que a análise jurídica se torna mais sensível.
Segurança privada não é sinônimo de segurança armada
Um dos equívocos mais comuns é associar segurança privada exclusivamente ao uso de arma de fogo. A vigilância patrimonial pode ser armada ou desarmada. Consequentemente, a inexistência de arma não é suficiente, isoladamente, para afastar a incidência do Estatuto.
Devem receber atenção especial situações em que porteiros, controladores de acesso, vigias, zeladores ou auxiliares sejam incumbidos de patrulhamento sistemático destinado à prevenção de crimes, rondas de segurança, proteção ostensiva do patrimônio, abordagem de pessoas consideradas suspeitas, intervenção direta em ocorrências criminosas, contenção física, revistas pessoais, resposta operacional a invasões ou outras atividades cuja finalidade essencial seja prevenir ou reprimir ilícitos.
Nessas hipóteses, a atividade pode ultrapassar os limites próprios da portaria e ingressar materialmente no campo da segurança privada. A conclusão, porém, depende da análise concreta das atribuições e não de uma palavra isolada utilizada pelo condomínio ou pela empresa prestadora.
A controvérsia das rondas
A expressão “ronda” ilustra bem a necessidade de análise material. Nem todo deslocamento de um empregado pelas áreas comuns caracteriza vigilância patrimonial.
Há diferença entre o funcionário que percorre o empreendimento para verificar iluminação, funcionamento de portões, vazamentos, elevadores, equipamentos, fechamento de portas e condições de conservação e aquele que percorre sistematicamente o condomínio com a finalidade de prevenir invasões, identificar suspeitos, evitar furtos ou roubos, proteger ostensivamente pessoas ou patrimônio ou intervir diante de ilícitos.
No primeiro caso, a finalidade é predominantemente operacional ou administrativa. No segundo, existem elementos substancialmente mais próximos da vigilância patrimonial.
Por essa razão, condomínios que utilizam porteiros, zeladores, auxiliares ou controladores de acesso em atividades denominadas “rondas” precisam revisar o conteúdo concreto dessas tarefas. A terminologia adotada em uma escala de serviço ou em um procedimento operacional não resolve, por si só, o enquadramento jurídico.
Serviço orgânico e segurança terceirizada
A lei 14.967/24 admite que condomínios edilícios organizem serviço orgânico de segurança privada destinado à proteção de seu próprio patrimônio e pessoal. A possibilidade, entretanto, não significa liberdade para criar informalmente uma equipe de “seguranças” dentro do condomínio.
Quando houver efetiva segurança privada, o condomínio deverá observar o regime jurídico correspondente, inclusive as exigências de autorização, profissionais habilitados, documentação, registros, fiscalização e demais requisitos estabelecidos pela legislação e pela regulamentação da Polícia Federal.
A alternativa é a contratação de empresa especializada. Nesse caso, a diligência do síndico e da administradora não deve se limitar à proposta comercial ou ao contrato social da prestadora. É necessário verificar a regularidade da empresa perante a Polícia Federal para a atividade efetivamente contratada.
Esse cuidado é especialmente relevante em contratos apresentados sob denominações como “facilities”, “portaria”, “controle de acesso”, “vigia”, “zeladoria” ou “apoio operacional”. O nome comercial do serviço não modifica sua natureza. Se a execução material corresponder à vigilância patrimonial, a simples adoção de outra nomenclatura não afasta a incidência do Estatuto.
A responsabilidade do condomínio contratante
A terceirização não deve ser compreendida como transferência integral do risco jurídico. O condomínio contratante também precisa demonstrar diligência na escolha e na fiscalização da empresa prestadora.
A nova disciplina permite fiscalização da atividade de segurança privada e prevê consequências administrativas para a prestação irregular. Em uma situação concreta, eventual determinação de cessação de atividade não autorizada pode gerar, além de discussão financeira, um problema operacional imediato para o condomínio que estruturou sua proteção patrimonial sobre trabalhadores formalmente contratados para outras funções.
Há, ainda, possíveis repercussões trabalhistas. Se um empregado contratado como porteiro exercer, na realidade, atribuições próprias de vigilante, podem surgir discussões relacionadas a enquadramento profissional, diferenças salariais, norma coletiva aplicável, benefícios, adicionais e respectivos reflexos. Essa análise deverá ser realizada caso a caso, inclusive à luz da convenção coletiva incidente.
Na esfera civil, o risco aparece com especial nitidez quando um trabalhador sem formação adequada é colocado em situação de enfrentamento, contenção ou intervenção. Em eventual ocorrência, poderão ser discutidos o treinamento oferecido, as ordens transmitidas, a previsibilidade do risco e a responsabilidade por danos causados ao empregado ou a terceiros. Também é recomendável verificar se as apólices de seguro do condomínio contêm exclusões relacionadas a atividades de segurança executadas em desconformidade com a regulamentação.
O prazo de adequação e a leitura necessária da regra de transição
O art. 60 da lei 14.967/24 estabeleceu, ressalvados os casos submetidos a prazos específicos, prazo máximo de três anos contados da publicação da lei para determinadas adequações, alcançando prestadores de segurança privada, empresas e condomínios edilícios possuidores de serviço orgânico de segurança privada.
Considerando a publicação da lei em 10 de setembro de 2024, o marco temporal máximo corresponde a 10 de setembro de 2027.
Esse prazo, contudo, deve ser compreendido como regra de transição para as adequações decorrentes do novo marco legal. Não é recomendável interpretá-lo como autorização genérica para criação ou manutenção, até setembro de 2027, de atividade de segurança privada exercida irregularmente.
Condomínios que identifiquem situações potencialmente incompatíveis com o novo regime devem, portanto, iniciar a revisão de suas estruturas, atribuições e contratos sem aguardar o término do período de transição.
Como o síndico pode estruturar a adequação
O primeiro passo não é substituir porteiros por vigilantes. É mapear a realidade.
A administração deve relacionar os postos existentes - porteiros, controladores de acesso, vigias, zeladores, rondistas, operadores de CFTV, vigilantes e empresas terceirizadas - e identificar o que cada profissional efetivamente realiza durante sua jornada.
Em seguida, convém revisar contratos de trabalho, contratos de terceirização, descrições de cargos, convenções coletivas, procedimentos operacionais, manuais de segurança, ordens de serviço, regulamento interno e protocolos de emergência.
A partir desse diagnóstico, é possível separar três situações. Na primeira, existe portaria tradicional, limitada ao controle de acesso e às rotinas próprias da função. Na segunda, há uma zona de dúvida, com tarefas como rondas, abordagens ou patrulhamento que exigem revisão jurídica mais cuidadosa. Na terceira, existe verdadeira vigilância patrimonial, hipótese em que a operação deverá ser compatibilizada com o Estatuto, seja mediante empresa especializada regularmente autorizada, seja, conforme o caso, pela constituição regular de serviço orgânico.
As inconsistências identificadas devem ser corrigidas. Atribuições incompatíveis podem ser retiradas dos postos de portaria; se forem indispensáveis à operação, a estrutura adequada deverá ser contratada ou regularmente constituída. Porteiros e controladores de acesso também devem receber orientação clara sobre o que devem fazer, o que podem fazer e, principalmente, quais atividades não lhes devem ser atribuídas.
Por fim, todo o processo de revisão deve ser documentado. Além de organizar a operação, essa providência permite ao síndico demonstrar diligência administrativa na gestão dos riscos do condomínio.
Conclusão
O Estatuto da Segurança Privada não acabou com a portaria e não transformou automaticamente porteiros em vigilantes. A mudança relevante está na necessidade de compatibilizar a realidade operacional dos condomínios com os limites jurídicos entre controle de acesso e segurança privada.
O maior risco está na divergência entre a forma e a realidade: profissionais registrados ou contratados para portaria, controle de acesso, zeladoria ou apoio operacional que, no cotidiano, sejam utilizados como verdadeira estrutura de vigilância patrimonial.
Por isso, mais importante do que alterar nomenclaturas é revisar funções, contratos e procedimentos. O novo marco legal oferece aos condomínios uma oportunidade de reorganizar suas rotinas de segurança com maior clareza jurídica, delimitando responsabilidades e reduzindo riscos administrativos, trabalhistas e civis.
A adequação começa por uma pergunta simples, mas decisiva: o que os profissionais do condomínio realmente fazem?
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Referências normativas
BRASIL. Lei nº 14.967, de 9 de setembro de 2024. Institui o Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras.
BRASIL. Decreto nº 13.012, de 9 de junho de 2026. Regulamenta a Lei nº 14.967/2024.
POLÍCIA FEDERAL. Instrução Normativa DG/PF nº 340, de 31 de julho de 2026.