A febre dos empreendimentos de HIS - Habitação de Interesse Social e HMP - Habitação de Mercado Popular, previstos no Plano Diretor Estratégico (lei 17.975/23) e na lei de parcelamento, uso e ocupação do solo (lei 16.402/16), impulsionada por generosos incentivos da prefeitura, ganhou um novo e arriscado capítulo. Após o encerramento da “CPI das HIS” na Câmara Municipal, que investigou fraudes, o principal fator de risco para as incorporadoras se deslocou dos gabinetes políticos para os tribunais. Uma onda de decisões do TJ/SP acende um alerta para o mercado: a falha em informar claramente o comprador sobre as restrições desses imóveis está levando à anulação de contratos, devolução integral de valores e pagamento de indenizações.
Para entender o cenário, é preciso lembrar o que são os empreendimentos classificados como HIS ou HMP. Previstos no Plano Diretor da cidade, eles são empreendimentos destinados à diminuição de déficit de moradia popular, destinados à moradia de famílias com faixas de renda específicas: o HIS-1 atende famílias com renda de até 3 salários-mínimos; o HIS-2, de 3 a 6 salários-mínimos; e o HMP, para a faixa de 6 a 10 salários-mínimos. Como incentivo à construção de tais empreendimentos, os mesmos possuem contrapartidas importantes: o projeto pode ter área construída maior do que outros empreendimentos na mesma região, bem como redução da carga tributária em sua construção
Embora a expansão de tais empreendimentos em áreas nobres da cidade tenham sido acompanhada nos últimos anos por uma fiscalização rigorosa, impulsionada, especialmente, por ações civis públicas do Ministério Público, hoje, para além da esfera regulatória, as controvérsias judiciais entre adquirentes e incorporadoras representam a nova fronteira de atenção para o setor.
O problema, segundo o Judiciário, acontece quando a informação de que o empreendimento se insere no programa de habitação popular não é passada de forma transparente. Com base no CDC, os juízes têm entendido que a simples menção da sigla "HIS" ou "HMP" em meio a um contrato de adesão não é suficiente. A omissão sobre as limitações, como restrições para alugar ou vender, é vista como uma falha grave, que vicia a vontade do comprador.
A jurisprudência do TJ/SP, contudo, não é uma via de mão única e tem criado contornos claros para a responsabilidade das empresas.
Quando a incorporadora comprova que foi transparente, a balança pesa a seu favor. Em um caso julgado pela 26ª Vara Cível de São Paulo, os pedidos de uma adquirente investidora foram julgados improcedentes, destacando-se que a averbação do regime HIS na matrícula reforça a publicidade e a transparência, não se tratando de informação "genérica, implícita ou oculta" . Em outra decisão, a 4ª Câmara de Direito Privado reformou sentença de procedência, fixando que a "indicação expressa do regime HIS mostra-se suficiente para atender ao dever de transparência", e que a frustração de "expectativa de exploração econômica irrestrita" não se coaduna com a natureza do empreendimento adquirido, não configurando dano indenizável.
O rigor, porém, tem outro lado da moeda. A 31ª Câmara de Direito Privado manteve a condenação de uma empresa por "verdadeiro erro na formalização do negócio". No processo, mensagens de WhatsApp e áudios provaram que o cliente acreditava estar comprando um imóvel comum, pelo SFH - Sistema Financeiro de Habitação, e foi induzido a assinar um contrato de HIS. Para os desembargadores, a culpa da empresa foi clara.
O ponto mais sensível, e talvez contraintuitivo, surge quando o comprador é um investidor ou tem renda superior à permitida pelo programa. Inicialmente, poder-se-ia pensar que sua pretensão seria barrada pela má-fé, por se beneficiar de um regime ao qual não pertenceria. Contudo, uma decisão recente da 5ª Câmara de Direito Privado inverteu essa lógica. O tribunal condenou uma incorporadora justamente porque ela vendeu um imóvel HMP a um comprador com renda incompatível. Para os juízes, ao aceitar o negócio sabendo da irregularidade, a empresa teve uma "omissão informacional qualificada". O acórdão defende que, por se tratar de um investidor, a informação sobre as restrições que afetam o retorno financeiro deveria ter sido ainda mais ostensiva .
O recado do Judiciário é claro: a gestão de documentos e a clareza na venda deixaram de ser mera formalidade para se tornarem a principal linha de defesa das incorporadoras. Para especialistas, a prevenção de litígios passa por um roteiro básico, que inclui:
(i) Transparência Contratual: cláusulas expressas, claras e visualmente destacadas sobre o enquadramento e suas restrições.
(ii) Declaração de Renda e Ciência: exigir que o comprador assine um documento à parte, atestando que entendeu as regras e restrições.
(iii) Publicidade Registral Prévia: providenciar a averbação do enquadramento na matrícula antes do início da comercialização.
(iv) Treinamento da Equipe Comercial: garantir que corretores e vendedores passem a informação correta e completa.
(v) Material Publicitário Adequado: assegurar que toda a publicidade seja inequívoca quanto à natureza do empreendimento.
(vi) Gestão Documental Estratégica: implementar sistema de arquivamento focado na produção de prova para eventual defesa em litígio.
(vii) Assessoria Jurídica Especializada: contar com suporte para estruturar os instrumentos e conduzir a estratégia processual.
A adoção diligente dessas medidas não apenas mitiga os riscos, mas fortalece a posição processual da incorporadora, alinhando suas operações às melhores práticas de governança e aos ditames da boa-fé objetiva, conforme validado pela jurisprudência paulista.
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1 Processos 1005295-65.2025.8.26.0053 e 1500277-69.2026.8.26.0053.
2 Processo 4047063-70.2025.8.26.0100
3 Apelação Cível 1071440-59.2025.8.26.0100
4 Apelação Cível 1012327-80.2025.8.26.000
5 Apelação Cível 1004014-36.2024.8.26.0659