Introdução
Tem circulado com frequência crescente, sobretudo em redes sociais e em cursos dirigidos a investidores, a proposta de adquirir imóveis antes que sejam levados a leilão judicial. O método é descrito de forma direta: identifica-se, nos portais dos leiloeiros ou nos próprios autos, o imóvel penhorado e já encaminhado à alienação; localiza-se o proprietário executado; oferece-se a ele a quitação da dívida, por vezes acrescida de uma quantia em dinheiro, em troca da transferência do bem por escritura pública. O credor recebe, o executado escapa do leilão, o investidor compra abaixo do valor de mercado e o processo se encerra.
A narrativa tem apelo porque descreve, com aparência de racionalidade econômica, uma operação em que todos parecem ganhar. O que ela omite é que a compra feita diretamente do executado e a arrematação em hasta pública não são duas maneiras de chegar ao mesmo resultado. São negócios de natureza diversa, submetidos a regimes jurídicos próprios, que distribuem de forma muito diferente os riscos entre os envolvidos. Quem supõe estar apenas antecipando o leilão está, na verdade, substituindo um procedimento expropriatório conduzido pelo Estado por uma compra e venda privada, celebrada com pessoa cuja capacidade de honrar suas obrigações já se encontra sob exame judicial.
O propósito deste texto é examinar essa substituição com os instrumentos do direito processual e do direito civil: os requisitos da fraude à execução e da fraude contra credores, a disciplina da lesão, o destino dos ônus que gravam o imóvel, a garantia da evicção, a estabilidade da arrematação e as alternativas que o próprio CPC oferece a quem deseja adquirir o bem antes da hasta pública sem abrir mão da segurança que ela proporciona.
1. A publicidade da alienação judicial e o seu uso fora do processo
A publicidade é elemento estruturante da expropriação judicial. O edital deve conter a descrição do bem, com remissão à matrícula, o valor da avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a menção à existência de ônus, recursos ou processos pendentes (art. 886 do CPC), e sua divulgação se dá, como regra, pela rede mundial de computadores, em sítio designado pelo juízo (art. 887, § 2º). Por essa razão os portais dos leiloeiros públicos tornaram-se repositórios de informação qualificada, que reúnem matrícula, laudo de avaliação, fotografias, situação de ocupação e número do processo. Essa transparência existe para atrair o maior número possível de interessados e, com isso, obter o melhor preço, em benefício do credor e do próprio devedor.
O fenômeno recente consiste em aproveitar essa publicidade para fim diverso daquele a que ela se destina. A informação produzida no processo para estimular a concorrência passa a ser utilizada para evitá-la: o investidor não pretende disputar o bem com outros interessados, mas retirá-lo da disputa antes que ela comece. A lógica parece evidente. Se o imóvel vale R$ 1.000.000,00 e há expectativa de que seja arrematado por R$ 700.000,00, a oferta de R$ 750.000,00 ao proprietário seria vantajosa para ambos. O raciocínio, contudo, toma o preço como única variável relevante, quando a aquisição de imóvel pertencente a quem responde a execução envolve outras variáveis que, na maior parte das vezes, pesam mais do que o desconto.
2. O que se adquire em cada caso
Na compra e venda celebrada com o executado, a aquisição é derivada. O comprador recebe o direito de propriedade tal como se encontrava no patrimônio do vendedor, com suas limitações, seus vícios e os riscos ligados à pessoa de quem o adquiriu. A eficácia do negócio fica exposta a todos os mecanismos que o ordenamento coloca à disposição dos credores do alienante para preservar a garantia patrimonial genérica consagrada no art. 391 do CC e no art. 789 do CPC, segundo os quais o devedor responde com todos os seus bens, presentes e futuros, pelo cumprimento de suas obrigações.
Na arrematação, o quadro é outro. O bem é retirado do patrimônio do executado por ato do Estado, no exercício da função jurisdicional executiva, independentemente da vontade do proprietário. A natureza jurídica dessa aquisição ainda divide a doutrina, havendo quem a qualifique como originária e quem nela reconheça uma transferência coativa de natureza derivada, mas há convergência quanto ao essencial: o arrematante não adquire do executado, e sim por meio de um procedimento estatal dotado de publicidade, contraditório, avaliação prévia e controle judicial (KRONBERG, 2018; 2026). Daí decorrem consequências práticas, examinadas adiante, quanto aos tributos, aos créditos de natureza propter rem, à hipoteca, à meação e à estabilidade do ato.
O ponto de partida é, portanto, simples. Quem compara apenas o preço da compra direta com o provável preço da arrematação compara objetos distintos. Em um caso, adquire-se o imóvel juntamente com a posição jurídica do vendedor; no outro, adquire-se o imóvel por meio de um ato expropriatório que a lei cerca de garantias próprias.
3. Fraude à execução: Requisitos, ônus da prova e a situação de quem foi ao encontro do processo
Não é correto afirmar que toda alienação feita por quem responde a processo configure fraude à execução. O art. 792 do CPC enumera as hipóteses: pendência de ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que averbada; averbação da pendência da execução, na forma do art. 828; averbação de hipoteca judiciária ou de outro ato de constrição originário do processo em que se argui a fraude; tramitação, ao tempo da alienação, de ação capaz de reduzir o devedor à insolvência; e os demais casos previstos em lei. Reconhecida a fraude, a alienação não é nula, mas ineficaz em relação ao exequente (§ 1º), o que permite que o bem seja penhorado e expropriado como se não tivesse saído do patrimônio do executado. Antes de declará-la, o juiz deve intimar o terceiro adquirente, que poderá opor embargos de terceiro no prazo de quinze dias (§ 4º).
A interpretação desse dispositivo deve ser feita em conjunto com a súmula 375 do STJ, segundo a qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, e com a tese firmada pela Corte Especial no julgamento do REsp 956.943/PR, sob o rito dos recursos repetitivos (tema 243), que reafirmou a presunção de boa-fé e atribuiu ao credor, na ausência de registro da penhora, o ônus de provar que o terceiro conhecia a demanda capaz de levar o alienante à insolvência. Acrescentem-se a presunção de fraude da alienação posterior à averbação premonitória (art. 828, § 4º, do CPC) e a presunção absoluta de conhecimento por terceiros decorrente da averbação da penhora (art. 844 do CPC). A lei 13.097/2015, com a redação dada pela lei 14.382/22, reforçou a concentração dos atos na matrícula, ao estabelecer que não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas dela não constantes, ressalvadas, entre outras, as hipóteses dos arts. 129 e 130 da lei 11.101/05 (art. 54).
Esse arcabouço protege, com razão, o adquirente comum, que consulta a matrícula, obtém as certidões usuais e não tem motivo para supor que o vendedor esteja em dificuldade. A questão é saber se protege da mesma maneira quem adquire o imóvel justamente porque sabe que ele está penhorado e prestes a ser leiloado. Nessa hipótese, a boa-fé presumida pela súmula 375 e pela tese repetitiva encontra obstáculo na própria gênese do negócio. O investidor não ignora a execução; foi a execução que o conduziu ao imóvel. A prova desse conhecimento costuma estar documentada no edital, no anúncio do leiloeiro, nas tratativas com o executado e, não raro, no próprio instrumento de compra e venda, que menciona o processo como razão de ser da operação. Ademais, a proteção conferida pelo art. 54 da lei 13.097/15 é endereçada ao terceiro de boa-fé, e é exatamente essa qualidade que se torna discutível quando o comprador conhecia a situação do vendedor.
Pode-se objetar que, sendo o preço destinado à quitação da execução em que o bem foi penhorado, não haveria prejuízo ao exequente daquele processo. A objeção procede quanto a esse credor, mas não alcança os demais. O inciso IV do art. 792 não se refere à execução que motivou a compra, e sim a qualquer ação capaz de reduzir o devedor à insolvência. Se tramita contra o vendedor outra demanda, em outra comarca, em outro Estado ou em outro ramo do Poder Judiciário, a alienação do imóvel que constituía seu principal patrimônio pode ser declarada ineficaz perante esse outro credor, e o conhecimento do adquirente acerca da situação do alienante tende a ser examinado com rigor, uma vez que ele sabia que o vendedor não conseguira pagar uma dívida judicial e estava na iminência de perder o bem.
Por isso, a due diligence nessas operações precisa ir muito além da matrícula. Ainda assim, ela enfrenta limites concretos. O sistema de consultas judiciais permanece fragmentado entre tribunais estaduais, federais e trabalhistas, cada qual com sua base e seus critérios de emissão de certidões, e não existe instrumento que assegure ao adquirente, de modo absoluto, a inexistência de demanda relevante em todo o território nacional. Ações em fase de conhecimento, execuções sem constrição averbada e passivos fiscais ou trabalhistas ainda não materializados podem simplesmente não aparecer. A pesquisa reduz o risco, mas não o elimina.
4. Fraude contra credores e o conhecimento da insolvência
Ao lado da fraude à execução, instituto de natureza processual, subsiste a fraude contra credores, disciplinada nos arts. 158 a 165 do CC. Em se tratando de contrato oneroso, o art. 159 autoriza a anulação quando a insolvência do devedor for notória ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante. Não se exige que o adquirente tenha agido com o propósito de prejudicar; basta a cognoscibilidade da insolvência, a chamada scientia fraudis.
Dificilmente se encontrará circunstância mais eloquente de motivo para conhecer a insolvência do que a aquisição de imóvel localizado em anúncio de leilão judicial, pertencente a proprietário que não conseguiu pagar a dívida executada e que só aceitou vender porque estava prestes a perder o bem. A ação pauliana pode ser proposta contra o devedor, contra quem com ele contratou e contra terceiros adquirentes de má-fé (art. 161), no prazo decadencial de quatro anos contados da celebração do negócio (art. 178, II). Não pode ser substituída pelos embargos de terceiro (súmula 195 do STJ), mas pode alcançar o imóvel anos depois da escritura.
O art. 160 do CC oferece ao adquirente uma saída que revela a lógica do instituto: se ainda não pagou o preço e este for aproximadamente o corrente, pode desobrigar-se depositando-o em juízo, com a citação de todos os interessados; se o preço for inferior, pode conservar o bem depositando o valor correspondente ao real. A proteção do adquirente, portanto, depende de que o preço reflita o valor efetivo do bem. Ocorre que a compra antes do leilão é anunciada justamente pelo desconto. Quanto maior o abatimento que o investidor celebra, maior a exposição do negócio à alegação de que o patrimônio do devedor foi reduzido em detrimento dos credores.
5. A vulnerabilidade do vendedor e o risco de lesão
Há um aspecto que raramente aparece nas apresentações comerciais dessa estratégia. O art. 157 do CC define a lesão como a situação em que uma pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. O negócio é anulável no prazo de quatro anos (art. 178, II), e a desproporção é aferida segundo os valores vigentes ao tempo da celebração (art. 157, § 1º). Consolidou-se, inclusive no enunciado 150 da III Jornada de Direito Civil, o entendimento de que a lesão não exige dolo de aproveitamento: basta a conjugação do elemento subjetivo, a necessidade ou a inexperiência, com o elemento objetivo, a desproporção.
O executado que vende o imóvel às vésperas do leilão encontra-se, por definição, sob pressão. A ameaça concreta de perda do bem, a incidência da multa e dos honorários do art. 523, § 1º, do CPC no cumprimento de sentença e a perspectiva de arrematação por valor inferior ao da avaliação são elementos aptos a caracterizar a premente necessidade. Se o preço pago estiver muito abaixo do valor de mercado, o próprio vendedor, ou seus sucessores, poderá postular a anulação, e o adquirente só preservará o negócio oferecendo suplemento suficiente (art. 157, § 2º). A arrematação não se sujeita a esse risco, porque não é negócio jurídico celebrado pelo executado: o preço se forma em ambiente público e competitivo, sob controle judicial, observado o limite do preço vil estabelecido no art. 891 do CPC.
6. Os ônus que acompanham o imóvel
Uma das diferenças mais concretas entre a compra direta e a arrematação está no destino das dívidas e das garantias vinculadas ao bem. Quanto aos tributos, o art. 130 do Código Tributário Nacional estabelece que os créditos relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de sua quitação; no caso de arrematação em hasta pública, porém, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço (parágrafo único). O STJ, no tema 1.134 dos recursos repetitivos, afirmou ser inválida a previsão editalícia que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores à alienação. Na compra direta, o IPTU em atraso acompanha o imóvel e passa a ser problema do comprador.
Com os débitos condominiais ocorre algo semelhante. Na alienação voluntária, o art. 1.345 do CC dispõe que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros. Na expropriação judicial, o art. 908, § 1º, do CPC determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência, ainda que a jurisprudência atribua relevância à menção desses débitos no edital, o que torna indispensável sua leitura atenta.
A hipoteca segue a mesma lógica. Na compra direta, o direito de sequela acompanha o bem, que permanece vinculado ao cumprimento da obrigação garantida (art. 1.419 do CC), qualquer que seja o seu titular. Na arrematação, a hipoteca se extingue (art. 1.499, VI), desde que o credor hipotecário tenha sido intimado (art. 1.501 do CC e art. 889, V, do CPC), e seu crédito passa a concorrer sobre o produto da alienação. O mesmo raciocínio se aplica às penhoras promovidas por outros credores, que, na hasta pública, se resolvem no concurso de preferências sobre o preço (art. 908 do CPC), e que, na venda particular, continuam averbadas na matrícula.
Por fim, se o executado for casado em regime que não o da separação absoluta, a alienação voluntária do imóvel depende da autorização do cônjuge (art. 1.647, I, do CC), sob pena de anulabilidade, que pode ser pleiteada até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). Na expropriação judicial, a quota-parte do cônjuge alheio à execução recai sobre o produto da alienação, assegurado que não seja inferior ao valor da avaliação (art. 843, caput e § 2º, do CPC).
7. Evicção e solvência do garante
Costuma-se responder às objeções anteriores com a lembrança de que o comprador estaria protegido pela garantia da evicção. É preciso cautela. O art. 447 do CC estabelece que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção, e acrescenta que a garantia subsiste ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. A diferença entre as duas modalidades, portanto, não está na existência da garantia, e sim na sua admissibilidade e na sua efetividade.
Quanto à admissibilidade, o art. 457 do mesmo Código dispõe que o adquirente não pode demandar pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. O investidor que compra imóvel penhorado e anunciado para leilão dificilmente conseguirá sustentar que desconhecia o litígio, o que coloca em risco a própria possibilidade de invocar a garantia. Quanto à efetividade, ainda que admitida, a pretensão será dirigida contra quem já não conseguia pagar suas dívidas e que, depois da venda, terá alienado o bem que provavelmente era o mais relevante de seu patrimônio. Uma garantia jurídica só tem expressão econômica quando há patrimônio capaz de suportá-la, e a pergunta a ser feita não é apenas se o comprador venceria a demanda, mas se, vencendo, teria de quem receber.
Na arrematação, embora a garantia também se volte, em princípio, contra o executado, o preço é depositado em juízo e destinado aos credores segundo a ordem legal, de modo que a parcela da doutrina que admite a responsabilidade subsidiária do credor que recebeu o produto da expropriação amplia o horizonte de recomposição do arrematante. O próprio art. 903 do CPC, ao afirmar a irretratabilidade da arrematação, assegura a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
8. Preço, concorrência e posse
A propaganda dessa modalidade parte da premissa de que o investidor pagará menos do que pagaria no leilão. A premissa não se sustenta como regra. O leilão tem uma característica econômica fundamental, que é a concorrência. Havendo demanda pelo ativo, os licitantes oferecem lances sucessivos até que se revele quanto o mercado está disposto a pagar pelo imóvel nas condições específicas em que é vendido. O preço mínimo fixado pelo juiz, ou, na sua falta, o limite de cinquenta por cento da avaliação (art. 891, parágrafo único, do CPC), é apenas o piso admissível para aquela etapa, e não uma estimativa do resultado. Um imóvel com preço mínimo de R$ 500.000,00 pode ser arrematado por R$ 520.000,00 ou por R$ 900.000,00, conforme o interesse dos participantes. Quando o investidor oferece ao executado um valor próximo ao piso, o desconto que obtém é calculado sobre uma hipótese pessimista que o leilão poderia ou não confirmar.
A posse é outra variável decisiva. Imóveis ocupados incorporam um deságio correspondente ao custo, ao tempo e à incerteza associados à desocupação, e o investidor precifica esse risco. Na arrematação, a carta é acompanhada de mandado de imissão na posse expedido no próprio processo (art. 901, § 1º, do CPC), o que torna a desocupação um desdobramento da execução. Na compra direta, se o vendedor não entregar o imóvel, o adquirente terá de propor demanda própria, com custo e duração que o preço negociado raramente contempla.
Daí decorre uma constatação de interesse também para o executado. Se ele informa nos autos que entregará voluntariamente o imóvel ao arrematante, parte relevante da incerteza desaparece, o ativo se torna mais atraente, mais interessados se habilitam e os que já participariam tendem a admitir lances maiores. O proprietário que resiste indefinidamente à alienação pode acreditar que protege seu patrimônio, quando, do ponto de vista econômico, contribui para reduzir o preço que o mercado aceita pagar por ele. Em muitas situações, cooperar com a expropriação é a conduta mais racional para quem deseja que o produto da venda quite a maior parcela possível de suas dívidas e, eventualmente, deixe saldo em seu favor.
9. A estabilidade da arrematação
Nos termos do art. 903 do CPC, qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma prevista no § 4º do mesmo artigo. As hipóteses de invalidação, ineficácia e resolução estão enumeradas no § 1º, devem ser alegadas, como regra, no prazo de dez dias do aperfeiçoamento (§ 2º) e, após a expedição da carta, só podem ser discutidas em ação autônoma na qual o arrematante figura como litisconsorte necessário (§ 4º).
Isso não significa que a arrematação seja imune a problemas. Há impugnações, recursos, questões possessórias e pretensões de terceiros que podem prolongar a consolidação da aquisição. A diferença está no desenho do regime. O arrematante conhece o rol fechado das hipóteses que podem afetar seu título, os prazos em que podem ser suscitadas e o foro em que serão decididas. O comprador direto, ao contrário, permanece exposto durante anos a pretensões de natureza diversa, como a declaração de ineficácia por fraude à execução, a ação pauliana, a anulação por lesão e a anulação por falta de outorga conjugal, que podem ser promovidas por pessoas que sequer conhecia no momento da compra. Essa estabilidade tem valor econômico, e quem compara apenas o custo de comprar antes com o custo de arrematar deixa de atribuir preço justamente a ela.
10. Caminhos dentro do processo
Nada do que foi dito significa que a solução consensual seja indesejável. Ao contrário, o sistema processual a estimula, e há instrumentos que permitem ao interessado adquirir o bem antes do leilão sem abandonar a moldura judicial. O primeiro é a remição da execução, que o art. 826 do CPC assegura ao executado a qualquer tempo antes da adjudicação ou alienação, mediante pagamento da dívida atualizada, com juros, custas e honorários. O acordo entre exequente e executado, homologado em juízo, também extingue a execução (art. 924, II e III). Esses mecanismos, porém, resolvem apenas aquela execução e não produzem efeitos perante outros credores, de modo que, se a quitação for custeada pela venda do imóvel a terceiro, os riscos examinados nos tópicos anteriores permanecem inalterados.
O instrumento mais adequado para quem pretende adquirir o imóvel antes da hasta pública é a alienação por iniciativa particular. Nos termos do art. 880 do CPC, não efetivada a adjudicação, o exequente pode requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado. O juiz fixa o prazo, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias (§ 1º), e a alienação é formalizada por termo nos autos, com expedição de carta de alienação e mandado de imissão na posse (§ 2º, I). Trata-se de forma de expropriação, e não de venda particular do executado. O adquirente compra dentro do processo, a um preço submetido ao controle judicial, com a sub-rogação dos créditos sobre o produto prevista no art. 908, § 1º. A extensão a essa modalidade de todas as regras pensadas para a hasta pública, como a do parágrafo único do art. 130 do CTN, ainda comporta discussão, o que recomenda que as condições sejam explicitadas na decisão que a autoriza. Em qualquer hipótese, o investidor que de fato deseja chegar antes dos demais encontra no art. 880 um caminho muito mais seguro do que a escritura lavrada às pressas com o executado.
11. A aquisição do crédito
Quando os riscos da compra direta se mostram elevados, surge outra estrutura de investimento: a aquisição do crédito exequendo. O investidor não compra o imóvel do executado, mas a posição do credor, por meio de cessão de crédito (arts. 286 a 298 do CC), cuja eficácia em relação ao devedor depende de notificação (art. 290). O cessionário pode prosseguir na execução independentemente do consentimento do executado (art. 778, § 1º, III, e § 2º, do CPC) e, se lhe interessar o bem, requerer sua adjudicação por preço não inferior ao da avaliação, compensando o próprio crédito e depositando eventual diferença (art. 876, caput e § 4º).
A lógica econômica é distinta. O credor original, que talvez aguarde há anos o recebimento, pode preferir liquidez imediata, ainda que com desconto, e o investidor pode dispor de capital e estrutura para aguardar o desenvolvimento da execução. É nesse ambiente que atuam os investidores especializados em distressed assets. Mas comprar o crédito não é comprar o imóvel. Na cessão onerosa, o cedente responde pela existência do crédito, mas não pela solvência do devedor, salvo estipulação em contrário (arts. 295 e 296 do CC). O cessionário assume, portanto, o risco de recuperação: embargos e impugnações, recursos, concurso com credores preferenciais, como os titulares de créditos trabalhistas e tributários (art. 186 do CTN), alegações de terceiros e, se o devedor for empresário, a eventual suspensão das execuções decorrente de recuperação judicial ou falência (art. 6º da lei 11.101/05). O ativo adquirido não é uma casa, mas uma posição jurídica litigiosa, e assim deve ser precificado.
12. Intermediação, assessoramento e a relação entre risco e retorno
A difusão dessas operações fez surgir uma figura de mercado: pessoas que identificam executados e investidores e cobram pela aproximação. A natureza dessa atividade precisa ser examinada em cada caso. Se houver intermediação imobiliária, incidem a disciplina da corretagem (arts. 722 a 729 do CC) e a lei 6.530/1978, que reserva o exercício da profissão aos inscritos no conselho regional. Se houver consultoria ou assessoria jurídica, trata-se de atividade privativa da advocacia (art. 1º, II, da lei 8.906/1994), sujeita às regras éticas da profissão, inclusive à vedação da captação de clientela. Para o investidor, contudo, o ponto central é outro: o contrato com o intermediador não transfere a ele os riscos da aquisição. Quem encontrou a oportunidade não garante o patrimônio adquirido.
Por essa razão, a operação exige assessoramento jurídico próprio do comprador, prestado por profissional que não seja o advogado do vendedor, nem o intermediador, nem alguém cuja remuneração dependa da conclusão do negócio. A função desse profissional é precisamente identificar as razões pelas quais a compra talvez não deva ser feita. Dificilmente um advogado experiente e independente afirmará que uma aquisição dessa natureza tem risco nulo, porque o direito patrimonial e o processo civil não funcionam assim. A boa assessoria não elimina riscos; identifica-os, qualifica-os e permite precificá-los.
Essa precificação é o que costuma faltar nas comparações divulgadas entre house flipping, locação por temporada, incorporação, arrematação judicial e compra antecipada de imóvel de executado, frequentemente apresentadas apenas pelo tempo necessário para alcançar certo percentual de retorno. Essas estratégias têm matrizes de risco diversas: algumas exigem mais capital e oferecem maior previsibilidade jurídica, outras demandam menos capital e carregam incerteza processual elevada, outras ainda têm baixo risco jurídico e alto risco de mercado. O desconto obtido na compra de ativos ligados a litígios não é, necessariamente, lucro; em larga medida, é a remuneração pelo risco assumido. Apresentar a rentabilidade potencial sem a correspondente análise de risco é oferecer ao investidor apenas metade da informação, e, no mercado de ativos judiciais, normalmente a metade menos importante.
Conclusão
A conciliação entre credor e devedor deve ser estimulada. Sempre que as partes constroem uma solução legítima, que satisfaz a obrigação e encerra o litígio, há ganho econômico e institucional. Isso não transforma, porém, a aquisição privada do imóvel do executado em investimento seguro. Comprar antes do leilão pode ser juridicamente possível e, em certas circunstâncias, economicamente interessante, mas não equivale a comprar o mesmo imóvel antes dos outros. É celebrar outro negócio jurídico, com outro regime e outros riscos.
O comprador direto adquire derivadamente de quem já não conseguia pagar suas dívidas e, por isso, fica exposto à declaração de ineficácia por fraude à execução, cuja presunção de boa-fé é enfraquecida pelo conhecimento que ele próprio tinha do processo; à ação pauliana, em que a cognoscibilidade da insolvência dificilmente será negada; à anulação por lesão, alimentada pelo próprio desconto que tornou o negócio atraente; à persistência dos tributos, das dívidas condominiais, da hipoteca e das demais constrições; à anulação por falta de outorga conjugal; e a uma garantia de evicção possivelmente inadmissível e, se admitida, dirigida contra devedor sem patrimônio. Nenhuma pesquisa razoavelmente disponível elimina por completo esses riscos, e a aquisição do crédito, embora seja alternativa legítima, também não constitui atalho para a propriedade do imóvel, porque quem compra crédito compra risco de recuperação.
A arrematação judicial, e também a alienação por iniciativa particular conduzida nos termos do art. 880 do CPC, conservam uma característica singular: a aquisição ocorre dentro do próprio mecanismo estatal destinado à expropriação daquele patrimônio, com sub-rogação dos ônus sobre o preço, extinção das garantias reais, imissão na posse no mesmo processo e um regime de estabilidade definido em lei. Não há investimento imobiliário sem risco, nem leilão judicial sem risco. A diferença está em saber qual risco se está comprando. Quem promete eliminar a concorrência do leilão comprando diretamente do executado pode estar eliminando, junto com ela, as proteções jurídicas que justificam participar dele, e essa informação precisa entrar na conta antes da rentabilidade prometida.
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