“Meu imóvel foi anunciado em leilão. Posso pagar as parcelas atrasadas e continuar normalmente o financiamento?”. A pergunta supõe que, enquanto ninguém arrematou o imóvel, ainda seria possível regularizar os pagamentos e seguir o contrato. Essa percepção é compreensível, mas pode levar o devedor a reunir os recursos tarde demais. Na alienação fiduciária imobiliária, a oportunidade legal de preservar o financiamento pode terminar antes do leilão. A resposta exige examinar a averbação da consolidação da propriedade na matrícula, os atos que a antecederam e a legislação aplicável.
No regime resultante da lei 13.465/17, consolidada validamente a propriedade sem purgação tempestiva da mora, o devedor não pode impor ao credor o recebimento apenas dos atrasados para restabelecer o financiamento. A preferência assegurada nessa etapa tem finalidade aquisitiva e preço próprio.
Quem reúne recursos para quitar algumas prestações pode descobrir que, naquele momento, precisa de valor muito superior para adquirir o imóvel. Sustento que a informação prestada ao devedor deve permitir compreender essa mudança: o procedimento passa da oportunidade de regularização do contrato para a realização da garantia, com uma possibilidade de aquisição sujeita a condições próprias.
A oportunidade legal de regularizar o financiamento
Purgar a mora significa sanar o atraso nas condições legalmente exigidas, permitindo a continuidade da relação contratual. Na disciplina do art. 26, § 5º, da lei 9.514/1997, a purgação perante o registro de imóveis faz convalescer o contrato. Preserva-se o financiamento, com o cumprimento das obrigações subsequentes. Enquanto vigente essa relação, a quitação integral tem outro efeito: extingue a dívida e conduz à liberação da garantia, observadas as providências do art. 25.1
Também é impreciso reduzir a purgação à soma nominal dos boletos vencidos. O art. 26, § 1º, abrange as prestações vencidas e aquelas que vencerem até o pagamento, juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais, encargos legais, inclusive tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e despesas de cobrança e intimação. Cada rubrica deve ter fundamento e ser corretamente calculada, sem duplicidade.
Esse dispositivo prevê intimação para pagamento em 15 dias. Entretanto, a análise não termina nesse prazo quando incide o art. 26-A. Sua redação atual submete à disciplina especial os financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excluídas as operações de consórcio. A destinação residencial do bem, isoladamente, não basta: oferecer uma casa em garantia de crédito para outra finalidade não transforma a operação em financiamento de aquisição ou construção.
Nesse âmbito específico, o § 1º estabelece que a consolidação será averbada 30 dias após a expiração do prazo do art. 26, § 1º. O § 2º assegura ao devedor e, quando houver, ao terceiro fiduciante o pagamento das parcelas vencidas e das despesas indicadas no art. 27, § 3º, II, até a data da averbação, com convalescimento do contrato.2
Por isso, a soma “15 mais 30” não fornece um prazo universal de 45 dias. Há uma regra especial quanto ao momento da consolidação e outra que preserva o pagamento até sua efetiva averbação. Fora das operações abrangidas pelo art. 26-A, essa extensão não pode ser importada apenas porque a garantia recai sobre um imóvel. Tampouco se deve aplicar sua redação atual indistintamente a procedimentos antigos: o enquadramento depende da legislação pertinente aos atos examinados.
A sequência importa. A intimação abre a oportunidade legal de pagamento; o término do prazo autoriza o avanço do procedimento, observadas as regras especiais; o requerimento do credor busca a consolidação; sua averbação concretiza o ato registral. Publicação do edital e realização dos leilões são etapas distintas, posteriores na sequência regular.
Assim, requerer a consolidação não equivale a averbá-la. Anunciar o leilão também não identifica quando se encerrou a oportunidade de purgação. A expressão “foi para leilão” reúne situações juridicamente diferentes e, sozinha, não permite responder se o financiamento ainda pode ser preservado mediante regularização.
O tema 1.288 e a aplicação da lei aos contratos anteriores
A expectativa de pagamento até a arrematação tem uma origem jurídica. Sob a legislação anterior à lei 13.465/17, o STJ admitia a aplicação subsidiária do art. 34 do decreto-lei 70/1966 à alienação fiduciária imobiliária, por força da antiga redação do art. 39, II, da lei 9.514/1997. Essa construção permitia a purgação até a assinatura do auto de arrematação.
A reforma de 2017 restringiu a remissão ao decreto-lei 70/1966 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca e introduziu o direito de preferência no art. 27, § 2º-B. A regularização tardia deixou de produzir, nesse regime, o efeito de restabelecer o financiamento após a consolidação.3
Restava definir se a mudança alcançava contratos celebrados anteriormente. O tema 1.288 respondeu à questão no REsp 2.126.726/SP, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado pela segunda seção em 10 de dezembro de 2025, com publicação em 17 de dezembro de 2025. O cadastro oficial registra trânsito em julgado em 15 de junho de 2026.4
A tese preserva as situações em que, antes da entrada em vigor da reforma, a propriedade já havia sido consolidada e a mora efetivamente purgada segundo o regime anterior. Nessa hipótese, deve ser desfeita a consolidação, com retomada do financiamento. A proteção recai sobre a situação consumada.
Na segunda parte, estabelece que, a partir da vigência da lei 13.465/17, estando consolidada a propriedade sem purgação da mora, assegura-se ao fiduciante o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B. A anterioridade da contratação, por si só, não mantém aberta a possibilidade de purgação até a arrematação.
No caso concreto, o tribunal de origem havia admitido o pagamento tardio porque o contrato antecedia a reforma, embora a consolidação tivesse ocorrido depois dela. O STJ reformou essa solução e julgou improcedente a ação, preservando a preferência. A tese foi aprovada por unanimidade; o provimento do recurso, por maioria.
O fundamento determinante está, portanto, na aplicação temporal da mudança de regime, considerando a consolidação e a efetiva purgação. Seria excessivo transformar o precedente em declaração de validade de qualquer procedimento extrajudicial. No próprio julgamento, alegações de nulidade procedimental e irregularidade da notificação não foram examinadas por ausência de prequestionamento e impedimento de supressão de instância.
A lei 14.711/23 exige atenção adicional. Ela alterou a disciplina atual, inclusive o alcance do art. 26-A, e revogou o inciso II do art. 39 e o capítulo do decreto-lei 70/1966 que continha o art. 34. Não restabeleceu a antiga purgação posterior à consolidação. O tema 1.288, contudo, tampouco resolve indistintamente todas as questões de aplicação temporal das alterações de 2023.5
O preço e os efeitos do direito de preferência
Na redação atual do art. 27, § 2º-B, a preferência pertence ao fiduciante. A precisão importa quando alguém oferece imóvel próprio em garantia da dívida de outra pessoa: o terceiro fiduciante não se confunde necessariamente com o devedor da obrigação garantida.
A lei situa o exercício desse direito após a averbação da consolidação e até a data da realização do segundo leilão. Seu objeto é adquirir o imóvel. Não há restabelecimento automático do financiamento anterior, preservação obrigatória de suas prestações ou direito unilateral a parcelar o preço da aquisição.6
O preço corresponde ao valor da dívida, acrescido das despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais e tributos previstos na lei. Integram a composição os valores de imposto de transmissão e eventual laudêmio pagos para a consolidação, além das despesas dos procedimentos de cobrança e leilão. Cabem ainda ao adquirente os encargos tributários e as despesas da nova aquisição, inclusive custas e emolumentos.
A referência ao valor da dívida envolve o saldo devedor da operação, com os componentes legalmente exigíveis. Não autoriza somar mecanicamente todas as prestações futuras em seus valores nominais, incluindo remuneração de períodos ainda não transcorridos. Também não permite cobrar novamente encargos já incorporados ao saldo apresentado.
Considere-se um exemplo hipotético: parcelas vencidas de R$ 18 mil e saldo devedor total corretamente apurado de R$ 280 mil, que já contempla a dívida vencida. Para isolar a diferença entre regularização e aquisição, os encargos e as despesas ainda não incluídos serão considerados à parte, sem projetar a atualização entre as duas etapas.
Se a purgação ainda for tempestiva, a regularização parte dos R$ 18 mil, acrescidos das prestações que eventualmente vencerem até o pagamento e das demais rubricas exigíveis nessa etapa. O restante da obrigação segue o contrato. Para a preferência, tomando-se o saldo de R$ 280 mil como base do exemplo, serão acrescidos somente os componentes legalmente devidos ainda não computados e os custos da aquisição. Em uma operação concreta, os valores precisam corresponder à data e à finalidade do pagamento.
Não se somam novamente R$ 18 mil a R$ 280 mil. A diferença ilustrativa entre as bases é de R$ 262 mil, antes dos acréscimos. Reunir o montante necessário para regularizar as prestações, portanto, não significa dispor do preço necessário ao exercício da preferência.
A preferência tampouco se resume a cobrir o maior lance. Seu preço decorre da fórmula legal. Confundi-la com a disputa entre licitantes pode produzir expectativas incorretas tanto sobre o valor quanto sobre a forma de exercício.
A referência ao segundo leilão merece cuidado. Essa etapa depende do resultado do primeiro, conforme o art. 27, § 1º. Não é prudente tratar sua data como oportunidade garantida, independentemente de uma alienação anterior. A relação entre preferência e eventual arrematação no primeiro leilão exige exame próprio, inclusive quanto à oportunidade de exercício e aos direitos do adquirente; não foi resolvida pelo tema 1.288. A discussão sobre violação da preferência também não se confunde com a tentativa de purgar a mora depois da consolidação.
A negociação e o controle da validade do procedimento
A ausência de direito unilateral à retomada do financiamento não impede, por si só, uma solução consensual juridicamente possível. Credor e interessado podem negociar, respeitados o estágio do procedimento, os requisitos do negócio e os direitos eventualmente constituídos em favor de terceiros. O resultado dependerá do conteúdo efetivamente ajustado e das providências necessárias para produzir seus efeitos.
Uma proposta não aceita, uma conversa com gerente ou um pedido de boleto não demonstram, isoladamente, acordo concluído. Também não suspendem automaticamente os atos de cobrança ou leilão. Se houver composição, sua formalização precisa tornar identificáveis as obrigações assumidas e os efeitos sobre o procedimento e a situação registral do imóvel.
Essa distinção se torna especialmente relevante quando o pagamento é recusado. A oferta tempestiva e adequada de regularização, pelo meio legalmente pertinente, frustrada por conduta indevida do credor, é diferente da oferta apenas dos atrasados depois de consolidada validamente a propriedade. Na primeira situação, discute-se o obstáculo ao exercício de um direito ainda existente. Na segunda, a recusa não é abusiva somente porque o interessado deseja continuar pagando como antes.
A prova precisa revelar o momento, o valor e as condições da tentativa de pagamento. O simples pedido de emissão de boleto não se identifica com purgação da mora nem comprova necessariamente recusa injustificada. Da mesma forma, um boleto emitido ou pago deve ser interpretado em seu contexto, sem lhe atribuir, isoladamente, poder para desfazer a consolidação.
A consignação pode ser pertinente diante de recusa injusta, mas sua eficácia depende dos requisitos de validade do pagamento, inclusive objeto, modo e tempo, conforme os arts. 334 a 336 do CC. Depositar judicialmente valor escolhido pelo interessado não transforma uma oferta tardia em purgação tempestiva.7
O ajuizamento da demanda também não assegura suspensão automática do procedimento. A tutela de urgência pressupõe os requisitos do art. 300 do CPC, apreciados à luz da pretensão e das provas. A proximidade do leilão pode evidenciar perigo de dano, mas não substitui a demonstração da probabilidade do direito.8
Por outro lado, o encerramento da oportunidade de purgação não sana vícios anteriores. A constituição em mora exige intimação regular, observadas as modalidades e condições legais. É necessário distinguir o inadimplemento de quem teve a oportunidade assegurada daquele que foi indevidamente privado dela. Cobrança incorreta, pagamento desconsiderado ou obstáculos à regularização precisam ser examinados por sua efetiva repercussão no procedimento.
Reconhecer essa diferença não significa que qualquer irregularidade conduza à anulação. A natureza do vício, o estágio alcançado e os direitos de terceiros influenciam a tutela cabível. Na redação atual, o art. 30, parágrafo único, direciona determinadas controvérsias a perdas e danos após a arrematação ou a consolidação definitiva por frustração dos leilões, sem obstar a reintegração de posse, ressalvando expressamente a exigência de notificação. Sua incidência também depende do regime temporal aplicável.9
Há uma diferença de fundamento entre corrigir um procedimento inválido e conceder nova oportunidade apenas porque o devedor reuniu recursos tardiamente. A dificuldade econômica explica o atraso, mas não estabelece, sozinha, direito ilimitado ao restabelecimento contratual.
Para o mutuário, o leilão costuma representar o evento decisivo. Juridicamente, a mudança que encarece sua possibilidade de permanecer com o imóvel pode ter ocorrido antes, na matrícula. Concentrar a comunicação na data da venda deixa em segundo plano o momento em que se altera a solução disponível.
A redação atual do art. 26, § 3º, já exige que a intimação informe sobre consolidação e leilão em caso de não pagamento. A meu ver, essa advertência deve permitir compreender a consequência econômica da passagem entre as etapas. Informar sobre o risco de venda tem utilidade limitada se o destinatário permanece supondo que poderá, até lá, preservar o financiamento com o pagamento dos atrasados.
A consolidação válida, no regime aplicável, impede que o devedor imponha a retomada do financiamento pelo pagamento dos atrasados. A preferência permite adquirir o imóvel em outras condições. Esse limite pressupõe o respeito às garantias de informação e pagamento que devem anteceder a consolidação.
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1. BRASIL. lei 9.514/1997, arts. 25 e 26, §§ 1º e 5º. Fonte oficial.
2. BRASIL. lei 9.514/1997, art. 26-A, caput e §§ 1º e 2º. Observar a redação aplicável ao tempo dos atos. Fonte oficial.
3. BRASIL. lei 13.465/2017, art. 67. Alterações dos arts. 27 e 39 da lei 9.514/1997. Fonte oficial.
4. STJ. REsp 2.126.726/SP. Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Segunda Seção. Julgado em 10/12/2025. DJEN de 17/12/2025. tema 1.288; trânsito em julgado em 15/6/2026, segundo o cadastro consultado em 9/10/2026. Fonte oficialEmenta, resultado e composição do julgamento no registro oficial. Fonte oficial.
5. BRASIL. lei 14.711/2023, arts. 2º e 18, I e V, b. Fonte oficial.
6. BRASIL. lei 9.514/1997, art. 27, §§ 1º, 2º-B e 3º. Fonte oficial.
7. BRASIL. Código Civil, arts. 334 a 336. Fonte oficial.
8. BRASIL. Código de Processo Civil, art. 300. Fonte oficial.
9. BRASIL. lei 9.514/1997, art. 30, parágrafo único, na redação da lei 14.711/2023. Fonte oficial.