ITBI na integralização de imóveis: STF reconhece a imunidade também para holdings e empresas imobiliárias e abre caminho para restituições

Uma das principais controvérsias do planejamento patrimonial brasileiro acaba de ser definida pelo STF, com resultado favorável aos contribuintes.

Em julgamento virtual concluído em 19 de outubro de 2026, o Plenário do STF decidiu, por 8 votos a 2, que a imunidade do ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis na integralização de capital social não depende da atividade econômica exercida pela sociedade que recebe os imóveis. A decisão foi proferida no Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP), de relatoria do ministro Edson Fachin, presidente da Corte.

O precedente alcança diretamente holdings patrimoniais e familiares, sociedades dedicadas à locação, compra e venda de imóveis, incorporadoras, loteadoras e SPEs - sociedades de propósito específico. Por ter sido firmado em repercussão geral, deve ser observado por juízes e tribunais de todo o país (arts. 927, III, e 1.040 do CPC).

Três consequências práticas se destacam: (i) operações futuras de integralização ganham segurança jurídica; (ii) cobranças, lançamentos e processos ainda em curso podem ser contestados com base na tese vinculante; e (iii) quem recolheu o imposto nos últimos cinco anos pode avaliar a restituição.

Quem pagou ITBI para integralizar imóveis ao capital social pode recuperar esses valores?

A resposta é potencialmente positiva, mas depende de prazos, da legitimidade de quem pede, dos limites já fixados pelo próprio STF e de um ponto ainda em aberto: a eventual modulação dos efeitos da decisão.

1. O que efetivamente decidiu o STF?

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal dispõe que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Toda a controvérsia girou em torno da expressão “nesses casos”. Para os municípios, a ressalva alcançaria as duas hipóteses do dispositivo, inclusive a integralização de capital. Com base nessa leitura, e nos critérios do art. 37 do Código Tributário Nacional, muitas prefeituras negavam a imunidade a sociedades com receita predominantemente imobiliária, ou a concediam apenas de forma provisória, condicionada à verificação posterior da atividade da empresa.

O STF afastou essa interpretação. Prevaleceu o voto do relator, que propôs reconhecer a imunidade independentemente da atividade preponderante, segundo o qual o dispositivo contém duas imunidades distintas: a primeira, relativa à integralização de capital, é incondicionada; a segunda, relativa às operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção), é a única submetida à ressalva da atividade imobiliária preponderante.

O relator foi acompanhado por sete ministros, formando maioria de 8 votos a 2. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que defenderam a aplicação da ressalva constitucional relativa à atividade imobiliária preponderante também às integralizações de capital.

Participaram do processo, como amici curiae, entidades do setor imobiliário e diversos entes tributantes, entre eles os Municípios do Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre, o Distrito Federal e a ABRASF - Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais, evidenciando a relevância econômica e tributária da controvérsia e seus possíveis reflexos sobre a arrecadação municipal.

Conforme a certidão de julgamento, o Tribunal, por maioria, deu provimento ao recurso extraordinário e decidiu em três frentes: (i) reconheceu a imunidade independentemente da atividade preponderante, limitada, contudo, ao valor do capital social a ser integralizado, nos termos do Tema 796; (ii) ressalvou que esse entendimento não impede os Fiscos municipais de demonstrar eventual simulação ou fraude à lei; e (iii) fixou a seguinte tese:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.

O efeito prático é relevante: a atividade imobiliária da sociedade deixa de ser fundamento válido para a cobrança de ITBI na integralização de capital. Isso alcança inclusive a sistemática do art. 37 do CTN, que manda apurar a preponderância pela receita operacional dos dois anos anteriores e dos dois anos seguintes à aquisição, ou dos três primeiros anos, no caso de sociedades recém-constituídas. Na integralização de capital, esse teste não pode mais justificar a exigência do imposto, nem o lançamento posterior previsto no § 3º daquele artigo.

A parte final da tese, porém, merece atenção. A imunidade não protege operações simuladas ou praticadas em fraude à lei, e os municípios mantêm o poder de fiscalizar e requalificar atos que não correspondam à realidade (arts. 116, parágrafo único, e 149, VII, do CTN). A redação do dispositivo é relevante: cabe ao Fisco municipal demonstrar a simulação ou a fraude, mediante processo administrativo regular, e não ao contribuinte provar previamente a ausência de atividade imobiliária.

2. O que o Tema 1.348 não resolveu

Para uma aplicação segura do precedente, é indispensável distinguir as diferentes questões jurídicas que envolvem o ITBI em operações societárias. O quadro abaixo resume a situação de cada uma.

Limite do capital integralizado (Tema 796). No RE 796.376/SC, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Assim, quando o imóvel é conferido por valor superior ao capital subscrito e a diferença é destinada, por exemplo, à reserva de capital, essa parcela continua sujeita ao ITBI. O Tema 1.348 não apenas manteve esse entendimento, como o incorporou expressamente ao dispositivo do julgamento.

Valor histórico e valor de mercado. O art. 23 da lei 9.249/1995 permite que a pessoa física integralize imóveis pelo valor constante de sua declaração de bens ou pelo valor de mercado; nesta última hipótese, a diferença positiva é tributada como ganho de capital pelo imposto de renda. É comum a integralização pelo valor histórico, muito inferior ao de mercado. Diversos municípios sustentam que a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o capital integralizado seria “excedente” tributável, à luz do Tema 796, enquanto contribuintes defendem que, inexistindo parcela destinada a reserva, não há excedente. A questão não foi decidida pelo Tema 1.348 e ainda divide os tribunais, razão pela qual deve ser avaliada antes de cada operação.

Base de cálculo (Tema 1.113/STJ). No REsp 1.937.821/SP, o STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculado à base do IPTU; que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, afastável apenas por processo administrativo próprio; e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com fundamento em valor de referência fixado unilateralmente. Esse precedente pode fundamentar a restituição parcial do imposto, inclusive quando a cobrança sobre o excedente tiver sido calculada sobre valores de referência.

3. Consequências para o planejamento patrimonial e sucessório

A decisão tem impacto direto sobre a estruturação de holdings patrimoniais e familiares, que frequentemente têm como objeto a locação e a administração de imóveis próprios e, por isso, eram justamente o alvo da cobrança municipal.

O que muda:

• Menor custo de entrada e maior previsibilidade: a conferência de imóveis ao capital de uma holding de locação ou de compra e venda passa a ser imune, até o limite do capital social a integralizar, sem depender de projeções sobre a futura composição da receita.
• Superação da imunidade “provisória” por preponderância: holdings recém-constituídas deixam de depender, exclusivamente para essa hipótese de integralização, do teste de preponderância dos três primeiros anos (art. 37, § 2º, do CTN), que podia dar origem à exigência posterior do imposto.
• Cobranças em curso: lançamentos fundados exclusivamente na atividade imobiliária, inclusive os decorrentes da verificação posterior de preponderância, podem ser impugnados administrativamente ou judicialmente com base na tese vinculante.

O que continua exigindo cuidado:

• Definição do valor de integralização: a escolha entre valor histórico e valor de mercado envolve, de um lado, o ganho de capital federal e, de outro, o risco de discussão municipal sobre o excedente (Tema 796). A forma de registro no contrato social, com destinação integral do valor dos bens ao capital, é decisiva.
• Reorganizações posteriores: as operações de cisão, incorporação, fusão e extinção de pessoas jurídicas permanecem sujeitas ao regime constitucional próprio, inclusive à ressalva relativa à atividade imobiliária preponderante. A redução de capital com entrega de imóveis aos sócios exige análise específica, considerando, entre outros aspectos, a identidade do beneficiário, a origem dos bens e as disposições aplicáveis do CTN. No planejamento sucessório, a transmissão de quotas sociais pode representar alternativa mais eficiente à transferência direta dos imóveis, desde que compatível com a estrutura patrimonial e os objetivos familiares envolvidos.
• Substância e propósito negocial: a ressalva expressa da tese reforça que estruturas meramente formais podem ser questionadas pelo Fisco. Operações envolvendo integralização de imóveis seguida de rápida alienação de quotas, por exemplo, exigem análise de sua substância e de eventual simulação ou fraude à lei, sem que a mera sucessão de atos caracterize, por si só, irregularidade.
• Visão integrada da tributação: o ITBI é apenas uma das variáveis do planejamento patrimonial. A LC 227/26 estabeleceu diretrizes para a avaliação de quotas e ações na apuração do ITCMD, inclusive com referência ao patrimônio líquido ajustado a valores de mercado e, quando cabível, ao fundo de comércio, observada a legislação aplicável. A lei 15.270/25 introduziu alterações relevantes na tributação de lucros e dividendos, enquanto a LC 214/25 instituiu regime específico de IBS e CBS para operações imobiliárias, sujeito ao cronograma de transição da reforma tributária.

Em síntese: o Tema 1.348 retira um obstáculo relevante à constituição de holdings imobiliárias, mas não transforma a holding em solução automática. A decisão sobre a estrutura deve considerar, em conjunto, ITBI, ITCMD, ganho de capital, tributação da renda de aluguéis e dividendos, custos de manutenção societária, governança familiar e respeito à legítima dos herdeiros necessários.

4. Quem pode se beneficiar da decisão?

O precedente interessa especialmente a quem recebeu ou pretende receber imóveis em integralização de capital social e teve, ou poderia ter, a imunidade negada em razão da atividade da sociedade. Entre os principais beneficiários potenciais estão:

• Holdings patrimoniais e familiares constituídas para administração e locação de imóveis próprios;
• Sociedades imobiliárias dedicadas à locação, compra e venda de imóveis;
• Incorporadoras, loteadoras e empresas de urbanismo;
• SPEs constituídas para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, especialmente as que recebem terrenos dos sócios;
• Empresas familiares que realizaram aumentos de capital mediante conferência de imóveis;
• Sociedades que obtiveram imunidade provisória e estão sujeitas, ou já foram submetidas, à verificação posterior de preponderância imobiliária.

Em grupos que realizam sucessivas integralizações de terrenos ou de carteiras imobiliárias, os valores recolhidos podem ser expressivos.

Exemplo ilustrativo | Grupo empresarial com 15 integralizações imobiliárias

Valores históricos, sem atualização monetária. As alíquotas variam conforme a legislação de cada município, e a efetiva restituição depende da análise jurídica e documental de cada operação, inclusive dos prazos aplicáveis a cada recolhimento.

5. Pagou ITBI nos últimos cinco anos? Como buscar a restituição

Os arts. 165, I, e 168, I, do Código Tributário Nacional asseguram a restituição do tributo pago indevidamente, no prazo de cinco anos contados da data do pagamento. A conclusão do julgamento pelo STF não reabre nem suspende esse prazo, que corre de forma independente para cada recolhimento.

Na prática, tomando como referência a data desta atualização (22 de outubro de 2026), recolhimentos efetuados antes de 22 de outubro de 2021 já estão fora do prazo de restituição, e aqueles realizados no fim de 2021 e no início de 2022 estão próximos do vencimento. Por isso, a revisão deve começar pelas operações mais antigas.

Pontos que definem a viabilidade de cada pedido:

• Legitimidade: o contribuinte do ITBI é definido pela lei municipal (art. 42 do CTN) e, em regra, é o adquirente, ou seja, a própria sociedade. Quando a guia foi paga pelo sócio, é preciso verificar a lei local e a documentação para definir quem deve pleitear a devolução.
• Fundamento da cobrança: a restituição com base no Tema 1.348 pressupõe que o imposto tenha sido exigido em razão da atividade imobiliária. Valores cobrados sobre o excedente do capital (Tema 796) seguem outra lógica e podem ser revistos apenas parcialmente, por exemplo, com base no Tema 1.113/STJ.
• Documentação: atos societários registrados no órgão competente, matrículas dos imóveis, declarações e guias de ITBI, comprovantes de pagamento e eventuais decisões administrativas que negaram a imunidade.
• Situação processual anterior: casos já discutidos com decisão definitiva desfavorável exigem exame específico, inclusive quanto ao eventual cabimento e ao prazo de ação rescisória (arts. 966, V, e 975 do CPC).

Vias de recuperação:

Via administrativa: pedido de restituição perante o município, observada a legislação local. Em caso de indeferimento, o contribuinte dispõe de dois anos para propor ação anulatória da decisão administrativa (art. 169 do CTN).

Via judicial: ajuizamento de ação de repetição de indébito, com eventual pagamento por precatório ou requisição de pequeno valor, conforme o art. 100 da Constituição Federal. A atualização dos valores deverá observar os critérios legais e jurisprudenciais aplicáveis às restituições tributárias, inclusive as alterações promovidas pela EC 136/25. Quando admitida pela legislação municipal, também poderá ser avaliada a compensação com tributos de competência do Município (art. 170 do CTN).

A escolha entre as vias administrativa e judicial deve considerar os prazos legais, a situação documental e os possíveis efeitos de eventual modulação do precedente. O ajuizamento tempestivo pode ser relevante para resguardar a pretensão, mas não assegura, por si só, ressalva a futuras limitações temporais que venham a ser fixadas pelo STF.

6. Modulação de efeitos e trânsito em julgado: Por que agir agora

O julgamento do mérito foi concluído em 19 de outubro de 2026, com publicação da respectiva ata em 22 de outubro de 2026. Embora a tese já esteja formalmente definida, o processo ainda poderá ter novos desdobramentos, especialmente após a publicação do acórdão e eventual oposição de embargos de declaração. Entre as questões que poderão ser suscitadas está a modulação de efeitos, mecanismo excepcional pelo qual o STF pode estabelecer limites temporais à aplicação de sua decisão, por razões de segurança jurídica ou excepcional interesse social (art. 927, § 3º, do CPC).

A decisão proclamada pelo STF não estabeleceu modulação de efeitos. Entretanto, a possibilidade de discussão posterior dessa matéria recomenda atenção. Em precedentes tributários, como o tema 69, o Supremo estabeleceu limitações temporais e ressalvou determinadas ações judiciais e procedimentos administrativos anteriormente iniciados. Isso não significa que solução semelhante será necessariamente adotada no Tema 1.348, mas demonstra a importância de avaliar tempestivamente os recolhimentos e as medidas cabíveis.

Dois aspectos merecem registro. Primeiro, a modulação é excepcional e não se presume; na ausência de limitação temporal, o entendimento poderá fundamentar a revisão de recolhimentos anteriores ainda sujeitos a restituição, observados a prescrição e os demais limites legais. Segundo, com a publicação da ata de julgamento em 22 de outubro de 2026, o entendimento firmado pelo STF já constitui referência para aplicação pelos demais órgãos do Poder Judiciário, independentemente do trânsito em julgado, observados os limites e eventuais desdobramentos do precedente.

Por essas razões, a avaliação tempestiva dos recolhimentos e, quando cabível, o ajuizamento da medida judicial adequada podem ser relevantes para a preservação de direitos e para a definição da estratégia de restituição.