O STJ, por meio de sua 4ª turma, decidiu que a Súmula 308 da corte não é aplicável aos casos de garantia por alienação fiduciária. O colegiado argumentou ser inadequado estender exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida.
O caso em questão envolvia uma construtora que, buscando crédito para um empreendimento imobiliário, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios.
Após três anos, a construtora, mesmo sem possuir a propriedade dos imóveis, os vendeu por meio de um contrato de promessa de compra e venda para outra empresa. Esta, por sua vez, transferiu os direitos contratuais a duas pessoas.
Ao descobrirem que a propriedade dos imóveis havia sido consolidada em nome da credora fiduciária devido à inadimplência da construtora, os compradores recorreram à Justiça.
O TJ/RS decidiu a favor dos autores da ação, desconstituindo a consolidação da propriedade fiduciária, entendendo ser possível aplicar a Súmula 308 do STJ por analogia. Diante disso, a administradora de consórcios interpôs recurso especial ao STJ.
O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso, explicou que a Súmula 308 trata de imóveis dados em garantia hipotecária e adquiridos pelo SFH - Sistema Financeiro da Habitação, que possui normas mais protetivas para as partes vulneráveis.
O ministro lembrou que a súmula foi criada em decorrência da crise financeira da construtora Encol, que faliu em 1999, e que seu principal fundamento era o financiamento imobiliário do SFH. “A Súmula 308 não se aplica nos casos de imóveis comerciais, limitando-se àqueles comprados pelo SFH”, afirmou.
O relator destacou a diferença jurídica entre os devedores hipotecário e fiduciante.
“Quando o devedor hipotecário firma um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, ele está negociando bem do qual é proprietário. No entanto, essa situação distingue-se significativamente daquela do devedor fiduciante, uma vez que, ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário.”
Segundo a jurisprudência do STJ, a venda a non domino (realizada por quem não é dono do bem) não produz efeitos em relação ao proprietário, independentemente da boa-fé do adquirente. “Se o devedor fiduciante negociou bem imóvel de titularidade do credor fiduciário sem sua expressa anuência, esse acordo apenas produzirá efeitos entre os contratantes”, complementou o ministro.
O ministro Antonio Carlos Ferreira também ponderou que aplicar a Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária poderia prejudicar os consumidores, elevando o custo do crédito devido ao aumento do risco.
“É essencial haver segurança jurídica e econômica nos contratos de alienação fiduciária para garantir a estabilidade das relações contratuais entre as partes envolvidas, bem como para promover o desenvolvimento econômico e o acesso ao crédito de forma responsável”, concluiu.
- Processo: REsp 2.130.141