Com custo controlado, alta demanda entre estudantes e trabalhadores de baixa e média renda e um ciclo de implantação que pode durar menos de três meses, as "tiny houses", as chamadas "mini casas", estão se consolidando como uma alternativa atrativa de investimento imobiliário nos Estados Unidos, inclusive para estrangeiros.
Segundo o advogado Daniel Toledo, especialista em Direito Internacional e fundador da Toledo Advogados Associados, o modelo vem sendo utilizado tanto como fonte de renda passiva quanto como estratégia de acesso ao visto E-2, voltado para investidores de países com tratado comercial com os EUA.
"Três dos nossos projetos ativos hoje foram estruturados por investidores com cidadania italiana ou brasileira com dupla cidadania, que não querem necessariamente morar nos EUA, mas buscam uma estrutura jurídica que permita entrada legal no país e geração de receita em dólar", afirma.
Projetos modulares com construção acelerada
Em um dos empreendimentos conduzidos por Toledo e sua equipe, localizado próximo a uma universidade no Texas, o ciclo de construção de cada módulo foi de 78 dias, com entrega total de 12 casas em pouco mais de seis meses.
"Hoje temos oito unidades totalmente prontas, outras quatro em fase final e terrenos já adquiridos para 20 unidades adicionais. Só com essas oito casas já em operação, a receita mensal ultrapassa US$ 10 mil", afirma o advogado.
O investimento inicial por unidade varia entre US$ 15 mil e US$ 20 mil, dependendo do padrão de acabamento e modelo escolhido. Toledo explica que há três categorias principais no projeto:
- Modelo express: Custo total de US$ 15.198, aluguel estimado em US$ 730/mês;
- Comfort 1: Custo de US$ 16.950, aluguel médio de US$ 800/mês;
- Comfort 2: Custo de US$ 17.650, com aluguel projetado de US$ 830/mês.
"A proposta é clara, reduzir o custo de implantação sem abrir mão de conforto. Usamos soluções modulares, materiais leves e sistemas de montagem otimizados. Algumas paredes, por exemplo, podem ser trocadas em três horas", afirma.
Rentabilidade e modelo de negócios
Segundo Toledo, a rentabilidade do projeto, mesmo na fase inicial, supera facilmente o retorno de investimentos residenciais convencionais. "É difícil encontrar uma casa de US$ 300 mil que ofereça aluguel de US$ 1.800/mês. Com 'tiny houses', conseguimos mais de US$ 10 mil mensais com capital semelhante, além da possibilidade de duplicar esse número com as próximas fases do projeto", aponta.
O empreendimento também inclui fontes de receita secundária, como aluguel de vagas cobertas para automóveis (US$ 60 por vaga) e venda de pacotes de internet compartilhada por US$ 50/mês por morador, com margem de lucro de até US$ 130 para cada seis unidades.
"O objetivo é oferecer uma estrutura enxuta, com múltiplas fontes de receita por metro quadrado. Na fase três, estudamos incluir sala de coworking, academia ou mesmo um pequeno salão de eventos para locação. Isso amplia o valor percebido e a taxa de ocupação", explica Toledo.
Imigração via investimento
A estrutura jurídica dos projetos foi desenhada para permitir o enquadramento em vistos de negócios, como o E-2 ou o L-1. "O modelo é perfeitamente aplicável para quem deseja obter um visto E-2, que exige um investimento considerado 'substancial' e um plano de negócios sólido. Também pode ser adaptado ao visto L-1 para empresários que pretendem transferir operações de fora para os EUA".
O visto E-2, por exemplo, não exige valor mínimo, mas a prática mostra que aportes a partir de US$ 100 mil aumentam as chances de aprovação. "A vantagem das 'tiny houses' é que o investidor pode começar com capital reduzido e escalar progressivamente. O terreno, uma vez adquirido, permite sucessivas expansões com baixo custo marginal", detalha Toledo.
A crise habitacional nos EUA e o encarecimento do crédito imobiliário têm pressionado famílias e estudantes a buscarem moradias menores e mais baratas. De acordo com a Freddie Mac, a escassez estrutural de moradias acessíveis supera 3,8 milhões de unidades em todo o país.
"Há universidades com milhares de alunos que moram em cidades vizinhas por falta de estrutura próxima. Esse tipo de habitação compacta, eficiente e bem localizada resolve o problema de ambos os lados: Do inquilino e do investidor", afirma.
Segundo Toledo, há espaço para mais de 30 projetos como o que está sendo desenvolvido no Texas, apenas na região de Houston. "É um mercado com demanda sólida e crescente. E o mais importante: com liquidez e retorno consistente", finaliza.