O STJ, por meio de sua 4ª turma, estabeleceu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre os compradores a partir do momento em que seus nomes constam como proprietários na matrícula do imóvel, independentemente da posse das chaves.
A decisão fundamenta-se na natureza propter rem da obrigação, dispensando a comprovação de uma relação jurídica material entre o promissário comprador e o condomínio. O ministro João Otávio de Noronha, relator do caso, teve seu voto seguido por unanimidade, reconhecendo a responsabilidade dos promissários compradores pelos débitos condominiais.
Dessa forma, o condomínio está autorizado a buscar a quitação das cotas por meio da execução de título extrajudicial, invalidando as teses anteriormente acolhidas pelo TJ/SP nos embargos à execução. A ação teve como ponto de partida a cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores.
Os compradores argumentaram que, apesar de figurarem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves do imóvel e, portanto, não poderiam ser responsabilizados pelas despesas condominiais. Alegaram que a ausência da entrega das chaves impede a cobrança do condomínio, mesmo com o "habite-se" e o registro.
O condomínio, por sua vez, defendeu que os promissários compradores são os legítimos proprietários, conforme a matrícula do imóvel, e que a dívida condominial pode ser exigida tanto do proprietário registral quanto de quem exerce domínio ou posse, dada a sua natureza em função do bem, inclusive com a possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.
O TJ/SP negou provimento à apelação do condomínio, mantendo a sentença que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva dos compradores.
No STJ, o ministro Noronha citou o julgamento do REsp 1.910.280, no qual a 2ª seção concluiu que tanto o proprietário registral quanto aquele que detém a posse por força de contrato de compra e venda não registrado devem responder pela dívida, dada a natureza das cotas condominiais.
"A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem", explicou o relator.
O ministro Noronha enfatizou que a ausência da entrega das chaves não exime a responsabilidade, mas pode gerar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, sem afetar o condomínio.
- Processo: REsp 2.147.665
Informações: STJ.