Banco não é obrigado a manter contrato de financiamento com arrematante de direitos aquisitivos de imóvel financiado.
Assim entendeu a 29ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, explicitando que a assunção da dívida depende do consentimento expresso do credor, no caso, do banco, não podendo ser imposta judicialmente.
O que são direitos aquisitivos?Direitos aquisitivos são os direitos do comprador de um imóvel financiado de se tornar proprietário após quitar o contrato, mesmo antes de possuir a propriedade plena do bem.
O caso teve origem em cumprimento de sentença movido por um condomínio contra uma condômina para cobrança de débitos.
Como o imóvel estava alienado fiduciariamente ao banco, a Justiça determinou a penhora apenas dos direitos aquisitivos da devedora sobre o bem e determinou que tais direitos fossem levados a leilão, prevendo que eventual arrematante se sub-rogaria automaticamente no contrato de financiamento firmado com o banco.
Contra essa decisão, o banco interpôs agravo de instrumento.
A instituição sustentou que a arrematação dos direitos não poderia obrigá-la a aceitar um novo devedor no contrato, já que a operação exige análise de crédito e anuência expressa do credor fiduciário.
Sub-rogação não é automática
Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Neto Barbosa Ferreira, destacou que não havia controvérsia sobre três pontos:
- a natureza propter rem da dívida condominial;
- a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante;
- e a impossibilidade de penhora direta do imóvel, cuja propriedade pertence ao credor fiduciário.
A controvérsia, segundo o magistrado, restringia-se à legalidade da sub-rogação automática do arrematante no contrato de financiamento.
Para o relator, a decisão de 1º grau extrapolou os limites legais ao impor a substituição do devedor sem o consentimento do banco.
Ele ressaltou que o art. 299 do CC estabelece que a assunção de dívida por terceiro depende de autorização expressa do credor.
Nesse sentido, afirmou que a arrematação dos direitos aquisitivos apenas transfere ao comprador a posição econômica do devedor, mas não obriga a instituição financeira a manter o contrato com terceiro estranho à relação original.
"Nesse contexto, a eventual arrematação dos direitos aquisitivos penhorados não tem o condão de impor ao Banco agravante a substituição subjetiva do contrato, tampouco de compelir a instituição financeira a celebrar nova avença com terceiro estranho à relação contratual originária. A contratação pressupõe análise de critérios objetivos de concessão de crédito como renda, capacidade financeira e risco de inadimplemento inseridos no âmbito da discricionariedade negocial da instituição financeira."
O desembargador também apontou violação aos princípios da autonomia privada e da liberdade contratual.
Segundo ele, não há previsão legal que permita ao Judiciário impor a uma instituição financeira a celebração ou continuidade de contrato com pessoa que não tenha sido previamente analisada quanto à capacidade de crédito.
Assim, o colegiado deu provimento ao recurso para cassar a decisão que determinava a sub-rogação automática do arrematante no financiamento.
O escritório NFA - Negrão Ferrari Advogados atuou pelo banco.
- Processo: 2115245-54.2025.8.26.0000
Veja o acórdão.