1. O sintoma: Administradoras convocando assembleias para autorizar o que já seria lícito

Um movimento tem se repetido em condomínios residenciais de todo o país: diante da judicialização crescente do tema das locações por curta temporada via plataformas digitais, administradoras e síndicos vêm convocando assembleias gerais extraordinárias para que os condôminos, por quórum qualificado de dois terços, "confirmem" ou "autorizem" a possibilidade de locação por Airbnb e similares - sob a premissa de que essa seria uma exigência decorrente da jurisprudência do STJ.

A premissa está equivocada e a prática é temerária.

Em primeiro lugar, porque o precedente em que se apoia a prática - o REsp 2.121.055/MG, julgado pela 2ª seção - foi decidido por margem bastante apertada e ainda não tem caráter vinculante. Basta ver que, no REsp 1.954.824/MG, que tramita em paralelo na 4ª turma e ainda está pendente de conclusão, a maioria até aqui formada aponta em direção oposta à que prevaleceu naquele julgamento - o que já revela como a matéria está longe de comportar uma solução simples e uniforme para todo o país.

Em segundo lugar, porque o próprio STJ reconheceu a elevada controvérsia em torno do tema, ao afetá-lo como Tema 1.443 dos recursos repetitivos e ao determinar a suspensão de todos os processos, individuais ou coletivos, que discutam a mesma questão jurídica em todo o território nacional. A questão submetida a julgamento é “definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”.

2. O precedente que se tornou bandeira para prática: REsp 2.121.055/MG

Em 7 de maio de 2026, a 2ª seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG (relatora ministra Nancy Andrighi), envolvendo proprietária que pretendia alugar seu apartamento no Condomínio do Edifício Residencial Saint Tropez, em Belo Horizonte, por meio do Airbnb - que, aliás, participou do julgamento como assistente. A convenção daquele condomínio, de 2011, vedava de forma genérica qualquer uso “que não seja estritamente residencial”, sem menção específica a plataformas digitais.

Por maioria apertada de cinco votos a quatro, a seção negou provimento ao recurso da proprietária. O voto condutor qualificou esse tipo de contratação como “contrato atípico de curta estadia” - categoria distinta tanto da locação residencial por temporada (lei 8.245/91, art. 48) quanto da hospedagem hoteleira (lei 11.771/08) -, e concluiu que, havendo exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, a destinação residencial estaria descaracterizada, exigindo-se, para tanto, alteração da convenção condominial mediante quórum de dois terços do art. 1.351 do CC. É o que a praxe já vem chamando de modelo opt-in: sem autorização expressa da assembleia, a locação por temporada não seria permitida.

Ficaram vencidos os ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o Desembargador convocado Luís Carlos Gambogi. A divergência sustentou exatamente a tese contrária - o modelo opt-out: a locação via plataforma digital preserva a natureza de locação por temporada residencial; a brevidade da estadia não desnatura a residencialidade; e o condomínio só pode proibi-la mediante alteração expressa da convenção, aprovada pelo mesmo quórum de dois terços - sem que o silêncio da convenção, somado a uma cláusula genérica de destinação residencial, autorize por si só a vedação.

Vale insistir neste ponto, porque ele costuma se perder na repercussão do julgado: a vitória da tese “opt-in” se deu por um voto de diferença, em colegiado de nove ministros. Como se nota, o precedente não é, e não deveria ser tratado como, um entendimento pacificado.

3. Uma leitura possível: A destinação residencial e a locação por curta temporada via aplicativos

A princípio, não parece que a mera previsão de destinação residencial na convenção condominial seja suficiente, por si só, para impedir a locação por curta temporada intermediada por aplicativos. A observação tem especial relevância em edifícios mais antigos, cujas convenções foram redigidas em época na qual sequer se cogitava que um aplicativo pudesse viabilizar esse tipo de locação - de modo que a cláusula de destinação residencial, tal como ali inserida, dificilmente teria por finalidade específica vedar uma prática que, à data de sua redação, ainda não existia.

Hospedar terceiros para fins de moradia transitória, ainda que remunerada e intermediada por plataforma digital, não parece configurar, em si, atividade comercial: o hóspede não instala um comércio na unidade, apenas nela reside por período determinado, ainda que bastante curto.

O que poderia, em tese, desnaturar a destinação residencial seriam outros elementos - o fracionamento de cômodos para hospedar estranhos entre si, a prestação de serviços tipicamente hoteleiros, a profissionalização inequívoca do negócio -, e não a simples intermediação por aplicativo. Nesse ponto, aliás, o próprio voto vencedor no REsp 2.121.055/MG reconhece que o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza, isoladamente, a natureza do negócio.

Registre-se, ainda, um esclarecimento terminológico, sem a pretensão de esgotá-lo aqui. Há posições contrapostas em julgados recentes do STJ a respeito da natureza jurídica desses contratos: para uma corrente, capitaneada pelo voto vencedor no REsp 2.121.055/MG, a intermediação por plataforma digital daria origem a um “contrato atípico de curta estadia”, distinto da locação por temporada da lei 8.245/91, justamente por prescindir de elementos formais típicos desta última, como a descrição da mobília e do estado do imóvel; para outra corrente, sustentada pela divergência naquele julgamento e pela maioria hoje formada no REsp 1.954.824/MG, a existência de um intermediador tecnológico é irrelevante para a qualificação contratual, de modo que a locação seguiria regida pelo art. 48 da lei do Inquilinato. Não é objetivo deste artigo analisar a natureza jurídica do contrato, que certamente comportaria desenvolvimento próprio. Fica apenas consignada a premissa adotada nas linhas que seguem: a princípio, a presença de um aplicativo como intermediador do negócio não parece afastar a qualificação da locação por curta temporada nos termos do art. 48 da lei 8.245/1991.

Dessas premissas decorreria uma consequência prática relevante para a vida condominial: se a convenção já estabelece destinação residencial e a locação por temporada, tal como praticada, não chega a descaracterizar essa destinação, então talvez não haja, a rigor, nada a “permitir”. O que poderia ser objeto de deliberação assemblear, com o mesmo quórum de dois terços do art. 1.351 do CC, seria a proibição, não propriamente a “autorização” de uma atividade que, nessa leitura, já não dependeria de autorização prévia.

4. A controvérsia continua viva dentro do próprio STJ

Não se questiona o acerto da providência adotada pelo STJ para determinar a suspensão de todos os processos. Ora, foi justamente na esteira do REsp 2.121.055/MG que se intensificou a prática das assembleias autorizativas aqui criticadas, e a suspensão nacional determinada pela 2ª seção, ao afetar a matéria ao rito dos repetitivos, tem o mérito de evitar que a controvérsia se agrave enquanto o tema não é definitivamente pacificado.

Contudo, será mesmo adequado firmar, no Tema 1.443, uma tese única, aplicável indistintamente a condomínios com características regionais e construtivas tão diversas entre si? Antes de responder a essa pergunta, é preciso examinar os julgados e decisões que se sucedem a respeito do tema.

a) O REsp 1.954.824/MG, pendente na 4ª turma. Trata-se de recurso do Condomínio Edifício Beatriz Câmara contra proprietária que mesclava uso pessoal do imóvel - onde efetivamente residia e mantinha seus bens - com disponibilizações esporádicas via Airbnb, sem fracionar cômodos e sem prestar qualquer serviço adicional, em condomínio cuja convenção não continha vedação expressa. O TJ/MG reconheceu a natureza de locação por temporada (art. 48 da lei do Inquilinato). No STJ, já votaram o relator, ministro João Otávio de Noronha, o ministro Marco Buzzi e o ministro Antonio Carlos Ferreira - os três no sentido de desprover o recurso do condomínio, reconhecendo a natureza residencial da locação e exigindo, para qualquer proibição, alteração formal da convenção pelo quórum de dois terços (o ministro Buzzi acrescentou que a proibição só se sustentaria havendo prova concreta de dano ao sossego, à salubridade ou à segurança). Ou seja: a maioria até aqui formada em julgamento ainda em curso adota exatamente o modelo opt-out - o mesmo que foi voto vencido, por margem de um único voto, no REsp 2.121.055/MG, poucos dias antes.

b) A própria Corte já havia recusado uniformizar o tema por falta de maturidade. Em decisão monocrática publicada em 19/9/2024, o ministro Marco Buzzi rejeitou a indicação do REsp 2.126.656/SP como representativo de controvérsia repetitiva, por entender que a matéria demandava “maior reflexão e consolidação de entendimento” no âmbito da 2ª seção - reconhecendo, àquela altura, a ausência de jurisprudência consolidada.

c) O próprio STJ, institucionalmente, divulgou entendimento em sentido contrário meses antes. Em 23 de janeiro de 2026, o STJ publicou em suas redes sociais, com base em pesquisa de jurisprudência ("pesquisa pronta"), entendimento no sentido de que a locação temporária por plataformas digitais não constitui, por si só, violação a normas condominiais, sendo necessária a comprovação de perturbação ao sossego dos moradores. A referência colacionada era o AREsp 2.900.690/GO, relatado pela ministra Daniela Teixeira e julgado em 28/10/25, cuja ementa aplicou a súmula 83/STJ justamente por considerar que a decisão recorrida - favorável à locação, na ausência de vedação expressa - estava alinhada à orientação então consolidada da Corte. É curioso notar que a mesma ministra Daniela Teixeira integrou, seis meses depois, a maioria que adotou a tese oposta no REsp 2.121.055/MG. O registro evidencia como a jurisprudência da própria Corte, sobre esse ponto específico, ainda está em movimento.

d) Terceiros com interesses econômicos relevantes já disputam o resultado do Tema 1.443. Nos autos do processo do qual se origina o Tema 1.443 (REsp 2.272.537/SC), a Airbnb Plataforma Digital Ltda. protocolou, em 24/6/26, extensa petição requerendo ingresso como assistente simples, na qual sustenta que os quatro precedentes que embasam a afetação - REsp 1.819.075/RS, REsp 1.884.483/PR, REsp 1.954.824/MG e REsp 2.121.055/MG - envolvem quadros fáticos “significativamente heterogêneos”, o que desaconselharia solução uniforme aplicável indistintamente a toda e qualquer locação por plataforma digital. A petição requer, subsidiariamente, que qualquer tese mais restritiva seja modulada nos termos do art. 927, §3º, do CPC, para não retroagir contra locadores que já exerciam a atividade. No dia seguinte, 25/6/26, a FNHRBS - Federação Nacional dos Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares também requereu ingresso como amicus curiae, defendendo os interesses do setor hoteleiro formal, o que só confirma a densidade econômica e a multiplicidade de interesses em jogo.

O quadro que emerge, portanto, não é de um tema pacificado que a 2ª seção meramente “reafirmou” ao afetá-lo ao rito dos repetitivos - como consta, aliás, do despacho de afetação, que fala em “reafirmação do fundamento apresentado no REsp 2.121.055/MG”. É de um tema genuinamente em disputa, com precedentes caminhando em direções opostas quase simultaneamente, e cuja resolução definitiva ainda depende do julgamento do mérito do Tema 1.443.

5. Por que a assembleia “autorizativa” é temerária

Reunidos esses elementos, a conclusão prática é a seguinte: convocar assembleia para que os condôminos, por dois terços, alterem a convenção condominial e “permitam” a locação por temporada é juridicamente desnecessário e estrategicamente perigoso, ao menos por três razões.

Primeira - inverte o ônus argumentativo contra os próprios interessados. Ao se submeter ao modelo opt-in, a administração reconhece, tacitamente, que a locação depende de autorização prévia - abandonando, na prática, a tese (sustentada por quatro ministros no próprio STJ e por maioria, até agora, no REsp 1.954.824/MG) de que a atividade já é lícita e somente poderia ser restringida por vedação expressa. Se o quórum de dois terços não for atingido - o que, em condomínios grandes, é frequentemente difícil -, o resultado anunciado é a proibição, ainda que a maioria simples dos presentes seja favorável à atividade. A ata da assembleia torna-se, então, prova documental de que a própria coletividade entendeu necessária uma autorização que, a rigor, poderia nunca ter sido exigida.

Segunda - é prematura enquanto o Tema 1.443 estiver sub judice. Deliberar em assembleia sobre matéria idêntica à afetada ao rito dos recursos repetitivos, com processos suspensos em todo o país, é adiantar-se à própria função que o STJ reservou para si. Ademais, se a tese fixada ao final vier a adotar o modelo opt-out - hipótese longe de ser improvável, à vista do que se expôs na seção anterior -, a deliberação “autorizativa” realizada antes do trânsito em julgado terá sido, na melhor das hipóteses, inócua e, na pior, contraproducente.

Terceira - expõe o condomínio a risco de responsabilidade civil. Caso o Tema 1.443 seja decidido no sentido de que a cláusula de destinação residencial não basta para impedir a locação - exigindo-se vedação expressa por dois terços -, os condomínios que, no intervalo, impediram a atividade sem essa alteração formal (por não terem atingido o quórum “autorizativo”) terão restringido, sem amparo jurídico, o direito de propriedade dos condôminos-locadores. Não é difícil enxergar, nesse cenário, pretensão indenizatória por lucros cessantes fundada nos arts. 186 e 927 do CC. Assim, a assembleia convocada para supostamente se adequar à determinação do STJ pode sujeitar o condomínio a elevado risco de indenizar os proprietários que foram impedidos da prática da locação por aplicativos.

Nesse momento, parece mais adequado aos condomínios aguardarem o resultado do Tema 1.443. Evidentemente, para situações em que a locação por aplicativos esteja, comprovadamente, trazendo riscos aos moradores, caberá até mesmo autorização judicial para impedir a prática. Além disso, sempre será possível (até mesmo antes do julgamento do Tema 1.443) a convocação de assembleia para proibir tais locações.

6. Um exemplo ilustrativo: A heterogeneidade fática na prática

Para ilustrar, de forma concreta, como a heterogeneidade fática discutida nas seções anteriores se manifesta na prática - e não apenas como categoria abstrata dos julgados do STJ -, é útil mencionar, a título exemplificativo, o caso do Condomínio Menara, em São Paulo, situado nas proximidades do Hospital Israelita Albert Einstein. O propósito aqui é estritamente ilustrativo: o caso serve para mostrar como condomínios podem apresentar históricos muito distintos entre si.

O Condomínio Menara foi lançado e comercializado, desde 2009, com apelo expresso ao investimento e à locação por temporada. Assim, parcela relevante das unidades pertence a proprietários que não residem no imóvel, mas o destinam à locação de curta duração, sobretudo a familiares de pacientes em tratamento no hospital vizinho.

Essa característica é corroborada por declaração institucional prestada pela própria Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein, atestando, com base em seu conhecimento técnico-assistencial, que boa parte dos tratamentos ali realizados demanda internações prolongadas ou acompanhamento ambulatorial extenso, gerando demanda significativa e recorrente por hospedagem de curta e média duração nas imediações, sobretudo por pacientes e familiares provenientes de outros municípios ou estados. A instituição reconhece a posição contígua do Condomínio Menara ao hospital e pondera que a redução ou indisponibilidade de opções de hospedagem próximas pode comprometer a continuidade e a adesão terapêutica de pacientes de outras localidades.

Nesse condomínio, recentemente foi convocada assembleia geral extraordinária com pauta dupla: alterar a convenção, por quórum qualificado, para “permitir” a locação por temporada, ou manter a destinação residencial, vedando a prática, na esteira do movimento mais amplo de assembleias “autorizativas” aqui discutido, e em momento no qual o Tema 1.443 já se encontrava afetado ao STJ, com processos suspensos em todo o país.

Independentemente de como se resolva a disputa em torno desse condomínio específico - o que não é objeto deste artigo -, o exemplo ajuda a visualizar por que a heterogeneidade fática, tantas vezes invocada nos precedentes do próprio STJ, do REsp 1.819.075/RS ao REsp 1.954.824/MG, não é um detalhe acadêmico, mas o núcleo do problema. Empreendimentos concebidos e comercializados há mais de uma década com vocação turística ou assistencial ligada a um polo hospitalar, e edifícios residenciais familiares tradicionais, sem qualquer histórico de locação por temporada, dificilmente comportam o mesmo tratamento jurídico automático.

Submeter realidades tão diversas a uma tese abstrata e uniforme - qualquer que seja o sentido eventualmente escolhido pelo STJ no Tema 1.443 - é o risco que ministros de ambas as correntes já assinalaram, em mais de uma oportunidade, ao advertir contra o transplante acrítico de conclusões forjadas em contextos fáticos particulares para realidades diversas.

7. Conclusão

O REsp 2.121.055/MG não encerrou a discussão sobre locação por temporada em condomínios residenciais, mas apenas a deslocou, por uma margem de um voto, para dentro do Tema 1.443, ainda pendente de julgamento e com processos suspensos em todo o país.

Entre os julgados que se sucedem no próprio STJ, há maioria formada em sentido oposto (REsp 1.954.824/MG) e manifestações institucionais recentes em direções diferentes. Diante desse quadro, convocar assembleias condominiais para “autorizar”, por dois terços, uma atividade que nunca tenha dependido de autorização é uma escolha desnecessária, estrategicamente arriscada e, em determinados cenários, potencialmente gravosa ao próprio patrimônio condominial.

A prudência recomenda aguardar o desfecho do Tema 1.443 e, se e quando a assembleia for necessária, convocá-la para o propósito que parece mais consentâneo com o direito posto: deliberar sobre a proibição, não sobre a permissão do que a lei, em uma leitura possível, já autorizaria.

Vale, por fim, um registro que extrapola os limites estritamente jurídicos deste artigo, mas que dificilmente pode ser ignorado no debate: a disputa em torno do Tema 1.443 não opõe apenas locadores e condomínios, mas também, ainda que indiretamente, dois setores econômicos com interesses conflitantes - como evidencia a própria intervenção da Federação Nacional dos Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares no processo-piloto.

Fica ao menos a pergunta: dispõe o setor hoteleiro formal brasileiro, hoje, de capacidade suficiente para absorver a demanda por hospedagem de curta duração, sobretudo em polos turísticos, durante grandes eventos ou em situações como a do Condomínio Menara, junto a centros hospitalares de alta complexidade? A resposta não compete a este artigo, mas talvez devesse compor a reflexão do próprio STJ ao decidir o Tema 1.443.