quarta-feira, 8 de dezembro de 2021

COLUNAS

  1. Home >
  2. Colunas >
  3. Registralhas >
  4. Sistemas de transmissão da propriedade imobiliária - Parte II

Sistemas de transmissão da propriedade imobiliária - Parte II

terça-feira, 17 de agosto de 2021

Direito Português

O sistema de transmissão imobiliária português é regido pelo princípio do consenso, de forma que os direitos reais se constituem pelo mero acordo de vontade. Inexiste, portanto, uma separação entre um negócio jurídico obrigacional e um negócio dispositivo, já que o efeito real depende tão somente do consenso.

Adota-se como regra, portanto, o princípio da unidade. Essa ideia é reforçada pela dicção do art. 408, nº 1, do Código Civil português, segundo o qual a mutação júri-real ocorre por "mero efeito do contrato", ou seja, não se exige a celebração de um negócio jurídico dispositivo apartado.

Esse dispositivo deve ser interpretado em conjunto com o art. 224 do mesmo Código, que, ao tratar da eficácia da declaração negocial, consagra a doutrina da recepção. Assim, determina a primeira parte do nº 1 do referido artigo que "a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida". Aplicando essa lógica aos contratos reais quod effectum, tem-se que seus efeitos reais são em regra produzidos desde o momento de emissão e recepção das declarações de vontade1.

Nada impede, no entanto, que essa eficácia real seja diferida no tempo em virtude da inatualidade ou indeterminação do objeto (art. 408, nº 2, do CC português), ou, ainda, de estipulação de reserva de domínio ou outra condição imposta pelas partes (art. 409 do CC português2). Nesses casos, embora a produção dos efeitos reais não seja uma consequência imediata e instantânea do contrato, não deixa de ser uma consequência direta do último. Tais hipóteses, portanto, não são propriamente exceções ao princípio do consenso, mas manifestações dos princípios da atualidade e da especialidade.

Adota-se, ainda, o princípio da causalidade, já que o título que fundamenta a produção de efeitos reais deve existir, ser válido e eficaz para atingir tal fim. O atual sistema imobiliário português não adota o princípio da abstração, de modo que a constituição do direito real exige uma justa causa, ou seja, um título existente, válido e apto à produção de efeitos reais. Vale dizer, embora o título seja suficiente para constituir direitos reais, por força do princípio do consenso, tal título deve necessariamente existir, ser válido e eficaz, caso contrário não produzirá o efeito real colimado. Sendo assim, pode-se afirmar que o sistema português consagra o princípio da causalidade3.

O art. 408, nº 1 do Código Civil português consagra o princípio da consensualidade ou do consenso, ao determinar que a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada ocorre pelo mero efeito do contrato, ressalvadas as exceções legais.

Ou seja, no sistema português, em regra, o acordo de vontades é condição necessária e suficiente para a eficácia real do direito, dispensando a superveniência de um modus adquirendi. Pode-se, então, situar o sistema de transmissão imobiliária português entre os sistemas do título4.

O registro, nesse contexto, não assume em regra efeito constitutivo, mas apenas declaratório - ou, na terminologia empregada pela doutrina portuguesa, consolidativo ou confirmativo. Vale dizer, embora a constituição do direito real se dê pelo consenso, o registro consolida a sua eficácia perante terceiros.

Isso porque, como expressamente prevê a legislação portuguesa, enquanto não registrado, o direito produz efeitos apenas entre as partes. Apenas após seu ingresso no fólio real o direito torna-se oponível ou invulnerável em face de terceiros.

Importa frisar, contudo, a existência de exceções a esse princípio. As exceções apontadas pela doutrina podem ser assim divididas: situações em que se exige a traditio (doação de móveis sem a existência de escrito; transmissão de títulos ao portador; constituição de penhor de coisas nas modalidades do art. 669 do Código Civil); situações que demandam outras formalidades (constituição do penhor de créditos, que exige a notificação do devedor ou equipolente); e, por fim, a situação da hipoteca, que, na linha da maioria dos sistemas jurídicos existentes, se constitui tão somente pelo registro5.

Em que pese o caráter em regra não constitutivo do registro português, o legislador optou por revesti-lo de obrigatoriedade. Com efeito, o Código do Registo Predial, em sua redação hodierna, fixa expressamente o caráter obrigatório do registro - salvo pontuais exceções - indicando inclusive os sujeitos obrigados a promovê-lo, o prazo para o cumprimento dessa obrigação e as consequências do descumprimento. Essa obrigatoriedade - que afasta o sistema português do adotado na Espanha, por exemplo - surgiu com a introdução dos arts. 8º-A a 8º-D no Código do Registo Predial, pelo decreto-lei 116/2008, de 4 de julho.

O art. 8º-A assinala expressamente a obrigatoriedade de submeter a registro os fatos elencados no art. 2º do mesmo diploma e as ações, decisões e providências aludidas no art. 3º, ressalvando apenas algumas exceções.

Não se sujeitam à regra da obrigatoriedade, segundo o dispositivo, os fatos que: i) devam ingressar provisoriamente por natureza no registo, nos termos do n.º 1 do artigo 92.º; ii) relativos à aquisição sem determinação de parte ou direito; iii) que incidam sobre direitos de algum ou alguns dos titulares da inscrição de bens integrados em herança indivisa; iv) relativos à constituição de hipoteca e o seu cancelamento, neste último caso se efetuado com base em documento de que conste o consentimento do credor; v) relativos à promessa de alienação ou oneração, os pactos de preferência e a disposição testamentária de preferência, se lhes tiver sido atribuída eficácia real.

Importa esclarecer que a obrigatoriedade do registro no sistema português não afeta a eficácia atribuída ao registro, que é, em regra, declaratória. Vale dizer, a sanção direta ao descumprimento da obrigação de registrar é pecuniária, nos termos acima mencionados. É certo que a falta do registro também tem consequências relacionadas à sua eficácia perante terceiros, mas tais consequências dizem respeito à eficácia consolidativa que o registro tem, e não propriamente ao seu caráter obrigatório.

A base da organização técnica do registro é real, assim como a dos sistemas alemão, espanhol6 e brasileiro. Ou seja, adota-se o princípio do fólio real, de modo que para cada imóvel é feita uma descrição, a partir da qual são realizados todos os lançamentos relativos ao imóvel, compondo seu histórico jurídico-real.

No que diz respeito aos efeitos do registro português, tem-se que, em primeiro lugar, o registro definitivo gera uma presunção iuris tantum de que o direito existe tal como consta no assento, e, ainda, que pertence ao titular registral, nos termos inscritos. Trata-se de uma manifestação do princípio da legitimação registral. Note-se que, ao contrário do que ocorre no sistema espanhol, o registro no sistema português não gera presunção de que a posse do imóvel é exercida pelo titular inscrito nos termos constantes do registro7. Essa diferença pode ser explicada pelo fato de que o registro espanhol pressupõe a prévia ocorrência da traditio, que consiste justamente na transmissão possessória, já que é essa formalidade que consolida a transmissão do direito real inter partes.

O registro português também, em regra, tem como função típica um efeito declarativo, consolidando a oponibilidade erga omnes da situação jurídico-real inscrita8, como analisado anteriormente.

Assim como o direito espanhol, o ordenamento português defere uma proteção especial a determinados terceiros adquirentes que confiam na aparência gerada pelo Registro, tendo em vista a tutela da segurança dinâmica ou do tráfico jurídico. Não obstante, a proteção do terceiro registral no sistema português é menos ampla, havendo inclusive quem sustente a inexistência do princípio da fé pública registral nesse sistema.

Independentemente da discussão quanto à existência da fé pública e, consequentemente, da presunção de exatidão do registro português, é inconteste que nesse sistema o critério último para a resolução de impasses entre titulares de direitos reais é a usucapião, que prevalece sobre os direitos do terceiro registral. Assim, embora tutele o tráfico jurídico, objetivo primordial do Registro predial, o direito português em última instância sempre dá preferência à propriedade fundada na posse.

Bibliografia

ASCENSÃO, José de Oliveira, Efeitos substantivos do registo predial na ordem jurídica portuguesa, in RFDUSP 69 (1974).

DE SOUSA JARDIM, Mónica Vanderleia Alves, Efeitos Substantivos do Registro Predial, Coimbra, Almedina, 2013.

__________

1 M. V. A. SOUSA JARDIM, Efeitos Substantivos do Registro Predial, Coimbra, Almedina, 2013, p. 414.

2 Segundo o nº 1 do referido art. 409, "1. Nos contratos de alienação é lícito ao alienante reservar para si a propriedade da coisa até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento." Importa destacar o nº 2, segundo o qual "Tratando-se de coisa imóvel, ou de coisa móvel sujeita a registo, só a cláusula constante do registo é oponível a terceiros".

3 M. V. A. Sousa Jardim, Os Efeitos cit., p. 477.

4 M. V. A. Sousa Jardim, Os Efeitos cit., p. 412-413.

5 M. V. A. Sousa Jardim, Os Efeitos cit., p. 414.

6 O. ASCENSÃO, Efeitos substantivos do registo predial na ordem jurídica portuguesa, in RFDUSP 69 (1974), p. 158.

7 M. V. A. Sousa Jardim, Escritos cit., p. 146.

 

8 M. V. A. Sousa Jardim, Escritos cit., p. 146.?

Atualizado em: 17/8/2021 08:59