Obras em condomínios - O que são obras úteis, necessárias e voluptuárias e quais são os quóruns necessários

Quando se trata de obras em condomínios, nós estamos em um tema bastante específico e pouco dominado, juridicamente.

Nesta toada, possuímos em geral, três espécies de obras em condomínios, quais sejam: as Obras Úteis, Obras necessárias e Obras Voluptuárias.

Por óbvio, cada tipo de obra, exigirá um quórum necessário para realização. Mas antes de adentrar ao requisito quantitativo, primeiro é indispensável saber conceituar os tipos de obras em condomínios, vejamos:

1. Obras Úteis são aquelas em que aumentam ou facilitam o uso do bem.

2. Obras Necessárias são as que evitam que o bem se deteriore ou que conservam o mesmo.

3. Obras Voluptuárias são as obras de "embelezamento", ou seja, aquelas de mero deleite ou recreio.

Quanto ao quórum necessário, o Código Civil brasileiro em seu artigo 1.341 dispõe, da seguinte forma:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Por último, orientamos que o corpo jurídico do condomínio esteja presente em todos os passos condominiais para aprovação dos itens expostos, seja enquadrando um obra quanto à sua natureza, seja observando e orientando quanto aos procedimentos previstos na Convenção e na Lei para a aprovação em Assembleia.

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*Ivens de Oliveira Pinto é advogado militante no Direito Condominial em Manaus/AM, pós-graduando em direito civil e processo civil, Secretário Geral e Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/AM e sócio do escritório Abelardo Pinto Advogados Associados.