Covid-19 - Contrato de locação comercial (não-residencial) - Fato do príncipe e reequilíbrio: Reflexões sobre o PL 1.179/20, os limites da revisional de aluguel e a exceção de contrato não-cumprido
Não se trata de alterações de leis vigente, mas de instituição de um sistema normativo temporário e específico da pandemia do covid-19. Vale dizer, o PL não visa alterar relações jurídicas não impactadas pela crise, até para não desequilibrá-las indevidamente para um ou outro lado do contrato
terça-feira, 14 de abril de 2020
Atualizado às 15:10
A crise geral instaurada pela pandemia do novo coronavírus causou intensa movimentação dos Poderes Executivo, Legislativo e Judiciário, para apresentação de medidas, quase sempre em caráter de emergência/urgência, de enfrentamento, contenção e atenuação dos impactos do covid-19 no país. Observa-se o louvável esforço de planejamento e regulação, no sentido de diminuir ou frear o impacto de possíveis inadimplências contratuais em escala nacional. A regulação temporária deve, com efeito, servir para evitar a sobrecarga do Judiciário, se o substrato legal "criado" apresentar soluções e alternativas suficientes para dirimir, pelo menos parcialmente, os conflitos surgidos - estimulando a composição amigável dos litígios.
Nesse contexto, o projeto de lei 1.179/20, apresentado pelo senador Antônio Anastasia (PSD/MG), foi aprovado em 03.04.20 no Senado Federal. O PL tramitou sob a relatoria da senadora Simone Tebet (MDB/MS), que apresentou Parecer com Substitutivo (Emenda 89, redação final, ainda não disponível), e teve como escopo instituir normas de caráter provisório para regulação de relações jurídicas privadas enquanto perdurarem os efeitos da pandemia no país, ex vi do art. 1º, caput, do Projeto1.
Como mencionado, não se trata de alterações de leis vigente, mas de instituição de um sistema normativo temporário e específico da pandemia do covid-19. Vale dizer, o PL não visa alterar relações jurídicas não impactadas pela crise, até para não desequilibrá-las indevidamente para um ou outro lado do contrato. Ao revés, a tentativa é manter um ambiente contratual minimamente protegido àqueles que já sofreram (e sofrem ou vão sofrer) perdas financeiras direta ou indiretamente relacionadas ao atual e inesperado cenário econômico.
Por isso, havia uma expectativa de que o PL viesse a tocar nas relações locatícias, notadamente as comerciais (não-residenciais), dado o prejuízo já experimentado por locatários que, diante do lockdown imposto pelo Estado como medida de contenção e achatamento da curva de contágio do covid-19, sofreram quedas bruscas em suas receitas - que podem não ser suficientes para custeio das despesas fixas, a exemplo do aluguel.
No entanto, a redação original do PL contemplou - apenas - a locação residencial, no intuito de proteger o locatário (pessoa natural/física) que viesse a ter sua renda impactada (ou mesmo seu emprego) - art. 10 do texto original2 (e que veio a ser suprimido pelo Substitutivo votado e aprovado3). Permaneceu no texto, tão somente, o art. 9º, que limita a concessão de liminar de despejo para desocupação de imóvel urbano (residencial ou não), no período compreendido entre 20 de março e 30 de outubro de 20204.
A justificativa para a supressão do artigo é, de certa forma, correta. O locatário já dispõe de meios legais suficientes para pleitear uma revisão contratual, como os citados pela própria senadora - artigos 3175 e 4786 do Código Civil. Por outro lado, não se pode negar que, ao menos para fins de obtenção de liminar em Ação Revisional de Aluguel (Capítulo IV da lei 8.245/91), o locatário, comercial ou residencial, ainda será, teoricamente, compelido ao pagamento de, no mínimo, 80% (oitenta por cento) do valor do aluguel vigente, nos termos do art. 68, II, b, da Lei de Locação dos Imóveis Urbanos7.
Por evidente, é improvável, senão impossível, que o locatário bruscamente atingido pelo lockdown (ou por seus efeitos) consiga manter pagamentos da ordem de 80% (oitenta por cento) do valor do aluguel vigente. Ainda não se sabe, inclusive, até quando perdurará a situação de fechamento obrigatório dos estabelecimentos comerciais não essenciais - sendo que o próprio PL estima o período de calamidade pública até 30 de outubro de 2020. Ou seja, diante do não funcionamento por um mês ou vários outros mais, será que o locatário terá condições de pagar 80% (oitenta por cento) do aluguel para fins de obtenção da tutela liminar? Seria de se exigir tal limitação em casos como tais?
Seguramente, melhor seria que o PL 1.179/20 tivesse tratado expressa e diretamente da hipótese, de modo a não só suspender - clara e inequivocamente - o limite descrito na alínea "b" do inc. II do art. 68 da lei 8.245/91, como também a suspender, durante o período provisório de calamidade pública e para os contratos atingidos pelos efeitos diretos da pandemia, o requisito temporal mínimo do art. 198 da mesma lei 8.245 (mínimo de três anos, para o pedido de revisão do aluguel).
Entende-se, contudo, que nenhum desses dispositivos da lei 8.245/91 pode prevalecer diante do arcabouço jurídico que permeia o reequilíbrio econômico-financeiro dos contratos (ou mesmo a resolução por onerosidade excessiva) como decorrência da força maior, seja pelo próprio "fato do príncipe", seja pela impossibilidade da prestação/obrigação contratual, havida assim como consequência direta do evento imprevisto e necessário.
A compreensão do Poder Judiciário também parece se encaminhar em tal sentido, conforme recentes decisões divulgadas, nas quais o aluguel foi suspenso ou provisoriamente fixado em limites superiores ao descrito na alínea "b" do inc. II do art. 68 da lei 8.245/91:
"O dono de um restaurante instalado em um shopping de Campinas (SP) obteve na Justiça uma liminar para suspensão do pagamento de aluguel e de um fundo de propaganda enquanto o empreendimento permanecer fechado por conta da pandemia do novo coronavírus - a maioria dos centros de compra da cidade suspenderam as atividades até 30 de abril. Cabe recurso.9"
"O juiz de Direito Julio Roberto dos Reis, da 25ª vara Cível de Brasília/DF, autorizou que lojista suspenda o pagamento de aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda enquanto perdurarem as medidas de restrição à circulação de pessoas advindas da pandemia do coronavríus".10
"O desembargador Eustáquio de Castro, do TJ/DF, determinou a redução do valor do aluguel de um escritório de advocacia de R$ 2 mil para R$ 1,3 mil mensais, referente aos meses de março, abril e maio de 2020. O magistrado levou em conta a situação econômica em meio à crise do coronavírus".11
"O juiz de Direito Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª vara Cível de SP, deferiu liminar e determinou a redução no valor do aluguel pago por restaurante em virtude da atual crise ocasionada pela covid-19. Dessa forma, a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel, o que corresponde a R$ 9.170,58, enquanto durar a crise sanitária"12.
"A desembargadora Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 27ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, indeferiu agravo de instrumento e manteve liminar que determinou a redução de 50% no aluguel de uma loja de roupas, em razão do momento de crise que o país enfrenta."13 (Agravo de Instrumento n. 2065372-61.2020.8.26.0000).
Muito recentemente, a "juíza Cláudia Coimbra Alves, da 11ª Vara Cível de Belo Horizonte, determinou a suspensão de 50% do aluguel e condomínio, e 100% do fundo propaganda pago por lojistas de um shopping de Minas Gerais. Segundo a juíza, a decisão é válida para até o fim da pandemia e a reabertura do comércio."14. Trata-se da Ação Civil Pública - Processo 5050463-48.2020.8.13.0024, movida pela ALOSHOPPING ASSOCIACAO DOS LOJISTAS DE SHOPPING CENTERS DE MINAS GERAIS em face do "BH Shopping" ("Multiplan") e outro.
Percebe-se, assim, que o Locatário permanece tendo, ao seu dispor, a possibilidade de revisar o aluguel por decorrências de mercado, conforme lhe autorizam os artigos 18, 19 e 68 da lei 8.245/91. Nada obstante, não está vinculado ou limitado a tal possibilidade, não sendo crível se admitir, dentro do sistema jurídico, que a especialidade da lei 8.245/91 afaste a possibilidade de revisão contratual por incidência da cláusula rebus sic stantibus ou da resolução por onerosidade excessiva.
Deve-se, entretanto, ressalvar, uma vez mais, que não se pode fomentar comportamentos oportunistas. A incidência do art. 393 do Código Civil (força maior) não é automática e genérica15; não se aplica indistintamente a toda e qualquer relação contratual. A prova do impacto ou evento imprevisível e necessário à impossibilidade de cumprimento da prestação contratual é do Locatário, salvo quando se presuma, como decorrência do fato do príncipe16; situação em que se enquadram, em maioria, os shoppings fechados17.
A propósito destes (shoppings), a situação, porém, pode ser ainda mais preocupante, diante da vigente disposição contida nos artigos 54 e 54-A, §1º, da lei 8.245/9118, que permite ao locador da relação lojistas-empreendedores de shopping center fazer prevalecer as condições livremente pactuados nos contratos de locação respectivos, além de, no caso do referido §1º, possibilitar a convenção de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis. Lembrando, também, que a própria força maior pode ser afastada contratual (parte final do art. 393, Código Civil)!
Embora os contratos de locação em shopping centers possam ter condições bastante peculiares, não se pode perder de vista que nem mesmo a renúncia à força maior ou à revisão do aluguel seria capaz de afastar o direito ao abatimento de aluguéis quando o empreendimento não puder operar. Nesta hipótese específica, como é o caso de Belo Horizonte, por imposição do fato do príncipe consubstanciado no dec. municipal 17.304/20, o empreendedor (locador) não consegue cumprir a sua obrigação básica contratual, qual seja, disponibilizar o imóvel e seu uso ao fim que se destina, de forma mansa e pacífica (incisos I a III do art. 22 da lei 8.245/91). O caso, assim, é de exceção contratual (art. 476 do Código Civil) e, consequentemente, gera o direito ao locatário de suspensão e/ou abatimento proporcional no aluguel. E a alegação de força maior, neste contexto, serviria apenas para favorecer ao empreendedor (locador), no sentido de afastar a incidência de multas e encargos contratuais como decorrência da impossibilidade de efetivar sua prestação contratual (disponibilizar o imóvel para uso ao qual se destina e garantir o seu uso pacífico pelo locatário).
Logo, a análise do caso concreto é fundamental para se observar se a hipótese é, realmente, de revisão ou reequilíbrio econômico-financeiro (que deve ser objeto de prova pelo Locatário) ou de exceção contratual, por força maior, inclusive decorrente de "ato de príncipe". A despeito de os artigos 18, 19 e 68, inc. II, da lei 8.245/91 garantirem o direito do locatário à revisão do aluguel em razão de variação de mercado (e já há retração - IGP-M em -1.91% e PIB de -1,9619), não limitam ou afastam a incidência da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, tampouco a exceção de contrato não cumprido e a prevalência dos princípios da boa-fé objetiva, função social, preservação e justiça/equilíbrio contratuais.
A solução mais correta, portanto, parece-nos que vem tendo acolhida no Poder Judiciário, como demonstram as decisões reportadas acima. Tem-se, com efeito, nesse cenário inimaginado de pandemia, exatamente a exceção de que trata o inc. III do novo art. 421-A do Código Civil, a permitir a revisão contratual episódica por meio de intervenção nas relações privadas, eis que tal situação (pandemia, calamidade pública e lockdown) suplanta a assunção de riscos pelas partes (inc. II do mesmo art. 421-A) e o cumprimento normal das prestações contratadas.
1 Art. 1º Esta Lei institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de Direito Privado em virtude da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Na Justificativa, o ilustre Senador destaca a configuração da pandemia como evento de força maior: "Em linhas gerais, o projeto estabelece que: (...) (III) Os efeitos da pandemia equivalem ao caso fortuito ou de força maior, mas não se aproveitam a obrigações vencidas antes do reconhecimento da pandemia."
2 Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
§ 1° Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
§ 2° Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.
§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.
3 O art. 10 merece ser suprimido por prever uma presunção absoluta de que os inquilinos não terão condição de pagar os aluguéis e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas. O ideal é deixar para as negociações privadas esse assunto, com a lembrança de que o ordenamento jurídico já dispõe de ferramentas para autorizar, a depender do caso concreto, a revisão contratual, a exemplo dos arts. 317 e 478 do Código Civil, ou de dispositivos específicos da Lei do Inquilinato.
4 CAPÍTULO VI
Das Locações de Imóveis Urbanos
Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
5 Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
6 Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
7 Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
(...).
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
(...).
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
8 Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
9 Lojista não pagará aluguel mensal mínimo e fundo de propaganda enquanto shopping estiver fechado. Migalhas, 2020. Disponível em: Clique aqui. Acesso em: 06.04.20.
10 Lojista consegue suspender pagamento de aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda. Migalhas, 2020. Disponível em: Clique aqui. Acesso em: 06.04.20.
11 Escritório de advocacia consegue redução de aluguel até maio. Migalhas, 2020. Disponível em: Clque aqui. Acesso em: 06.04.20.
12 Restaurante pagará 30% do aluguel durante pandemia. Migalhas 2020. Disponível em: Clique aqui. Acesso em: 06.04.20.
13 Clique aqui, acesso 11 abr. 2020.
14 Clique aqui, acesso em 11 abr. 2020.
15 Não se está a afirmar que não configura evento de força maior. Isto parece já bem sedimentado na doutrina clássica e nos diversos trabalhos/ensaios jurídicos já divulgados/publicados pela comunidade jurídica. Além do mais, a jurisprudência já tinha cristalizado, desde a epidemia do H1N1, nos idos de 2009/2010, o entendimento pela configuração da força maior. Veja-se, a propósito, TJSP; Apelação Cível 0038945-82.2009.8.26.0053; Relator (a): Lineu Peinado; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 3ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 09/11/2010; Data de Registro: 30/11/2010. No mesmo sentido: Ap 990.10.243956-9, j.10.02.2011, Des. Rel. Roberto Mac Cracken. O que se está a afirmar, apenas, é que o evento de força maior não gera, por si só, a resolução ou revisão contratual, tampouco a extinção da obrigação.
16 "O fato do príncipe, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado, viabiliza a responsabilização do Estado; e, de outro, rompe do liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior." (REsp 1280218/MG, rel. ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, rel. p/ Acórdão ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21.06.16, DJe 12.08.16).
17 No caso de Belo Horizonte/MG, por exemplo, caracterizado pelo decreto municipal 17.304/20, que, no art. 1º, suspendeu os alvarás de localização e funcionamento (ALF's) para atividades com potencial de aglomeração, entre elas, "shoppings centers, centros de comércio e galerias de lojas" (inciso IV). A suspensão ressalvou os supermercados, farmácias, laboratórios, clínicas, hospitais e serviços de saúde que funcionem dentro dos estabelecimentos descritos no inciso IV, "desde que adotadas as medidas estabelecidas pelas autoridades de saúde.".
18 Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela lei 12.744, de 2012)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela lei 12.744, de 2012)
19 "O valor dos aluguéis é reajustado por índice próprio o IGP-M - Índice Geral de Preços de Mercado. No acumulado do ano esse indicador está negativo em -1,91%". (Índice que é referência para preço de aluguel está em queda. G1 Economia, 2020. Disponível em: Clique aqui. Acesso em: 02.04.20). "No Rio, o mercado já observa uma queda de até 50% na procura por novos contratos de locação residenciais" (ALMEIDA, Amanda. Em meio à pandemia do coronavírus, Senado aprova proibição de liminares de despejo até 30 de outubro. O Globo, 2020. Disponível em: Clique aqui Acesso em: 06.04.20). Segundo o BCB, "Relatório de Mercado - FOCUS", divulgado em 13 de abril de 2020, tem-se PIB negativo em 1,96 (Fonte: Clique aqui, acesso em 13 abr. 2020).
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*Felipe Fernandes Ribeiro Maia é doutor e mestre em Direito Empresarial pela UFMG. Especialista em Direito de Empresa e da Economia pela FGV. Professor da Pós-Graduação Stricto Sensu (Mestrado) da Faculdade de Direito Milton Campos. Professor da Pós-Graduação Lato Senso do IBMEC/MG. Advogado - sócio de Brito & Maia Advogados e Consultores.
*André Câmara e Castro é LLM em Direito Empresarial no IBMEC/MG em curso. Bacharel pela Faculdade de Direito Milton Campos. Advogado integrante de Brito & Maia Advogados e Consultores.
