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Após decisão do TJ/RS, regulamentação nacional sobre transações de tokens imobiliários pode ser necessária para evitar insegurança jurídica

O Provimento não deve atrapalhar a inovação econômica trazida pelas novas operações de tokenização imobiliária, que estão ganhando cada vez mais espaço no mercado.

segunda-feira, 20 de dezembro de 2021

Atualizado às 07:40

(Imagem: Arte Migalhas)

A Corregedoria Geral de Justiça (CGJ) do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul publicou um Provimento que pode iniciar um processo de regulamentações estaduais, para fins notariais e registrais imobiliários, relacionadas à tokenização imobiliária, ou seja, operações em que ativos reais, no caso imóveis, são transformados em porções digitais criptografadas únicas, um movimento de mercado que vem ganhando espaço.

O Provimento CGJ-RS 038/2021, publicado recentemente, regulamenta a lavratura e o registro cartorário de escrituras públicas de imóveis quitados com tokens/criptoativos. A decisão teve origem em consulta formulada pela Associação dos Notários e Registradores do Estado do Rio Grande do Sul (ANOREG-RS) em um caso em que um ex-proprietário alienou seu imóvel em contrapartida da emissão de um token virtual representativo da propriedade e versou sobre a possibilidade legal, validade e eficácia da lavratura e registro desse novo tipo de escritura.

A decisão do tribunal gaúcho especifica que a "propriedade digital" do imóvel não pode ser confundida com a "propriedade formal". A primeira possui natureza meramente contratual, com a possibilidade de transações de direitos sobre frações virtuais dos imóveis a terceiros. Já a segunda, registrada em cartório, garante ao ex-proprietário a posse, uso, fruição e livre disposição do imóvel. Segundo o Provimento, não há qualquer impedimento ilegal para esse novo tipo de operação, desde que as obrigações de natureza tributária continuem sendo cumpridas e que não haja qualquer objeto fraudulento e/ou ilícito envolvido.

O Provimento determina que haja declarações entre as partes sobre o reconhecimento dos tokens como objeto de permuta e de que eles não representam direitos reais sobre o imóvel permutado, além de posicionar que os valores transacionados guardem as devidas proporções em relação à avaliação atualizada de mercado do imóvel permutado.

Assim, apesar da preocupação com todos os requisitos legais de praxe, o Provimento não deve atrapalhar a inovação econômica trazida pelas novas operações de tokenização imobiliária, que estão ganhando cada vez mais espaço no mercado. A decisão reforça que, apesar de um proprietário não possuir o ativo digitalmente ele ainda detém o ativo imobiliário real registrado em cartório. A transação digital não exclui as obrigações legais e tributárias referentes a uma propriedade formal e ainda valoriza a importância dos Cartórios de Registro de Imóveis no Brasil, como responsáveis pela segurança jurídica das transações imobiliárias no mercado.

Em um mercado ainda desregulado, é o posicionamento de outros tribunais e corregedorias estaduais de serviços notariais e registrais serão determinantes para que haja uma percepção mais clara acerca dos riscos jurídicos atrelados a este modelo de negócio. Também é importante ressaltar a possibilidade de diferentes interpretações criarem polos regionais de operações baseadas na comercialização de tokens. Para que haja uma padronização nacional do assunto, será necessário que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) normatize as novas operações imobiliárias com tokens, uniformizando o tratamento notarial e registral das escrituras públicas de alienação de imóveis com tokens registrados na blockchain, ambiente virtual que apresenta todos os registros de transações.

Tania Liberman

Tania Liberman

Sócia do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, nas áreas de Tecnologia, Proteção de Dados e Propriedade Intelectual, e Imobiliária.

Luiz Di Sessa

Luiz Di Sessa

Sócio do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, nas áreas de Tecnologia, Proteção de Dados e Propriedade Intelectual, e Imobiliária.

Marcos Lopes Prado

Marcos Lopes Prado

Sócio do escritório Cescon Barrieu com atuação destacada na área de Imobiliário.

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