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IPTU - A cobrança indevida de imóveis invadidos, dos quais o proprietário foi privado da sua posse

Cobrar IPTU de donos sem posse do imóvel invadido é ilegal. STJ reforça: O tributo cabe ao invasor, não ao proprietário afastado.

quarta-feira, 21 de maio de 2025

Atualizado em 22 de maio de 2025 13:43

1. A ilegalidade e a injustiça cometida pelos municípios, contra proprietários afastados da posse de seu imóvel

Vários proprietários de imóveis invadidos vêm sofrendo a cobrança indevida de IPTU, apesar de terem perdido a posse deles, pelo descaso do Governo municipal, que além de não conter invasões, ao conceder infraestrutura completa aos posseiros que constroem suas casas, após criarem e partilharem, com o aval do Poder Público, lotes individualizados, com suas respectivas inscrições cadastrais, e carnês de cobrança de IPTU específicos, estimula que sejam continuadas.

Tal tributação é devida pelos invasores e não pelos proprietários, impedidos de exercer os respectivos direitos de propriedade do seu imóvel, ou seja, a posse, o uso, o usufruto e a disposição dele, não podendo, assim, serem consideradas contribuintes de IPTU, de acordo com a legislação em vigor: art. 156 da CF, art. 32 e 34 do CTN e art. 1228 do CC, confirmada pela doutrina e a jurisprudência.

Na verdade, a cobrança do tributo sobre a IPTU - propriedade predial ou territorial urbana de quem perdeu a faculdade de usar, gozar e dispor do seu imóvel, por força de invasão, ainda que parcial, representa uma violação aos princípios constitucionais da capacidade contributiva e do não confisco.

Assim, os proprietários de imóveis invadidos não podem ser consideradas contribuintes do IPTU - Imposto Predial ou Territorial Urbano, de imóvel cuja posse não detém. 

Por outro lado, competiria ao município da situação do imóvel exigir o pagamento do IPTU (conforme o art 34 do CTN) das pessoas que ali residem, como invasores, em casas construídas, nos lotes partilhados irregularmente entre eles.

2. A jurisprudência do STJ - o IPTU não é devido pelos proprietários de imóvel invadido, ainda que parcialmente

A jurisprudência do STJ é unânime em determinar que não é o proprietário, afastado da posse do imóvel, mas sim o invasor ocupante dele que é o contribuinte do respectivo IPTU.

"STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1760214 SP 2018/0194723-0 - Data de publicação: 27/11/2018

TRIBUTÁRIO. IPTU. COBRANÇA. PROPRIETÁRIO. INCIDÊNCIA SOBRE IMÓVEL. OCUPAÇÃO POR TERCEIROS. PERDA DO DOMÍNIO E DOS DIREITOS INERENTES À PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DA SUBSISTÊNCIA DA EXAÇÃO TRIBUTÁRIA. 1. O acórdão recorrido consignou: "Pela prova documental trazida aos autos, verifica-se que o imóvel tributado está totalmente ocupado por terceiros, sem possibilidade de recuperação, diante da implementação do Loteamento João de Barro. Ante o previsto no art. 32 do Código Tributário Nacional, não é a titularidade do imóvel que faz incidir o tributo, mas a posse ou o domínio útil, ambos direitos que o apelante não mais detém o que afasta sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU. (...) Portanto, a decisão recorrida deve ser mantida, pois realmente comprovada a ilegitimidade passiva do apelado" (fls. 420-422, e-STJ). 2. O Tribunal a quo está em consonância com a jurisprudência do STJ segundo a qual é inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, devendo o município, no caso, lançar o débito tributário em nome dos ocupantes da área invadida. 3. Recurso Especial não conhecido. (...)" (grifamos)

No mesmo sentido, podemos citar a decisão do STJ, referente ao RECURSO ESPECIAL: REsp 1766106 PR 2018/0218482-3[1], que estabelece que, mesmo em caso de invasão parcial do imóvel, a cobrança do IPTU dos proprietários deve ser afastada:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IPTU. INCIDÊNCIA SOBRE IMÓVEL. INVASÃO. OCUPAÇÃO POR TERCEIROS. PERDA DO DOMÍNIO E DOS DIREITOS INERENTES À PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DA SUBSISTÊNCIA DA EXAÇÃO TRIBUTÁRIA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. APLICABILIDADE DA SÚMULA 83/STJ AO CASO DOS AUTOS. 1. É inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, devendo o município, no caso, lançar o débito tributário em nome dos ocupantes da área invadida. 2 . "Ofende os princípios básicos da razoabilidade e da justiça o fato do Estado violar o direito de garantia de propriedade e, concomitantemente, exercer a sua prerrogativa de constituir ônus tributário sobre imóvel expropriado por particulares (proibição do venire contra factum proprium)". (REsp 1.144.982/PR, Rel . Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/10/2009, DJe 15/10/2009.). 3. Faz-se necessária a manutenção do acórdão estadual, tendo em vista especial atenção ao desaparecimento da base material do fato gerador do IPTU, combinado com a observância dos princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva . 4. Dessume-se que o acórdão recorrido está em sintonia com o atual entendimento deste Tribunal Superior, razão pela qual não merece prosperar a irresignação. Incide, in casu, o princípio estabelecido na Súmula 83/STJ: "Não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida." 5 . Recurso Especial não provido.(STJ - REsp: 1766106 PR 2018/0218482-3, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 04/10/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/11/2018)

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Maria Clara da Silveira Villasbôas Arruda

Maria Clara da Silveira Villasbôas Arruda

Advogada e sócia de Pestana e Villasbôas Arruda - Advogados. Mestre em Direito Empresarial pela Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.

Antonio Pedro Villasbôas Arruda Maudonnet

Antonio Pedro Villasbôas Arruda Maudonnet

Assistente jurídico - Pestana e Villasbôas Arruda Advogados.

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