CGJ/SP veda tokenização imobiliária e edita provimento 54/25

No final de 2025, o então corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, o desembargador Francisco Eduardo Loureiro, em um de seus últimos atos, aprovou parecer técnico a respeito da utilização de tecnologias de blockchain e da “tokenização de ativos imobiliários” no âmbito do registro de imóveis, que culminou na edição do provimento CGJ 54/25, publicado em 23/1/26, no Diário Eletrônico da Justiça estadual.

Na referida decisão, reafirmou a competência exclusiva dos oficiais de registro de imóveis para a constituição, modificação e publicidade dos direitos reais imobiliários, nos termos da lei Federal 6.015/1973 (lei de registros públicos) e do CC. 

Segundo entendimento consolidado, a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais ou a representações em blockchain, ainda que com finalidade meramente declaratória ou informativa, comprometeria a segurança jurídica do Sistema Registral, uma vez que fomentaria a criação de registros paralelos de propriedade.

Para fins de contextualização, a tokenização de ativos imobiliários representa a criação de tokens digitais vinculados a um imóvel ou à sua fração ideal, inseridos em redes tecnológicas baseadas em blockchain¹. Esses tokens são apresentados como uma forma de agilizar negociações imobiliárias, ampliar a liquidez do setor e pulverizar novos investimentos, inclusive com a promessa de maior celeridade da prática de atos de registro pelos Cartórios de Registro de Imóveis.

A origem da manifestação decorre de pedido formulado pela ARISP - Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, diante da crescente divulgação no mercado de modelos privados de “tokenização imobiliária”, apresentados como substitutivos ou equivalentes ao registro imobiliário. 

O parecer destaca que, embora tecnologias digitais como o sistema dos tokens digitais e blockchains possam contribuir para eficiência e rastreabilidade, não existe equivalência jurídica entre essas novas tecnologias e o registro imobiliário, que permanece insubstituível em razão da fé pública registral, da qualificação jurídica e do controle institucional exercido pelo Poder Judiciário. 

Nesse contexto, também se ressalta a concepção do SREI - Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis como ambiente centralizado e interligado, apto a concentrar a inovação digital sem ruptura com os princípios estruturantes da atividade registral, cuja funções principais são justamente as de facilitar o acesso às informações registrais, garantir segurança jurídica dos registros de imóveis e otimizar o processo de registro.

Todavia, para a Corregedoria, até que sejam definidos parâmetros e mecanismos dessas ferramentas, com observância aos princípios que regem a atividade registral, devem ser inadmitidas no fólio real quaisquer tecnologias que vinculem direitos reais a tokens digitais.

Com base nesses fundamentos, o provimento CGJ 54/25 alterou as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo para vedar expressamente aos oficiais dos registros de imóveis do Estado a prática de qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou a representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito real inscrito, enquanto inexistir previsão legal Federal ou normatização específica pelo CNJ.

A medida impacta diretamente os modelos privados de mercado que buscam inovar o sistema registral e o mercado imobiliário por meio de tecnologias dessa natureza, com a promessa de maior celeridade às transações e transmissões de propriedade imobiliária. 

O posicionamento da Corregedoria é claro ao afirmar que iniciativas baseadas em tokenização não produzem efeitos reais nem podem ingressar no fólio real, preservando-se a unidade, a confiabilidade e a segurança jurídica do sistema registral brasileiro.

Essa decisão ensejou a edição do provimento CGJ 54/25 que incluiu o subitem 9.1 da seção II do capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço com a seguinte redação: “O Oficial de Registro de Imóveis não efetuará nenhuma anotação, averbação, ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito."

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1 Estrutura de dados distribuída e imutável que valida informações de uma forma transparente e segura, sem intermediários centrais. Seu funcionamento baseia-se no armazenamento de dados em um formato que impossibilita alterações retroativas, criando um “livro contábil” perpétuo, confiável e transparente.