TJ/MS afasta fraude à execução em venda de imóvel sem penhora registrada

A 1ª câmara Cível do TJ/MS afastou o reconhecimento de fraude à execução na venda de um imóvel realizada durante o andamento de uma execução de título extrajudicial.

Por maioria, o colegiado entendeu que, como não havia penhora, averbação premonitória ou outra restrição registrada na matrícula do bem, e também não ficou comprovada a má-fé das adquirentes, a alienação não pode ser considerada fraudulenta. 

Sem restrições registradas

O caso envolve a venda de um imóvel feita enquanto tramitava uma execução. Em 1ª instância, o juízo reconheceu fraude à execução e declarou a ineficácia da alienação em relação ao credor.

As empresas que adquiriram o imóvel recorreram ao TJ/MS. Sustentaram que, no momento da compra, a matrícula do bem não apresentava registro de penhora, indisponibilidade ou averbação premonitória.

Também afirmaram que adotaram cautelas comuns do mercado imobiliário, como a obtenção de certidões negativas, análise da matrícula atualizada do imóvel e consulta à certidão de indisponibilidade de bens, todas sem indicação de restrições ao negócio.

Além disso, a escritura pública de compra e venda trouxe declaração do vendedor de que o imóvel estava livre de ônus e que a alienação não o colocaria em estado de insolvência, o que reforçou a confiança das adquirentes na regularidade da transação.

Ausência de penhora e presunção de boa-fé

Após analisar o recurso, o relator do caso, desembargador Alexandre Branco Pucci aplicou entendimento consolidado no STJ para afastar a fraude à execução no caso.

“A fraude à execução exige a presença de processo judicial em curso contra o devedor e o registro de penhora, averbação premonitória ou outro ato constritivo na matrícula do bem, ou, na ausência desses registros, prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda capaz de conduzir o alienante à insolvência.”

O relator também destacou que as compradoras demonstraram ter adotado cautelas normalmente exigidas em negociações imobiliárias, o que reforça a presunção de boa-fé.

“A inexistência de prova concreta de conluio, simulação ou ciência das adquirentes acerca de demandas capazes de conduzir o alienante à insolvência impede o reconhecimento da fraude à execução.”

O desembargador ainda ressaltou que o ordenamento jurídico oferece instrumentos para a proteção do crédito, como a averbação premonitória da execução e o registro de penhora, cuja ausência não pode ser transferida ao terceiro adquirente que agiu com cautela e boa-fé.

Com esse entendimento, a 1ª câmara Cível do TJ/MS deu parcial provimento ao agravo de instrumento para reformar a decisão de 1ª instância e afastar o reconhecimento de fraude à execução, mantendo válida a venda do imóvel.

O escritório Kohl Advogados atua pelas empresas.

• Processo: 1411140-65.2025.8.12.0000

Leia a decisão.