Lojista não pode exigir contas individualmente de shopping, decide TJ/SP

A 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP negou provimento ao recurso de lojista que pretendia obrigar shopping center a prestar contas individualizadas sobre valores cobrados a título de encargos condominiais, fundo de promoção, despesas comuns e CRD - Coeficiente de Rateio de Despesas.

O colegiado reconheceu, de ofício, a ilegitimidade ativa da autora, ao entender que a prestação de contas relativas a encargos comuns deve ocorrer de forma coletiva, perante assembleia, e não por iniciativa isolada de um lojista.

Entenda o caso

A ação de exigir contas foi ajuizada por lojista que celebrou contrato de locação comercial com o shopping, em março de 2017, para exploração de restaurante.

Na inicial, a autora alegou que não recebeu esclarecimentos adequados sobre os valores cobrados mensalmente a título de condomínio, fundo de promoção, encargos comuns e CRD. Também sustentou falta de transparência nos critérios de rateio das despesas, na apuração do consumo individual da loja e na apresentação dos documentos comprobatórios das cobranças.

Em contestação, o shopping alegou ilegitimidade ativa, ausência de interesse processual e inadequação da via eleita. No mérito, afirmou que as contas sempre foram disponibilizadas conforme previsão contratual, sem recusa ou mora na prestação de informações. Sustentou ainda que a ação de exigir contas não seria o meio adequado para revisar cláusulas livremente pactuadas em contrato de locação em shopping center.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. O juízo reconheceu a ausência de interesse processual e a inadequação da via eleita, extinguindo a demanda com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Ao recorrer, a lojista afirmou que houve erro de julgamento. Argumentou que os documentos apresentados pelo shopping seriam meros relatórios, sem comprovantes das despesas e critérios de rateio, e, por isso, não configurariam prestação de contas na forma mercantil. Também defendeu que eventual inadimplência não afastaria o direito de exigir contas e que não seria necessário esgotar a via administrativa.

Contas de encargos comuns devem ser prestadas coletivamente

Relator do caso, o desembargador Walter Exner destacou que a ilegitimidade processual é matéria de ordem pública e, por isso, pode ser reconhecida de ofício em qualquer grau de jurisdição, até o trânsito em julgado.

Ao analisar a controvérsia, o relator aplicou a orientação do STJ segundo a qual o condômino, isoladamente, não tem legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico ou administrador é prestá-las à assembleia.

Para o magistrado, esse entendimento também se aplica às relações locatícias em shopping centers, submetidas a regime jurídico próprio, nos termos do art. 54 da lei 8.245/91. Segundo o voto, a prestação de contas dos encargos comuns deve ocorrer de forma coletiva, mediante apreciação e aprovação em assembleia, não sendo admitida a fragmentação dessa obrigação por iniciativa individual do lojista.

No caso concreto, o colegiado entendeu que a autora pretendia exigir contas além dos limites de sua relação contratual individual, alcançando aspectos da administração do shopping e valores cuja gestão não lhe pertenceria diretamente. Por essa razão, reconheceu a ausência de pertinência subjetiva e, consequentemente, a ilegitimidade ativa da lojista.

Com esse fundamento, a 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP concluiu que a ação deveria ser extinta sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Embora tenha preservado o resultado prático da sentença, o colegiado adequou, de ofício, o fundamento da decisão. Assim, por unanimidade, negou provimento ao recurso.

O acórdão também ressalta que a extinção da ação de exigir contas não impede a autora de ajuizar demanda própria, de natureza revisional ou indenizatória, caso entenda haver abusividade ou irregularidade nas cobranças.

• Processo: 1024131-31.2024.8.26.0309

Leia o acórdão.