O tema 1.266/STJ submete ao rito dos recursos repetitivos questão de grande repercussão jurídica e econômica: Definir se, antes da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é possível penhorar o próprio imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial constituída pelo devedor fiduciante.
A controvérsia ganhou especial relevo após julgamento da Segunda Seção do STJ1, em que, por maioria apertada, prevaleceu o entendimento favorável à penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação. Aquele julgamento, contudo, não foi proferido sob o rito dos recursos repetitivos. O tema 1.266 tem alcance sensivelmente mais amplo: A tese a ser fixada orientará, com eficácia vinculante, execuções condominiais em todo o país, atingirá diretamente o regime da alienação fiduciária e poderá comprometer não sóa segurança das garantias reais, mas também todos os instrumentos de circulação do crédito nos mercados financeiro e de capitais, envolvendo a precificação do crédito imobiliário, a securitização de recebíveis e a estabilidade do financiamento habitacional.
É nesse ponto que se revela o falso dilema. O debate tem sido frequentemente apresentado como se impusesse uma escolha entre, de um lado, a proteção do condomínio - credor de obrigação propter rem - e, de outro, a preservação da posição do credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel constituída em garantia. Essa oposição, embora sedutora em sua simplicidade, obscurece o núcleo do problema. Não se trata de negar a relevância do crédito condominial, nem de esvaziar sua vinculação objetiva ao imóvel. Trata-se de definir em que termos essa obrigação deve operar quando o bem está submetido a um regime jurídico especial de garantia.
A pergunta decisiva não é apenas se o crédito condominial acompanha a coisa. É saber se essa natureza autoriza deslocar o locus legal da execução do bem, retirando-o do procedimento especial da lei 9.514/1997 e submetendo-o à expropriação judicial promovida por terceiro estranho ao contrato de financiamento.
A tese aqui sustentada parte de premissa diversa: A natureza propter rem do crédito condominial não desaparece no regime da alienação fiduciária; ela permanece preservada, mas deve operar dentro da disciplina própria do sistema fiduciário, e não contra ele.
A primeira premissa dogmática é elementar: Propriedade fiduciária não é propriedade plena. Na alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário não recebe o bem para exercer poderes dominiais de uso, gozo ou fruição. Sua titularidade é funcional: Destina-se exclusivamente a assegurar o adimplemento da obrigação garantida. O bem não é incorporado ao patrimônio do credor como riqueza disponível, mas afetado a finalidade específica de garantia.
Essa delimitação encontra apoio direto no CC. O art. 1.367 estabelece que a propriedade fiduciária “não se equipara, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231”. Apesar da denominação “propriedade”, o direito titularizado pelo credor fiduciário não o coloca na posição jurídica do proprietário pleno. Ele não é titular de direito real de gozo, mas de situação jurídica de garantia.
A distinção torna-se ainda mais evidente quando se observa a posição do fiduciante. É ele quem permanece na posse direta do imóvel, dele se utiliza, nele reside ou dele extrai utilidade econômica. É também ele quem frui dos serviços condominiais, participa da vida coletiva do edifício e dá causa econômica às despesas de manutenção, conservação e administração do condomínio. O credor fiduciário, por sua vez, não usa o bem, não o administra, não interfere em sua destinação ordinária e não aufere os benefícios correspondentes à posse e à fruição.
Daí por que a imputação das despesas condominiais ao fiduciante não constitui exceção artificial ao regime propter rem. Ao contrário, corresponde à lógica interna da própria obrigação: os encargos condominiais decorrem da fruição da unidade e da participação na coletividade condominial, circunstâncias presentes na esfera jurídica e econômica do fiduciante, e não do credor fiduciário.
Mesmo na hipótese de inadimplemento do financiamento, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário não converte a garantia em propriedade livremente disponível. A lei 9.514/1997 impõe ao credor o dever de promover a alienação do imóvel, mediante procedimento próprio, para satisfazer o crédito garantido e restituir eventual saldo ao devedor. A função da titularidade fiduciária continua sendo liquidatória, e não dominial.
A segunda premissa é igualmente relevante: A lei 9.514/1997 não tornou o condomínio invisível. Ao contrário, disciplinou expressamente as despesas condominiais dentro da estrutura da garantia.
O primeiro momento é o da imputação subjetiva da obrigação. O art. 23, § 2º, da lei 9.514/1997 atribui ao fiduciante o dever de arcar com o pagamento do IPTU e das taxas condominiais incidentes sobre o bem. A regra é coerente com a estrutura do instituto: Sendo o fiduciante o titular da posse direta e da fruição econômica do imóvel, é a ele que se imputam os encargos ordinariamente associados ao uso, à conservação e à participação na coletividade condominial.
O segundo momento é o da purgação da mora. O art. 26, § 1º, da mesma lei inclui, entre os valores a serem satisfeitos pelo devedor para evitar a consolidação da propriedade, não apenas as prestações do financiamento, juros, penalidades e encargos contratuais, mas também os encargos legais, “inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel” e as despesas de cobrança e intimação. O passivo condominial, portanto, é absorvido pelo próprio procedimento extrajudicial de regularização da mora.
O terceiro momento é o da realização econômica da garantia. O art. 26-A, § 3º, determina que, no segundo leilão, seja aceito o maior lance desde que igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescido de despesas, emolumentos, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais. Também aqui, o crédito condominial não é excluído: Ingressa na composição econômica da alienação extrajudicial.
Por fim, o art. 1.368-B, parágrafo único, do CC estabelece que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito da realização da garantia, passa a responder por tributos, taxas, despesas condominiais e demais encargos incidentes sobre o bem apenas a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta.
A sequência é clara: Antes da consolidação, responde o fiduciante; durante o procedimento extrajudicial, as despesas condominiais integram a purgação da mora e a composição econômica do leilão; somente após a consolidação da propriedade plena e a imissão na posse direta poderá surgir responsabilidade do credor fiduciário.
Não há lacuna normativa. Há sistema fundamentado no conceito da obrigação propter rem e no princípio da responsabilidade patrimonial.
Por isso, admitir a penhora judicial do imóvel alienado fiduciariamente antes da consolidação não significa simplesmente reforçar a tutela do crédito condominial. Significa substituir uma sequência normativa expressa por uma via expropriatória paralela. A lei 9.514/1997 integrou as despesas condominiais à engrenagem da garantia. O que não autorizou foi a conversão do crédito condominial em instrumento de deslocamento do locus legal da execução do imóvel.
Esse ponto exige afastar uma compreensão maximalista da obrigação propter rem. A vinculação objetiva da dívida condominial ao imóvel não significa que ela possa operar de modo indiferente à natureza do direito real incidente sobre o bem, nem autoriza ignorar o regime jurídico especial ao qual o imóvel foi submetido. Toda obrigação propter rem pressupõe uma relação entre sujeito, coisa e titularidade jurídica relevante. Quando o imóvel está submetido à alienação fiduciária em garantia, essa titularidade não se apresenta de modo unitário: Há, de um lado, o fiduciante, que exerce a posse direta, utiliza o bem e dele extrai sua utilidade econômica; de outro, o credor fiduciário, titular de propriedade resolúvel funcionalizada à garantia.
Assim, a natureza propter rem não pode ser invocada como fórmula abstrata para fazer recair sobre a propriedade fiduciária os efeitos próprios da propriedade plena. A vinculação da dívida ao imóvel permanece, mas sua eficácia deve respeitar a disciplina especial da garantia: Antes da consolidação e da imissão na posse direta, responde o fiduciante; o condomínio pode executar seu devedor e alcançar os direitos aquisitivos; e os encargos condominiais ingressam na dinâmica da execução extrajudicial nos termos da lei 9.514/1997.
Essa leitura é também a mais coerente com a orientação recente dos Tribunais Superiores. O tema 1.266/STJ não surge em terreno normativo ou jurisprudencial vazio. No tema 1.153/STF, relativo ao IPVA incidente sobre veículo alienado fiduciariamente, o STF fixou a tese de que é inconstitucional eleger o credor fiduciário como contribuinte ou responsável tributário antes da consolidação de sua propriedade plena sobre o bem. No tema 1.158/STJ, relativo ao IPTU incidente sobre imóvel alienado fiduciariamente, a Primeira Seção do STJ definiu que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, não pode ser considerado sujeito passivo do imposto.
A relevância desses precedentes não decorre de identidade absoluta entre IPTU, IPVA e contribuições condominiais. Cada qual possui disciplina própria. O ponto decisivo é que todos são encargos vinculados ao bem e tratadossob a chave de obrigações de feição real ou propter rem, precisamente porque gravitam em torno da titularidade, posse, uso ou fruição da coisa.
Nos casos do IPVA e do IPTU, mesmo diante dessa vinculação objetiva ao bem, o STF e o STJ prestigiaram a arquitetura legal da alienação fiduciária. A feição real do encargo não foi tomada como licença para ignorar a repartição funcional entre fiduciante e fiduciário. Ao contrário: reconheceu-se que, antes da consolidação da propriedade plena e da imissão na posse, o credor fiduciário não exerce direito real de gozo, não realiza a utilidade econômica da coisa e não deve suportar encargos decorrentes da posse ou fruição exercidas por terceiro.
É exatamente essa premissa que deve orientar o tema 1.266/STJ. Se a vinculação objetiva ao bem não autorizou a imputação do IPTU ou do IPVA ao credor fiduciário antes da consolidação, não há razão sistêmica para que o crédito condominial – também vinculado ao imóvel e decorrente da sua fruição – produza efeito mais intenso: autorizar a penhora direta da propriedade resolúvel, deslocar o locus legal da execução e inserir o credor fiduciário no polo passivo da execução condominial.
A exceção seria injustificável. O credor fiduciário não responderia pelo IPTU nem pelo IPVA antes da consolidação da propriedade plena, mas poderia ter a propriedade resolúvel penhorada por cotas condominiais constituídas por quem usa e frui o bem. O encargo privado passaria a produzir efeito mais gravoso do que os próprios tributos vinculados à coisa.
Há ainda um efeito institucional e econômico relevante: a admissão da penhora direta do imóvel antes da consolidação desloca o locus legal de realização do bem. No regime da lei 9.514/1997, a alienação fiduciária se estrutura em torno de procedimento próprio de realização da garantia, com constituição em mora, consolidação da propriedade, leilões extrajudiciais e destinação legal do produto. Essa arquitetura constitui a razão pela qual a alienação fiduciária se consolidou como instrumento de redução de risco, ampliação do crédito e financiamento da moradia.
A penhora judicial do imóvel em execução condominial altera esse desenho. O bem, afetado desde a origem à garantia do financiamento, passa a poder ser realizado em processo promovido por terceiro estranho à relação fiduciária. O procedimento especial da lei 9.514/1997 deixa de ocupar a posição central que o legislador lhe conferiu e passa a conviver com via expropriatória paralela, sujeita a incidentes processuais, disputas de preferência, controvérsias registrais e participação compulsória do credor fiduciário.
Esse deslocamento não é neutro. A previsibilidade do procedimento de realização da garantia integra o próprio valor da garantia. Quanto mais estável e delimitado o rito de excussão, menor o risco percebido da operação; quanto maior a possibilidade de interferências externas, maior a incerteza incorporada ao financiamento. Seus efeitos irradiam-se para a precificação de novas operações, para a circulação do crédito no mercado secundário de recebíveis, para instrumentos como CRIs, LCIs e LIGs e, em última análise, para o custo e a oferta do crédito habitacional.
O ponto, portanto, não é apenas saber quem receberá o produto da alienação. É definir quem realiza o imóvel e por qual rito. Não se trata de imunizar o devedor fiduciante contra a cobrança do condomínio. Ele continua sujeito à execução, inclusive com constrição de seus direitos aquisitivos. O que se deve evitar é que a dívida decorrente da posse e fruição do fiduciante se converta em mecanismo de realização judicial do próprio bem afetado à garantia antes da ocorrência dos pressupostos legais de consolidação.
Por isso, o tema 1.266/STJ não deve apenas repetir, com força vinculante, a orientação formada em julgamento anterior por maioria apertada e fora da sistemática dos recursos repetitivos. A passagem do caso individual para o precedente qualificado exige novo grau de responsabilidade institucional: A tese agora fixada não resolverá apenas uma execução condominial; definirá, em escala nacional, os limites entre o crédito propter rem e a garantia fiduciária.
A solução que melhor compatibiliza os interesses em jogo é a seguinte: Nas execuções de crédito condominial relativas a imóvel alienado fiduciariamente, antes da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a constrição deve recair sobre bens do devedor fiduciante, inclusive seus direitos aquisitivos sobre o imóvel, vedadas a penhora da propriedade resolúvel do credor fiduciário e sua inclusão no polo passivo.
Essa formulação não desprotege o condomínio nem imuniza o fiduciante. Apenas impede que a obrigação propter rem se converta em exceção capaz de desestruturar o regime fiduciário. O crédito condominial deve ser preservado; mas o tema 1.266/STJ não pode transformar sua tutela em fundamento para violar o princípio da responsabilidade patrimonial e deslocar o locus legal da excussão, reabrindo insegurança precisamente no sistema criado para produzir estabilidade, previsibilidade e acesso ao financiamento imobiliário.
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1 STJ, Segunda Seção, REsp 1.929.926/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo; REsp 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo; e REsp 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgados em 12.3.2025, DJEN de 27.5.2025.