Quem é responsável pelo pagamento da Comissão da Corretagem?

1. Introdução

No âmbito da intermediação imobiliária, um dos assuntos que mais despertam discussões se trata de quem seria o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, originando muitos conflitos, sobretudo na jurisprudência pátria.

Essas breves linhas têm por objetivo esclarecer quem é o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem no âmbito dos contratos de corretagem imobiliária, consoante a interpretação do CC e com a orientação jurisprudencial.

2. Conceito de comissão de corretagem imobiliária e quando ela é devida

A comissão de corretagem imobiliária vem a ser a remuneração que é paga ao corretor pela intermediação imobiliária realizada na aproximação das partes para a celebração de determinado negócio jurídico imobiliário.

O art. 724 do CC prevê que a remuneração do corretor, quando não fixada em lei ou convencionada pelas partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Desse modo, tratando de corretagem imobiliária, verifica-se que não há uma legislação que fixe um percentual ou valor determinado para a remuneração, sendo ela livremente pactuada pelas partes de acordo com a natureza e os usos locais, servindo nessa última hipótese, as tabelas referenciais de honorários dos CRECI regionais como elemento de orientação ao mercado e para arbitramento judicial1.

O principal requisito para o pagamento da comissão de corretagem vem esculpido no art. 725 do CC, o qual dispõe que a comissão se torna devida quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, quando consegue aproximar as partes, mediá-las a um acordo e viabilizar a celebração do negócio pretendido, com a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, escritura pública, arras ou similar.

A própria tabela referencial de honorários do CRECI – RS2 dispõe que a comissão será devida apenas quando houver acordo entre as partes acerca das condições essenciais do negócio e a consequente formação de vínculo jurídico, mencionando, a título exemplificativo, carta proposta, ajuste preliminar, arras, promessa de compra e venda, escritura etc. A referência a esses instrumentos pressupõe, contudo, que, no caso concreto, neles esteja materializado consenso vinculante quanto aos elementos essenciais do negócio.3

Assim, a comissão de corretagem é devida quando a atuação do corretor produz resultado útil para o qual o corretor foi contratado, isto é, quando sua intermediação se mostra eficaz para a conclusão do negócio objetivado, caracterizando-se como obrigação de resultado e não de meio. Ou seja, não basta, portanto, a prática de atos isolados de aproximação ou contatos que não tenham contribuído efetivamente para esse resultado, devendo existir nexo entre a atividade de intermediação desempenhada pelo corretor e a conclusão do negócio pretendido4.

Embora a corretagem constitua contrato típico, o direito do corretor à remuneração prevista no art. 725 do CC possui natureza disponível. Desse modo, no exercício da autonomia privada, as partes podem estabelecer disciplina diversa daquela ordinariamente decorrente do regime legal da corretagem, inclusive subordinando os efeitos do contrato e o direito ao recebimento da comissão à implementação de condição suspensiva, consistente em evento futuro e incerto, nos termos dos arts. 121 e 125 do CC, ou de condição resolutiva nos termos do art. 127 do mesmo diploma legal.5

Nessas hipóteses, a aferição do direito à comissão exige a análise de dois planos distintos: de um lado, se a atuação do corretor produziu o resultado útil previsto no contrato de mediação e, de outro, se foi implementada eventual condição suspensiva ou resolutiva convencionada pelas partes. Assim, ainda que se reconheça a ocorrência do resultado útil, o direito à remuneração poderá não ter sido adquirido caso permaneça pendente condição suspensiva validamente estipulada ou resolvido por condição resolutiva.

3. Responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem

Sob o prisma do CC, entre os seus arts. 722 a 729, que regulam o contrato de corretagem, não há disposição expressa determinando que a comissão de corretagem deva ser suportada, necessariamente, a título de exemplo, pelo comprador ou pelo vendedor ou pelo locador ou pelo locatário. Pode-se extrair da hermenêutica, salvo disposição contratual em contrário, que o Código Civil parte da premissa de que a comissão será paga pela pessoa que contratou6 os serviços de intermediação, denominada comitente7. Portanto, geralmente, a obrigação de pagamento recai sobre quem conferiu ao corretor o encargo de buscar interessados e promover a conclusão de um ou mais negócios.

Desse modo, seria simplista mencionarmos que a comissão do corretor seria devida pelo comprador ou pelo vendedor se, numa determinada situação, a contratação foi realizada pelo comprador ou pelo vendedor, que se valeu do trabalho do corretor de imóveis. Logo, o pagamento da comissão é devido por aquele que contratou o corretor de imóveis.

A identificação do responsável pelo pagamento da comissão pressupõe, portanto, determinar quem conferiu ao corretor o encargo de intermediar o negócio, isto é, quem ocupa a posição de comitente na relação de corretagem.

A contratação poderá ser realizada diretamente pelo próprio comitente ou por intermédio de representante regularmente constituído. Nesta última hipótese, deverá ser verificada a existência e a extensão dos poderes conferidos para a contratação dos serviços de intermediação, observadas as particularidades da forma de representação adotada.8

Ao analisar o próprio art. 490 do CC9, temos que a despesa pela corretagem não é regulada por tal dispositivo legal, que trata especificamente das despesas com escritura, registro e tradição, sendo que as decorrentes da escritura e registro tocam ao comprador e àquelas despesas referentes à tradição da coisa tocando ao vendedor, excetuando disposição contratual em contrário10.

Do que se desprende da Tabela Referencial de Honorários do CRECI – RS, na parte que trata de compra, venda, permuta, a comissão será paga pelo proprietário/vendedor, salvo acordo ou ajuste prévio entre as partes. Ademais, em caso de permuta, os honorários serão pagos em partes iguais pelos permutantes, não obstante o nosso entendimento de que as partes podem dispor de forma diferente via cláusula contratual. Já em se tratando de  locação tanto a tabela do CRECI – RS como a do CRECI – SP estabelecem que a comissão será devida pelo locador11-12, novamente, sem prejuízo de que as partes possam estabelecer de forma contrária.

Importante referir que a utilização de tabelas referenciais como parâmetro exige, contudo, uma ressalva quanto à sua natureza jurídica. A lei 6.530/197813, no art. 17, inciso IV, atribui aos Conselhos Regionais competência para homologar tabelas de preços de serviços de corretagem elaboradas pelos respectivos sindicatos "para uso dos inscritos", não lhes conferindo, contudo, natureza de norma legal destinada a constituir, por si só, obrigações civis perante os participantes do negócio imobiliário. Sua função, como o próprio nome indica, é referencial, especialmente na ausência de estipulação acerca da remuneração, sem prejuízo da autonomia privada e da livre negociação entre os interessados.

A questão adquire especial relevância em operações imobiliárias estruturadas que não se reduzem necessariamente às figuras puras da compra e venda ou da permuta, podendo envolver prestações e relações jurídicas diversas dentro de um mesmo arranjo negocial. Nessas hipóteses, a análise da corretagem deve considerar as particularidades da operação efetivamente realizada, inclusive quanto à natureza da intermediação, ao resultado alcançado e aos critérios de remuneração aplicáveis, que poderão variar de acordo com a estrutura concreta do negócio14.

Por fim, trazemos previsão do Código de Ética Profissional, aprovado pela resolução COFECI 326/92, a qual, segundo o art. 4°, inciso X, busca inibir a dupla cobrança abusiva da corretagem, mencionando que cumpre ao corretor receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, houver o consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

Conclusão

Trazemos a seguir as principais conclusões dessas breves linhas:

(i) a comissão de corretagem constitui-se em obrigação de resultado e não de meio, remunerando-se o resultado útil da intermediação imobiliária, que vem a ser, cumulativamente, a aproximação das partes, a condução delas ao consenso no que tange aos elementos essenciais do negócio, em regra materializado na formação do vínculo jurídico entre as partes por meio, a título de exemplo, da promessa de compra e venda ou contrato preliminar ou pela escritura pública, circunstância que deve ser aferida no caso concreto;

(ii) o direito do corretor à remuneração prevista no art. 725 do CC possui natureza disponível, podendo as partes, no exercício da autonomia privada, subordiná-lo à implementação de condição suspensiva ou resolutiva validamente estipuladas, hipótese em que a ocorrência do resultado útil fica subordinada a determinadas condições;

(iii) o CC não estabelece expressamente qual dos participantes do negócio imobiliário deve suportar a comissão de corretagem, recaindo a obrigação, em regra, sobre quem contratou os serviços de intermediação, isto é, o comitente15, diretamente ou por intermédio de representante com poderes para tanto, ressalvada convenção válida em sentido diverso;

(iv) as tabelas referenciais dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis servem como elemento auxiliar para a definição da remuneração, especialmente na ausência de prévio ajuste, não constituindo, por si sós, fonte autônoma de obrigação capaz de atribuir o pagamento da comissão a terceiro que não tenha contratado o corretor ou assumido esse encargo;

(v) nas operações imobiliárias estruturadas, que podem reunir prestações e relações jurídicas diversas em um mesmo arranjo negocial, a disciplina da corretagem deve considerar as particularidades da operação efetivamente realizada, o resultado alcançado e os critérios de remuneração aplicáveis, não sendo adequada a aplicação automática de critérios próprios de uma compra e venda ou permuta típica, a exemplo dos previstos nas Tabelas Referenciais dos CRECI regionais; e

(vi) segundo o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis, cumpre ao corretor, em relação aos seus clientes, receber somente de uma única parte comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo em caso de consentimento de todos os interessados, ou em se tratando de praxe local.