Ao julgar o REsp 2.173.311/PE (2ª turma, maio de 2026; art. 185 do CTN; empresário individual; fraude à execução tributária; alienação de imóvel sem ônus na matrícula)1, o STJ - evidenciou uma fratura entre dois regimes de publicidade. De um lado, a publicidade registral imobiliária, fundada na matrícula, na cognoscibilidade e na confiança do terceiro; de outro, a publicidade fiscal-administrativa da dívida ativa, que, embora pública em sentido tributário, não se projetou sobre a matrícula do imóvel nem possui, no tráfego imobiliário, a mesma força comunicativa do fólio real. O registro Imobiliário, como se sabe, é o local formalmente destinado à busca das informações sobre imóveis. Com essa decisão, o STJ traz tensão sistêmica no tráfego imobiliário, ao permitir que uma informação externa ao fólio real produza efeitos dominiais contra terceiro adquirente.
Ao analisar o caso concreto, tem-se que um adquirente, ao comprar um imóvel em 2017, realizou os procedimentos necessários a qualquer transação imobiliária. Consultou a matrícula atualizada, obteve certidões vinculadas ao CPF do vendedor e não encontrou qualquer elemento indicativo de constrição, averbação premonitória, indisponibilidade, penhora, ação real, ação reipersecutória ou ônus fiscal inscrito no fólio real. Entretanto, existia uma dívida tributária existia, mas vinculada ao CNPJ da microempresa ou da atividade de empresário individual, e não ao CPF do mesmo, muito menos qualquer indício de notícia sobre o fato inscrita na matrícula do imóvel. O STJ reconheceu a fraude à execução com fundamento no art. 185 do CTN -, na redação dada pela lei complementar 118/05.2 A Corte Superior utilizou-se do fato do crédito tributário ter sido inscrito em dívida ativa antes da alienação, somada à inexistência de reserva patrimonial suficiente pelo sujeito passivo, o qual gera presunção de fraude à execução, tornando a boa-fé do adquirente irrelevante, porque a presunção do citado artigo do CTN é tratada como absoluta, exceto se o devedor reservou bens ou rendas suficientes ao pagamento integral da dívida.3
A decisão pode estar tecnicamente alinhada à jurisprudência tributária tradicional do STJ. Fato é que, o entendimento da Corte, pós LC 118/05, a inscrição em dívida ativa basta para configurar a presunção de fraude na alienação de bens pelo sujeito passivo. Entretanto, revela insuficiência sob a ótica informacional e sistêmica-registral. Esta situação traz algumas reflexões. O antagonismo sistêmico. Valorizou-se uma informação não integrada ao sistema registral imobiliário, com consequente enfraquecimento da confiança produzida pelo mesmo.4
O acórdão privilegia a proteção prioritária do fisco e faz prevalecer uma comunicação fiscal externa ao fólio real em detrimento da comunicação registral. O resultado de tal decisão traz consequências, não apenas ao caso em exame, mas pelo poder que a Corte tem, poderá balizar futuras decisões juntos aos Tribunais de Justiça dos estados, e em juízos de primeiro grau. Oras, todo o sistema registral imobiliário brasileiro se baseia na matrícula, e fato é que a matrícula estando formalmente “limpa”, sem ônus ou quaisquer restrições impeditivas de alienação, deixa de ser considerada suficiente para orientar a conduta do adquirente diligente, atingindo o núcleo da publicidade registral. Marcelo Salaroli de Oliveira conceitua publicidade como: “consiste em assentos tecnicamente organizados, destinados a promover o conhecimento, por qualquer interessado, da situação jurídica dos bens imóveis, cujo efeito, no mínimo é a presunção inatacável de conhecimento”.5A matrícula estava sem qualquer constrição. O decidido gera consequências.Transforma a dívida ativa em fator de risco extrarregistral, verdadeiro fator oculto de instabilidade dominial. Se a dívida tributária inscrita em dívida ativa não constava da matrícula, não estava vinculada ao CPF do alienante nas buscas feitas pelo comprador e aparecia apenas no CNPJ da atividade empresarial individual, o adquirente não tinha caminho informacional razoável para detectar o risco pelo sistema registral. A inscrição em dívida ativa pode ser suficiente para determinados efeitos tributários e processuais, mas sem sua averbação ou registro, conforme o caso, não se converte automaticamente em publicidade imobiliária. A publicidade fiscal e a publicidade registral pertencem a searas comunicativas diversas. A primeira organiza a relação entre fisco e sujeito passivo, já a segunda orienta terceiros no tráfego jurídico imobiliário. A ausência de integração entre esses circuitos é precisamente o ponto de tensão do caso em tela.
Analisando o inteiro teor do acórdão, constata-se que o STJ não ignorou a lei 13.097/156, uma vez que a parte recorrente a invocou expressamente, mas não conheceu da matéria por ausência de prequestionamento, aplicando a súmula 211/STJ.7A crítica, portanto, não se dirige ao funcionamento técnico do filtro recursal em si mesmo, mas sim ao efeito sistêmico de sua incidência, uma vez que a controvérsia registral permanece sem decisão material, embora dela dependa a definição dos limites de confiança na matrícula imobiliária. Convém lembrar que a súmula citada é datada de 1998, muito antes da alteração legislativa que se impõe com os efeitos da concentração dos atos na matrícula (art. 54 e ss. da lei 13.097/15).
Assim, a concentração dos atos na matrícula foi deslocada para um óbice processual, sem exame material de sua relação com citado artigo do CTN. Esse deslocamento, embora tecnicamente compreensível no plano recursal, merece reflexão acerca da questão registral, ou seja, pode uma informação fiscal não integrada ao fólio real produzir, contra terceiro diligente, efeitos práticos equivalentes aos de uma constrição publicizada? Nesse contexto, a inscrição em dívida ativa opera como fator oculto de instabilidade dominial, não como ônus real em sentido próprio, mas pelos efeitos que produz sobre a aquisição imobiliária. A situação remete à própria razão histórica da criação dos registros hipotecários brasileiros na década de 1840, voltados a combater a insegurança das hipotecas ocultas.8 Esta discordância não se dirige à existência da proteção do crédito tributário, mas à extensão da diligência exigida do adquirente, que deixa de consultar apenas a matrícula e as certidões usuais e passa a ter de reconstruir a vida fiscal, empresarial e patrimonial do alienante, inclusive por vínculos entre CPF e CNPJ que não aparecem no fólio real. Percebe-se que se for assim, terá o adquirente tarefa de consultar praticamente todos os fiscos estaduais também (senão os municipais, como débitos de ISSQN, por exemplo).
A lei 13.097/15 foi criada justamente para reforçar a ideia de que situações jurídicas capazes de afetar a aquisição, a modificação ou a extinção de direitos reais sobre imóveis devem ser levadas à matrícula para serem oponíveis a terceiros. Sabe-se que ela não elimina todos os riscos extrarregistrários, mas altera a expectativa do mercado imobiliário, uma vez que o terceiro teve incremento em sua confiança no fólio real e, em tese, “deveria” poder confiar na matrícula, salvo hipóteses legalmente excepcionadas nos arts. 54 e seguintes da própria lei 13.097/15. Deve-se voltar a análise para outro viés, e não apenas sob o olhar protetivo-fiscal, mas na forma pela qual a informação fiscal é tornada oponível no tráfego imobiliário.
No caso examinado, entretanto, o acórdão não decidiu materialmente se a regra da concentração da matrícula incide ou não sobre a fraude à execução tributária. A controvérsia foi conhecida apenas parcialmente, porque o STJ entendeu que o Tribunal de origem não havia examinado o art. 54 da lei 13.097/15, nem mesmo após os embargos de declaração, razão pela qual optou pela incidência da súmula 211/STJ.9 A disrupção sistêmica permanece, pois, se a pendência para a razão exclusiva do fisco prevalecer, mesmo quando o terceiro consultou a matrícula e nada encontrou, seria necessário explicitar, em decisão de mérito, por que a presunção tributária absoluta constituiria exceção à concentração matricial. Daí surgem alguns questionamentos. A regra da concentração da matrícula incide ou não sobre a fraude à execução tributária? O art. 185 do CTN constitui exceção material à lei 13.097/15? A inscrição em dívida ativa, sem averbação na matrícula, é comunicação suficiente para atingir terceiro adquirente de imóvel? A condição de empresário individual autoriza presumir que o comprador deveria pesquisar o CNPJ empresarial, mesmo quando a matrícula nada indicava? O adquirente terá de consultar todos os fiscos estaduais? Essas perguntas permanecem sem resposta ao questionamento relativo ao direito material, bem como ao direito formal.
Em matéria tributária, essa é uma leitura conhecida, visto que, após a LC 118/05, a fraude prescinde da prova de má-fé do adquirente, conforme prevê o CTN. Contudo, no plano registral, a boa-fé não é apenas estado psicológico. Ela é também boa-fé informacional.10 A boa-fé do adquirente deve ser compreendida como dado sistêmico, e não apenas subjetivo, entretanto, a decisão parece tratá-la como dado e elemento subjetivo, irrelevantes.
A presunção sistêmico-registral construída pelo direito registral imobiliário brasileiro está fundada na matrícula11. A legislação brasileira vem reforçando mecanismos de concentração, cognoscibilidade e confiança registral, aproximando a matrícula de uma fonte privilegiada de orientação do tráfego imobiliário.12
Se o estado organiza um sistema imobiliário, altera seguidamente a legislação para privilegiar os efeitos da concentração dos atos na matrícula e atribui fé pública às certidões, não pode, depois, afirmar que a informação decisiva estava em outro sistema, sem conexão registral. A boa-fé, nesse caso, deveria ser lida como confiança legítima na comunicação oficial produzida pela matrícula expedida pelo oficial de registro de imóveis. A confiança do adquirente não deve ser compreendida apenas como crença subjetiva, mas como expectativa jurídica por um meio formal de comunicação, estipulada pelo Códex Registral: a matrícula do registro de imóveis.13
O sistema, portanto, já dispõe de instrumentos aptos a traduzir a informação fiscal em comunicação registral, como averbações de constrição, indisponibilidade, penhora ou notícia da execução. Basta um comando do juízo às circunscrições ou comarcas imobiliárias, que, em caso de existência de bem imóvel registrado em nome da pessoa executada, será averbado tal situação, publicizando-a. Mesmo se não tiver imóvel algum em circunscrição ou comarca no Brasil, quando o executado adquirir um bem imóvel, esta constrição judicial será imediatamente averbada. Se tais mecanismos existem, a ausência de sua utilização não deveria ser transferida integralmente ao terceiro adquirente diligente.14
Pode-se argumentar que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa física. Em termos patrimoniais, sim, pois não há separação patrimonial plena entre a pessoa natural e a atividade empresarial. Entretanto, reputamos que esse argumento não resolve a disrupção sistêmica informacional. Uma coisa é afirmar que o patrimônio pessoal responde pelas dívidas da atividade empresarial. Outra é dizer que o terceiro adquirente de imóvel, ao consultar uma matrícula sem ônus e certidões pessoais sem apontamentos, deve suportar a perda do bem por dívida inscrita apenas em referência ao CNPJ da atividade empresarial do alienante.15
Ressalta-se, nesta linha de raciocínio, a diferença entre responsabilidade patrimonial e oponibilidade informacional. A responsabilidade pode e deve existir; já a oponibilidade ao terceiro adquirente deve exigir publicidade registral adequada. No caso de imóvel, essa publicidade adequada passa pela consulta à matrícula, sobretudo pós lei 13.097/15.
O que tal situação revelou? Uma disfunção sistêmica, porque preserva a autoridade formal do precedente tributário, e deixa sem exame material a incidência da concentração matricial.
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1 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Turma). Recurso Especial n. 2.173.311/PE. Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura. Julgado em: 12 maio 2026. Publicado no DJEN/CNJ em: 15 maio 2026.
2 BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios. Código Tributário Nacional. Art. 185. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 27 out. 1966. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em: 3 jul. 2026; BRASIL. Lei Complementar n. 118, de 9 de fevereiro de 2005. Altera e acrescenta dispositivos à Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 — Código Tributário Nacional. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 9 fev. 2005. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp118.htm. Acesso em: 3 jul. 2026.
3 BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Ação Direta de Inconstitucionalidade n. 5.886/DF. Relator: Ministro Marco Aurélio; redator para o acórdão: Ministro Roberto Barroso. Julgado em: 9 dez. 2020. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 5 abr. 2021.
4 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (1. Seção). Recurso Especial n. 1.141.990/PR. Relator: Ministro Luiz Fux. Julgado em: 10 nov. 2010. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 19 nov. 2010. Tema 290/STJ.
5 OLIVEIRA, Marcelo Salaroli de. Publicidade registral imobiliária. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 15;
6 BRASIL. Lei n. 13.097, de 19 de janeiro de 2015. Dispõe, entre outras matérias, sobre a concentração dos atos na matrícula imobiliária. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 20 jan. 2015. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm. Acesso em: 3 jul. 2026.
7 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula n. 211. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, 1998; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Turma). Recurso Especial n. 2.173.311/PE, 2026.
8 BRASIL. Lei n. 317, de 21 de outubro de 1843. Fixa a despesa e orça a receita para os exercícios de 1843-1844 e 1844-1845. Art. 35. Cria o Registro Geral das Hipotecas. Coleção das Leis do Império do Brasil, Rio de Janeiro, 1843; BRASIL. Decreto n. 482, de 14 de novembro de 1846. Estabelece o regulamento para o Registro Geral das Hipotecas. Coleção das Leis do Império do Brasil, Rio de Janeiro, 1846.
9 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Turma). Recurso Especial n. 2.173.311/PE, 2026; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula n. 211, 1998.
10 ALMEIDA, Carlos Ferreira de. Publicidade e teoria dos registros. São Paulo: Almedina, 2022. p. 223-225.
11 PASSARELLI, Luciano Lopes. Teoria geral da certidão imobiliária: o princípio da publicidade na era do registro de imóveis eletrônico. São Paulo: Quinta Editorial, 2010.
12 BRASIL. Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015. Arts. 54 e seguintes.
13 PASSARELLI, 2010. op. cit. p. 143 et seq.
14 BRASIL. Lei n. 13.097/2015, art. 54.
15 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Turma). AgInt nos EDcl no Recurso Especial n. 2.124.039/PE. Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze. Julgado em: 13 ago. 2025. Publicado no DJEN em: 19 ago. 2025.